Как разобраться с управляющей компанией

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

• СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.
• ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.
• КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Органы

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный уровень

1. Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.
2. Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?
3. Сюда входят:

• Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
• Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
• Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

• содержание жилых помещений;
• проведение перепланировок и переустройств;
• содержание и ремонт общего имущества в МКД;
• размер оплаты за содержание жилых помещений;
• перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
• предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
• формирование ремонтных фондов.

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

• проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
• контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
• следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
• проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

• проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
• следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
• проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
• следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

• Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.
• В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.
• Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.
• Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.
• По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2019, 2018 и 2017).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудиторские проверки

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

• соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
• правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
• эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

• сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
• отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
• отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Выводы

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья.

Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/proverka-i-kontrol-upravlyayushhej-kompanii.html

Комбинаторы от ЖКХ. Как нас обманывают управляющие компании

На что следует обратить внимание, глядя в платежку, и как грамотно и без проблем сменить управляющую компанию (УК), если прежняя вас разочаровала

Почти каждый из нас, достав из почтового ящика свежую коммунальную платежку и заглянув в заветную графу «Итого», хоть раз да задумывался: и откуда только берет управляющая компания столь красивые, впечатляющие для среднестатистического кошелька суммы? Не являюсь ли я, получатель услуг, объектом надувательства и мошенничества? Как проверить, указана ли в квитанции стоимость оплаты реально сделанных работ – или цифры, срисованные продуманными дельцами с потолка?

Сегодня мы с этими вопросами разберемся. А заодно и вспомним, как грамотно, по закону сменить управляющую компанию, если прежняя вдруг разочаровала недобросовестностью или оказалась нечиста на руку.

Самые популярные способы обмана

Прежде всего давайте выясним, какие механизмы используют игроки коммунального рынка, чтобы выманить больше денег у доверчивых граждан. Этих механизмов немало, но некоторые определено используются чаще других.

1. Один из самых популярных видов мухлежа – завышение тепловых расходов. Как правило, в многоквартирных домах сейчас уже установлены общедомовые счетчики тепла (как, кстати, и воды), но не все жильцы знают об этом. По умолчанию УК устанавливают оплату за тепло по нормативу за каждый квадратный метр жилплощади. Не в меру дотошным жильцам при этом могут заявить, что приборы учета пока не опломбированы, и значит, их еще номинально использовать нельзя.

Секрет в том, что сами УК позднее расплачиваются с ресурсоснабжающими организациями как раз по показаниям счетчиков, которые, разумеется, значительно ниже «квадратно-тарифных». Разница идет на карман дельцам. Обычная пятиподъездная девятиэтажка таким образом может в месяц приносить «дохода» на сто тысяч рублей. Десять таких домов – уже миллион.

Не отходя далеко от кассы, скажем по этому поводу, что у жильцов есть право пересчета платежек. Один раз в год можно подать письмо-прошение в саму УК или в жилищную комиссию. Результаты могут вас приятно удивить. Возвращенные таким образом несколько тысяч рублей позволят вам, де-факто, в следующие пару месяцев не тратиться на квартплату.

1. Очень распространен обман со сметами на ремонтные работы. На их выполнение УК заключает договор с подрядчиком, вписывая туда заранее завышенные суммы. Далее следуют фиктивные акты выполненных работ. В особо криминальных случаях ремонт может не выполняться вовсе; деньги же, украденные у потребителей, делят по-братски подрядчик и УК.
2. Сдача в аренду под магазины, склады, различные частные нужды чердаков, подвалов, электрощитовых и прочих нежилых помещений многоквартирных домов – настоящее золотое дно для многих УК. Жители зачастую не задумываются, что перечисленные помещения являются общедомовым имуществом, плата за аренду которого должна идти на нужды дома, в частности, на текущий ремонт. Вместо этого деньги присваивают предприимчивые «управленцы», которые порой ухитряются сдать внаем даже шахты неработающих лифтов.
3. Та же история – с рекламными щитами и баннерами, размещаемыми – разумеется, по договоренности с УК, иначе нельзя по закону – рекламными фирмами на стенах домов. Известно вам, на что тратится прибыль от этих красот? То-то. А должна – опять-таки на нужды дома. Не говоря уже о том, что размещать такие конструкции нельзя без согласования с жильцами.
4. Не гнушаются дельцы зарабатывать и на таком грязном деле, как вывоз мусора. Нанятые специально для этого дела рабочие трамбуют мусор в контейнерах, чтобы вместо двух-трех раз в неделю его можно было вывозить один раз. А в документах, как вы уже догадываетесь, указываются три.
5. В постановлении правительства, регламентирующем деятельность УК, сказано, что основная их обязанность – это регулярный осмотр дома и исправление обнаруженных недостатков. Однако периодичность и объем работ в законах не прописаны, так что УК время от времени заявляют о «внеплановых» осмотрах или проверках дома, и берут за это дополнительную плату.

Еще несколько «относительно честных» способов отъема денег у жильцов

Источник: https://tsargrad.tv/articles/kombinatory-ot-zhkh-kak-nas-obmanyvajut-upravljajushhie-kompanii_87902

Как решать проблемы с управляющей компанией?

kroshanosha/Fotolia

Начнем с того, что все услуги, которые оказывает управляющая компания, являются платными, так как это всегда коммерческая организация (юридическое лицо, созданное для управления эксплуатацией вашего дома как единого объекта недвижимости).

К основным обязанностями управляющей компании относятся уборка дома и придомовой территории, ремонт фасада, надлежащая эксплуатация инженерных систем (труб, кабелей, электропроводки), предоставление жильцу дома отчета о деятельности компании, который включает перечень услуг и их стоимость, а если собственники примут такое решение, то и охрана прилегающей к дому территории. Счета за пользование местами общего доступа и за использование ресурсов (если нет персональных счетчиков), как правило, пропорциональны доле, занимаемой собственником по отношению к общей площади дома.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Взаимодействие с управляющей компанией

Если ваш дом уже закреплен за какой-либо управляющей компанией, то она становится для вас кем-то вроде монополиста — обратиться в другую компанию вы не сможете. На практике это значит, что вы обязаны оплачивать счета, выставленные ею за работу и услуги в доме и на придомовой территории.

Довольно часто жильцы полагают, что если договор на оказание услуг отсутствует, то ответственность по оплате не возникает.

Однако в соответствии с положениями действующего законодательства и устоявшейся судебной практикой можно сказать, что ответственность возникает, и в полном объеме! И, кстати, наличие договора идет собственникам на пользу в вопросах защиты прав, в том числе в судебном порядке.

Заключение гражданско-правового договора с управляющей компанией фиксирует ее статус исполнителя услуг. Если возникнут претензии к качеству услуг, вы вправе требовать компенсацию: возмещения убытков, взыскания штрафов и прочее.

Претензии в адрес управляющей компании

Чаще всего у жильцов возникают претензии к стоимости и объему услуг, оказанных управляющей компанией.

Плату за пользование ресурсами (электричеством, водой, газом) контролировать довольно просто — достаточно установить индивидуальные приборы учета.

Сложнее дела обстоят с услугами: уборкой территории, плановым ремонтом, озеленением территории и прочим. Если у вас накопились жалобы, вы можете подать претензию.

Как рассчитывается расход теплоэнергии?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Если вы решите обращаться в суд, то лучше всего подавать иск о защите прав потребителей. Именно эта форма претензии освободит вас от уплаты государственной пошлины при подаче иска. Залогом успеха здесь будет четкость и обоснованность ваших требований.

Например, если вам выставили счет за услуги, которые не оказывались, то в дополнение к заявлению лучше представить акт, подтверждающий факт выставления этого счета (акт должен быть составлен с участием независимых лиц, желательно официальных — подойдут сотрудники районной управы или префектуры).

Кроме того, вам необходимо представить расчет исковых требований, то есть указать сумму денежных средств, которую вы просите возместить (или на которую вы просите уменьшить выставленный счет).

Следует помнить, что суд будет разбираться в вашем деле лишь на основании выставленных вами требований и не будет интересоваться, нарушает ли управляющая компания, скажем, налоговое или какое–либо еще законодательство. Если вы хотите, чтобы это тоже проверили, то стоит обращаться в органы районной прокуратуры.

Однако на ваш основной иск результат прокурорской проверки вряд ли повлияет (это будет отдельная длительная тяжба), так что эффективнее обращаться в районные управы и префектуры, которые, как правило, довольно внимательно отслеживают деятельность управляющих компаний, а в случае выявления нарушений гораздо оперативнее реагируют и принимают соответствующие меры на местах.

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Смена управляющей компании

Если вы категорически не довольны работой управляющей компании, которая обсуживает ваш дом, вы вправе сменить ее. Это не самая простая процедура, однако если есть желание, то все реально.

1. Для начала вам нужно выбрать альтернативную компанию, к которой вы бы хотели быть прикреплены. (В интернете можно найти рейтинги различных УК, но лучше также посмотреть на объекты, которые находятся в их ведомстве.)
2. Далее необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их поддержкой, совместно утвердить новую управляющую компанию.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_reshat_problemy_s_upravlyayuschey_kompaniey/6378

Где найти управу на ЖКХ? Методы борьбы с мошенничеством управляющей компании

• Если вы являетесь владельцем недвижимости в многоквартирном доме, это значит, вы заинтересованы в том, чтобы управляющая компания тщательно осуществляла свою деятельность.
• Однако не всегда ожидание соответствует действительности.
• Очень часто управляющие компании создаются не для того, чтобы помогать жильцам ухаживать за многоквартирным домом, а для того, чтобы попросту получать прибыль.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

От этих действий страдают и сами жильцы, и постройка, которая не обслуживается надлежащим образом. Как же заставить работать управляющую компанию? Как повлиять на её деятельность?

О преимуществах и недостатках управляющей компании и о том, как управлять ею, вы можете узнать из наших статей.

Основания

Но не всегда данное обращение является законным и обоснованным.

Дело в том, что некоторые собственники, ввиду незнания закона не имеют понятия о составленном договоре на оказание услуг, предъявляют к управляющей организации претензии, которые, в общей сложности, не соответствуют деятельности, которую должна осуществлять организация.

Но есть и те обращения, которые вполне законны, и появились в результате того, что права жильцов не были соблюдены. Для таких обращений существует весомые основания, с которыми необходимо ознакомиться.

Так, жильцы могут подать жалобу в судебную или иную инстанцию на управляющую компанию ввиду того, что организация не исполняет указанные в договоре действия, которые относятся к обслуживанию многоквартирного дома.

Если жильцы уверены, что их денежные средства используются не целевым образом, регулярно собираются, но никуда не вкладываются, они также имеют право отстаивать свои интересы.

1. Непосредственные собственники помещений в многоквартирных домах имеют право предъявлять претензии в случае, если управляющая компания не предоставляет отчётности о своей деятельности, тем самым наводя на не самые приятные мысли.

2. Существует ещё масса различных оснований, которые могут стать причиной для обращения в соответствующие инстанции.

3. Поэтому, если жильцы уверены в том, что их право грубо нарушено, не стоит ждать, а нужно пытаться решить проблему собственными силами, или же обратиться в соответствующие инстанции.

Узнайте на нашем сайте о процедуре передачи новостройки от застройщика к управляющей компании. Образцы всех видов договоров УК с подрядчиками и поставщиками услуг можно скачать тут.

Какие схемы мошенничества бывают?

• Нередко мы становимся свидетелями того, как управляющая организация осуществляет мошеннические действия, которые связаны с присвоением средств жильцов, которые были сданы на улучшение состояния постройки.
• К сожалению, целью открытия многих управляющих компаний является не помощь в содержании жилья, и получение за это вознаграждения, а обман и другие махинации, которые направлены на действия, которые связаны с уголовными преступлениями.
• Как же быть в подобных ситуациях, и как распознать, что вас обманывает ваша же обслуживающая организация?

С чем связана недобросовестность?

1. Давайте рассмотрим основные примеры, чтобы определить, с чем связана недобросовестность работы управляющих компаний?
2. В первую очередь, недобросовестность может быть связана с присвоением личных денежных средств.

3. Как вы знаете, денежные средства формируются на счету управляющей компании и должны быть потрачены либо на текущие проблемы многоквартирного дома, или же на проведение капитального ремонта, который проходит раз в промежуток между пятью и десятью годами.

4. Однако, недобросовестные участники подобных организаций могут присвоить себе денежные средства, тем самым, осуществив уголовное преступление.

Ещё один вид проступка, на который жильцы могут обратить внимание — это не осуществление своих прямых обязанностей, прописанных в договоре между собственниками и самой организации.

Так как собственники ежемесячно оплачивают услуги ЖКХ, в том числе отчисляют денежные средства на содержание дома, они хотят получить должный уровень обслуживания.

Ещё одно основание, которое, так или иначе, может повлиять на решение жильцов не решать проблемы собственными силами, а обратиться в судебную или жилищную инспекцию.

Эти органы могут оказать воздействие на управляющую компанию, тем самым, представляя интересы собственников жилья в подобной сложившейся ситуации.

С чего начать борьбу с управляющей компанией?

Однако, прежде чем перейти к таким радикальным мерам как обращение в государственные органы, такие как прокуратура, жилищная инспекция или суд, вам необходимо попытаться решить проблему собственными силами.

Для этого вы должны попытаться самостоятельно наладить отношения с управляющей компании.

Возможно, уже на этом этапе вы добьетесь хороших результатов. В первую очередь вам необходимо написать жалобу и обратиться в офис-представительство компании. Жалобу должны принять и зарегистрировать.

Если в офисе управляющей компании нет сотрудников, вы можете просто оставить её в ящике для корреспонденции. Ответить на ваше обращение обязаны в течение одной – двух недель после того, как вами была подана бумага.

Отсутствие ответа может быть расценено как нежелание пойти вам навстречу. Если управляющая компания ответила на вашу просьбу положительно, вы должны совместно решить, как избежать неприятного конфликта.

Если же ответили на просьбу отрицательно, это является ещё одним поводом для обращения в инстанции.

Но теперь, обращаясь в государственные органы, вы сможете смело заверить, что сами пытались наладить отношения, однако управляющая компания не пошла к вам на встречу.

Куда обращаться и к чему быть готовым?

Где найти управу на управляющую компанию? Если сотрудники управляющей компании были уличены в присвоении денежных средств, вы должны обратиться в органы прокуратуры.

Именно там вы должны подробно простым языком описать, на чем основаны ваши доводы, попросить проведения проверки, а по факту её проведения, в случае, если действительно были найдены какие-либо нарушения, представитель прокуратуры будет представлять ваши интересы в суде.

Таким образом, алгоритм ваших действий выглядит так.

1. Первым действием вы должны обратиться в прокуратуру с заявлением.
2. Попросить проведения прокурорской проверки.
3. По факту проведения проверки подать исковое заявление в суд, участие в суде, где ваши интересы представляет сотрудника правоохранительного органа.

Если управляющая компании не исполняет своих обязанностей, или же выполняет их ненадлежащим образом, вам нужно обратиться в жилищную инспекцию. Именно этот государственный орган регулирует осуществление услуг ЖКХ в конкретно взятом районе.

Если они не соответствуют нормам, то жилищная инспекция, проведя проверку, обязует управляющую компанию устранять ошибки в своей работе.

Кроме того, организация возьмёт на контроль вашу управляющую компанию, и будет тщательно следить за тем, как там выполняются возложенные на неё обязанности.

Как заставить управляющую компанию работать? Если управляющая компания ненадлежащим образом выполняет свои действия, в результате чего вы не можете нормально осуществлять свою жизнедеятельность, а также недобросовестное исполнение обязанностей грозит вашей жизни и здоровью, вы можете обратиться в Роспотребнадзор.

Именно этот орган проведёт соответствующие проверки, и в случае нахождения каких-либо ошибок в работе управляющих компаний, опасных моментов, иных ситуаций, которые не должны проявляться при добросовестной работе компании, предпишет исправить сложившуюся ситуацию.

В случае, если управляющая компания не соблюдают пункты договора, которые обязывают её надлежащим образом осуществлять управление многоквартирным домом, вы имеете полное право на то, чтобы должным уровнем воздействовать на организацию.

Вы имеете полное право защищать свои права, тем более, что вы ежемесячно отчисляете денежные средства на то, чтобы обеспечить сотрудникам управляющей компании достойную зарплату. Отстаивайте свои права, и вы получите надлежащее качество услуг.

О том, как бороться с управляющими компаниями ЖКХ, вы можете узнать из видео:

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/kak-borotsya.html

Как контролировать управляющую компанию

В идеале управляющая компания должна раз и на всегда избавить собственников жилья от хлопот по содержанию недвижимости. Но на деле жилконторы нередко сами становятся источником проблем – работают неэффективно, деньги тратят впустую, а то и вовсе пытаются экономить в ущерб жителям. Как взять УК под контроль, сохранив силы, время и деньги?

Конфликты между жителями многоквартирного дома и управляющей организацией – довольно распространенное явление. Еще чаще коммунальщиками недовольны владельцы загородного жилья. Большинство претензий граждан к УК сводятся к трем пунктам:

• Повышение тарифов
• Плохое выполнение обязанностей
• Нецелевой расход средств

Эксперты рынка недвижимости признают: сегодня, когда обслуживание жилого комплекса является прибыльным бизнесом, некоторые нечистоплотные УК не прочь заработать на беспечности граждан. Тем более что, когда собственники не проявляют особенного интереса к управлению домом, сделать это достаточно легко.

Как правило, недобросовестные УК действуют по общей схеме. В квитанциях появляются лишние строчки, а в жилищный тариф «под шумок» вписываются дополнительные услуги. В итоге ежемесячный платеж увеличивается на некоторую сумму, которую руководство УК кладет себе в карман.

Также всегда можно проверить соответствие реальных тарифов ЖКХ суммам, которые вы видите в квитанции. К примеру, жители Подмосковья могут уточнить эту информацию на сайте МОЭСК.

Почему управляющие компании работают плохо

Справедливости ради стоит признать – далеко не все претензии к коммунальщикам обоснованы. Если факт неправомочных поборов установить достаточно легко, сверив установленные тарифы с реальными, то с неудовлетворительной работой УК дело обстоит сложнее.

Когда мусор не вывозится неделями, а крыша течет – объективные причины для недовольства налицо. Но иногда оказывается, что это не коммунальщики работают спустя рукава, а граждане толком не знают, что именно входит в обязанности УК, и сколько это стоит.

К примеру, покраска подъезда или озеленение территории может просто не входить в пункты договора. Если же жильцов не устраивает качество коммунальных услуг (к примеру, работают 2 дворника вместо 5), причина не обязательно в воровстве.

Возможно, собранных средств в рамках утверждённого тарифа не хватает на все необходимое.

Как правило, когда растут обязательные траты на коммунальные платежи (вода, газ и электричество по счетчикам), УК начинают экономить на эксплуатационных расходах (уборка, охрана, озеленение и пр), что очень скоро сказывается на комфорте собственников жилья.

Как повлиять на работу управляющей компании

С 1 января 2015 года в России введена система лицензирования коммунальных организаций. Работать в сфере ЖКХ смогут лишь квалифицированные компании, которые пройдут аттестацию.

Для этого им необходимо обладать материально-техническими ресурсами для управления домом, иметь в штате сертифицированного руководителя и, что немаловажно, — не иметь административных взысканий от Госжилинспекции.

Если раньше некоторые ЖЭКи отмахивались от официальных жалоб граждан, то теперь игнорировать возмущение потребителей стало небезопасно. Необходимую для работы лицензию могут попросту не дать, а уже имеющуюся – аннулировать. Органы жилищного надзора вправе подать соответствующий иск в суд, если в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными жителями.

Если работа УК вас не устраивает, есть несколько выходов из ситуации:

• Попытаться договориться с коммунальщиками

Официально запросить всю необходимую информацию о тарифах, попросить пояснить причины некачественной работы и устранить недостатки. Возможно, причина проблем – не злой умысел, а попустительство и лень отдельных сотрудников. В этом случае активное и обоснованное недовольство потребителей стимулирует УК исправиться.

• Писать жалобы в органы жилищного надзора

По закону, Госжилинспекция – на стороне жильцов. Её вмешательство с перспективой штрафов и прочих административных мер вплоть до отзыва лицензии должно стать «холодным душем» для нерадивых коммунальщиков.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035527-2015-02-12-kak-kontrolirovat-upravlyayuschuyu-kompaniyu/

Часто задаваемые вопросы

Разрушается балкон, куда обращаться, пока он совсем не рухнул?

В срочном порядке, на основании ст.33 Конституции РФ, необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Именно этот надзорный орган заставит ЖЭК привести в порядок балкон за очень короткий промежуток времени, поскольку в  КоАП есть статья 7.22 – «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов»», — предусматривающая штраф до 50 тысяч рублей.

В течение 45 дней ваша проблема должна быть решена.

В квартире шумно, спать невозможно. У меня есть право заставить соседей сделать дополнительную звукоизоляцию в своих квартирах?

Для начала с соседями можно попробовать поговорить, по закону они могут шуметь только до 23.00 (некоторые региональные законы вводят ограничения – до 22 00).

Если беседы – это не выход, и в квартире по-прежнему шумно, есть все основания полагать, что в вашем доме нарушена звукоизоляция межэтажного и межквартирного перекрытия.

Если звукоизоляционный параметр превысит 60 дБ – звукоизоляция нарушена. Претензию следует писать в строительную компанию, которая возводила ваш дом.

Из крана течет теплая вода вместо горячей. И даже чтобы дождаться  такой температуры, мне приходится «вылить» целую ванну холодной воды. И что с этим делать? Ведь плачу я за горячую воду! И какой должна быть температура?

В местах водоразбора температура горячей воды, согласно СанПиН 2.1.4.2496-09, вне зависимости от применяемой системы теплоснабжения, должна быть не ниже 60 градусов и не выше 75. Слив воды перед определением температуры горячей воды в точке водоразбора производится не более 3 минут.

Кроме того, существует по СанПиН допустимое отклонение температуры горячей воды. В ночное время – не более чем на 5 градусов по Цельсию. Днем – не более чем на 3 градуса. Причем ночное время считается с 24 часов до 5 утра. Дневное – с 5 утра до 24 часов.

Температуру можно самостоятельно, погрузив термометр под струю горячей воды, предварительно «пропустив» оду в течение 2-3 минут (п. 5 Приложения 1 к «Правилам предоставления коммунальных услуг…» и п. 7.5 Методических указаний МУК 4.3.

2900-11 «Измерение температуры горячей воды систем централизованного горячего водоснабжения» от 12 июля 2011 г.). И если температура горячей воды не соответствует нормам – сообщите об этом в свою управляющую компанию.

Как правильно «работать» с управляющей компанией и их проверками – в нашей статье. (гиперссылка на статью)

В жилых помещениях температура должна быть не ниже +18 градусов. В угловых комнатах – не ниже +20, согласно п.15 Раздела 6 Приложения №1 к ПП-354. В том случае, если температура в вашей квартире нормам не соответствует, необходимо обратиться в управляющую компанию.

Как? Все просто: Сообщите о низкой температуре в УК по телефону или письменно Специалист управляющей компании обязан, в соответствие с п.

107 ПП РФ №354, сообщить вам, почему нарушена коммунальная услуга Если специалист не компетентен, то в течение двух часов с момента получения сообщения о нарушении качества услуги ЖКХ должна быть проведена проверка. По ее окончании составляется акт проверки, согласно п.109 ПП РФ №354.

Вы смело можете требовать перерасчет тарифа за некачественную услугу и устранения неполадок, если проверка установит факт нарушения.

В квартире постоянный запах табака. Я живу один и не курю. А сосед сверху – дымит, как паровоз. Значит – проблемы с вентиляцией. И что с ними делать?

В пункте 5.5.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда прописано, что вентиляция и дымоходы должны работать нормально. Если в Вашей квартире вы чувствуете посторонние запахи – обратитесь в Управляющую компанию. Специалист должен приехать к вам домой и проверить вентиляцию.

Если же УК не выполняет свои обязанности – обратитесь в Госжилинспекцию. Сотрудники ведомства в любом случае приедут с проверкой к вам, а еще и нагрянут в управляющую компанию.

Я инвалид третьей группы. Могу ли я рассчитывать на льготы за услуги ЖКХ?

В Жилищном кодексе указаны следующие категории граждан, которые могут рассчитывать на льготы: Инвалиды всех категорий, в том числе семьи, имеющие детей-инвалидов; Участники Великой Отечественной войны, в том числе семьи умерших инвалидов, участников ВОВ; Ветераны боевых действий; Граждане, подвергшиеся воздействию радиации, в том числе семьи умерших участников; Бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто и т.р., признанные инвалидами.

О том, как получить льготы, подробнее в нашей статье (гиперссылка).

По вечерам вода из-под крана бежит очень слабо. Чтобы ванну набрать – нужно очень долго ждать. Кто виноват и что делать?

В правилах представления коммунальных услуг в п.3 прописано, что сильный напор воды в доме должен быть круглосуточно. Если ваш напор вас не устраивает – обратитесь в свою управляющую компанию. Они должны провести проверку и объяснить причину нарушения. Если же УК своих обязательств не выполняет, можете смело обратиться в Госжилинспекцию с заявлением.

В последнее время воду под водой из-под крана даже мыться неприятно. Пить ее мы уже давно перестали, но ситуация, по-моему, становится критической. Подскажите, как решить проблему?

СанПиН 2.1.4.1074-01 говорит, что вода должна быть чистой, прозрачной, без запаха и вкуса. Если вы такой водой в квартире похвастаться не можете – напишите заявление в управляющую компанию.

Специалисты обязаны провести анализ воды и предоставить вам отчет.

Если должных действий от УК не последовало, обратитесь в ГЖИ или в Прокуратуру с заявлением о нарушении предоставления коммунальных услуг.

Помогите! У меня плесень по стенам «расползлась». Что с этим кошмаром делать?

В нормах СанПиН четко прописано, что системы вентиляции и отопления не должны способствовать образованию плесени. Поэтому вызывайте представителя управляющей компании для составления акта о появлении грибка. Если вдруг инженер из ЖЭКа не приходит, берите в  свидетели двух соседей и составляйте акт самостоятельно. Главное, не забудьте на нем все вместе расписаться.

После составления акта пишите заявление-жалобу в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и Санэпидемстанцию. Если вы напишете обращение во все эти организации, то шансы на то, что «коммунальщики» начнут работать, существенно возрастут.

Обеспечить бесперебойную работу канализационных стоков – обязанность коммунальщиков (п.9 Правил представления ЖКУ). Следовательно – к ним и нужно обратиться.

Позвоните в управляющую компанию или обратитесь письменно. УК обязана вызвать специалиста и устранить проблему. Если нарушение не ликвидировано – обратитесь в государственную жилищную инспекцию с жалобой.

Тогда решение проблемы точно будет ускорено.

Мы недавно переехали с семьей в новую квартиру. И все бы ничего, если бы не периодические скачки напряжения. Страшно за новую технику. Стоит обратиться в Управляющую компанию или напрямую в Прокуратуру?

Для начала напишите жалобу в УК. Согласно ГОСТ 13109-97 скачки и перепады напряжения не допускаются. Управляющая компания должна устранить проблему.

В случае отсутствия должной работы УК – обратитесь в ГЖИ или в Прокуратуру с требованиями: — организовать выездную проверку;  — выдать предписание о выполнении необходимых мероприятий и работ по устранению нарушения и проведения перерасчета, установить сроки их исполнения;  — возбудить административное производство по статье 7.23 КоАП РФ, установить виновных лиц и привлечь их административной ответственности.

Почему жители первого этажа должны платить за лифт, хотя они им не пользуются?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации и Постановлению Правительства РФ от 13.08.06 №491 лифты, лифтовые и иные шахты входят в состав общего имущества дома. Поэтому независимо от того, пользуется житель дома этим имуществом или нет, он обязан платить за его содержание.

Я живу в старой 9-этажной панельке. Как и во многих домах, у нас очень мерзкий лифт. Запах. Сожженные кнопки. Нецензурные надписи на стенах. Это вообще можно как-то исправить?

Если ваш лифт правилам не соответствует, обратитесь в Управляющую компанию. Организация обязана устранить проблему. В случае не выполнения обязанностей, напишите заявление в ГЖИ или в Прокуратуру.

В течение 10 дней проблема будет решена.

В подъезде нет лампочки. Днем – еще ничего, а ночью страшно, мало ли кто навстречу пойдет. Покупать за свой счет не хочу, лампочку кто-то все время либо выкручивает, либо разбивает. И что с этим делать? Наощупь ходить?

Конечно, за свой счет менять лампочку не стоит. Это обязанность коммунальщиков. Обратитесь в свою управляющую компанию, сославшись на пункт 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.  Если проблема с освещением в вашем подъезде никак не решилась, обратитесь в государственную жилищную инспекцию. И – да будет свет!

В нашем подъезде никто не прибирается. Наверное, можно было бы составить график дежурств с соседями, и мыть полы самим. Но мы же платим за уборку! Кто должен разобраться?

Коммунальщики обязаны периодически наводить порядок в подъездах.  Об этом гласит пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Мы бы не советовали вам мыть подъезды самостоятельно, зачем делать чужую работу? Напишите заявление в УК, сотрудники которой обязаны в течение 10 дней решить проблему и составить график уборки подъезда.

Если работа не проведена – можете обращаться в Госжилинспекцию или в Прокуратуру. Но не спешите вооружаться ведром и тряпкой, оставьте это УК.

В соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Мусоропровод относится к общему имуществу собственников дома и содержание мусоропровода: очистка, промывка, ремонт обязанность управляющей компании.

В случае засора мусоропровода жильцам необходимо обратиться в аварийно — диспетчерскую службу управляющей компании, сообщив о возникшей проблеме по телефону, (запишите входящий номер, кто принял и дату вашего обращения), а также рекомендуем направить заявление на руководителя управляющей компании о проведении проверки и устранению выявленных замечаний.

После подачи заявления недочеты должны быть устранены работником управляющей компании не позднее, чем на следующий день.

Я в панике! В моем доме завелись какие-то насекомые! А возле мусоропровода снуют мыши! Что делать? В СЭС бежать?

Не нужно паниковать. Управляющая компания обязана регулярно травить крыс, мышей и насекомых, поскольку подъезды и подвалы жилого дома относятся к общему имуществу собственников дома.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Хулиганы разбили окно в подъезде. Теперь сквозняк, да и вообще мало приятного. Подскажите, к кому обратиться?

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

В нашем подъезде очень сильно продуваются межпанельные швы, а в дождливую погоду еще и промокают. Портится ремонт, холодно. Мы не знаем, кому пожаловаться! Подскажите! В пункте 4.10.2.9 Правил тех.эксплуатации жилфонда прописано, что стки бетонных плит должны быть качественно герметезированны.

Если у вас такие серьезные проблемы, не тяните и пишите заявление в управляющую компании.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Течет кровля. Обращались в Управляющую компанию, но безрезультатно. Что делать?

Прежде чем составлять претензию, соберите доказательства: сделайте пару фотографий подтеков на потолке и стенах. Затем пригласите сотрудника УК и двух соседей, чтобы составить акт.

Следующий шаг – составление претензии, с приложенными к ней фотографиями и актом. В том случае, если претензию проигнорировали – обратитесь с заявлением в Госжилинспекцию или в Прокуратуру.

В моей квитанции есть графа «Общедомовые нужды». Как это понимать?

Общедомовые нужды (или сокращенно ОДН) – это коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества многоквартирного дома. Если объяснить чуть точнее, то ОДН – это математическая разница между показаниями общедомового прибора учета и суммы показания индивидуальных приборов учета жителей дома (п.40 ПП РФ №354).

О капитальном ремонте много разговоров. Но я до сих пор не понимаю, за что платить и надо ли это делать?

Источник: http://komkontr.ru/chasto-zadavaemye-voprosy/