Как управлять домом без управляющей компании

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами;
• Через создание ТСЖ или кооператива;
• Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

• Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
• Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
• Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Минусы:

1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/neposredstvennogo-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

• обслуживанием помещений общего значения;
• реконструкционными работами и текущими ремонтами;
• распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

• 

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.

) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя.

Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей.

Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление».

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше».

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управление необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Источник: https://tvernews.ru/news/173327/

Формы управления многоквартирным домом: как выбрать и о преимуществах с недостатками

3 Января 2018 5:00

Любой подъезд со всеми его нежилыми помещениями и придомовой территорией нуждается в таком же уходе, как и квартиры, которые в нем расположены. Законодательно предусмотрено три формы управления многоквартирным домом Владельцы квартир должны сами решить, какая форма наиболее удобна для них.

Кто назначает УК

Если жильцы дома оставят вопрос открытым, местные власти назначат ответственными управляющую компанию. Новая УК может не устраивать жильцов, поэтому брать инициативу лучше в свои руки.

Каждая из форм имеет свои особенности в организации работы, а, следовательно, свои достоинства и недостатки. Но в каждом случае жильцы вправе требовать обеспечения функционирования всех инженерных систем в дома, подачи коммунальных ресурсов и соблюдения санитарно – эпидемиологических норм, а также информационной открытости работы компаний.

Формы управления многоквартирным домом:

• Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• ТСЖ, ТСН;
• Управляющая компания.

• Давайте разберемся конкретно с каждым способом
• Жилищный кодекс, а именно статья 161 предполагает первый вариант формы правления в том случае, если численность квартир в подъезде не превышает 30.

Это удобный и достаточно экономичный способ. Ведь собственникам жилья не придется нести дополнительные взносы за содержание штатных сотрудников.

В то же время, собственники жилья должны понимать, что ответственность за содержание общедомового имущества полностью ложится на них, в том числе и финансовая. При этом, если дом нуждается в капитальном ремонте, это тоже забота жильцов.

Необходимо помнить и о том, что среди жильцов должны найтись активные граждане, которые смогут наладить взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг. А такие товарищи имеются не в каждом доме.

ТСЖ или ТСН

Товарищество собственников жилья или товарищество собственников недвижимости с 2014 имеет право на осуществление деятельности только при условии регистрации юридического лица.

Создание товарищества возможно только после обсуждения вопроса на общем собрании собственников жилья. Поддержать инициативу должны более 50 % от общего числа.

1. Если собственниками жилья выбрана данная форма правления, то они должны составить договор.
2. С даты подписания ответственность за содержание общедомового имущества и поставку коммунальных ресурсов несет ТСЖ.
3. Товарищество собственников организуют инициативные жильцы дома, поэтому есть надежда на то, что они действительно постараются качественно выполнять свои обязанности и будут действовать в интересах всех жильцов.
4. При этом часто бывает так, что сэкономленные средства попадают в карманы членов правления ТСЖ.

Управляющая компания

По результатам общего собрания собственников жилья в очной или заочной форме может быть и заключение договора с управляющей компанией. С каждым собственником заключается договор.

В таком случае важно обратить внимание на каждый пункт акта, прописать все необходимые виды работ и услуг, тарифы и порядок внесения изменений.

УК берет ответственность за предоставление тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре. Основными обязанностями компании является содержание дома и придомовой территории в надлежащем состоянии, ремонт и замена поломанного имущества, поставка коммунальных услуг, участие при проведении капитального ремонта.

Отношения между управляющей компанией и жильцами могут действовать сроком до 5 лет.

Если собственников не устраивает работа организации, согласно ст. 162 ЖК РФ, они могут принять решение о расторжении договора и смене УК.

Ответственность

• Деятельность компании может также быть приостановлена и в случае лишения ее лицензии.
• За нарушение содержания МКД, а также невыполнение условий договора и лицензионных требований, руководитель УК несет административную и уголовную ответственность.
• Как видно, собственники квартир в многоэтажках имеют право определить самостоятельно форму управления.
• Каким бы не было решение, оно принимается на общем собрании собственников.
• Органы местной власти, как и в советские времена несут ответственность за ненадлежащее состояние домов и дворов Но в те времена, бюджетные учреждения проводили работы, за которые не приходилось платить самим владельцам квартир.
• Сегодня же каким бы не стали выбор, содержание домов осуществляется из наших карманов.

Понять тонкости в организации системы ЖКХ и узнать последние новости по теме вы можете на нашем сайте. Делитесь ссылками со своими соседями!

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/formy-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности. 

• Непосредственное управление многоквартирным домом
• Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом
• Некоторые особенности непосредственного управления

Непосредственное управление многоквартирным домом

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

1. Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
2. Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
3. Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов.

Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_osuwestvlyat_neposredstvennoe_upravlenie_mnogokvartirnym_domom/

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) — изменения 2017 года

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются.

Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые.

В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления.

В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ.

Важно отметить, что он доступен только для небольших домов, число квартир в которых ограничено тридцатью.

Логика указанного ограничения понятна. Для самостоятельного управления МКД жильцам необходимо быть знакомыми между собой и сплоченно действовать для общего блага. В больших домах это практически невозможно – соседи зачастую не проявляют инициативы в управленческих делах и много лет живут в одном подъезде, не общаясь друг с другом.

Если в МКД до 30 квартир и жильцы решили остановиться на непосредственном способе управления, то им самостоятельно придется выстраивать отношения с поставщиками ресурсов и исполнителями работ.

Убирать и благоустраивать придомовую территорию можно своими силами, но для ремонта общедомовых инженерных коммуникаций уже потребуются подрядчики.

С ними заключается типовой договор подряда, который обязывает исполнителя выполнить и сдать работу, а заказчика – оплатить ее. Это все прописано в части 2 статьи 702 ГК РФ.

Выбор подрядной организации происходит на общем собрании.

В том числе, в нем есть пункты с описанием того, кто отвечает перед собственниками за соответствующее состояние общего имущества и бесперебойное обеспечение ресурсами.

Тонкости непосредственного способа управления МКД

Переход на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме.

Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников.

На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

• даты и места сбора;
• инициатора мероприятия;
• списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

• смена формы управления домом;
• определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
• выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

• протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
• ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
• ксерокопия техпаспорта дома;
• заявление на подписание договора с РСО;
• доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

• управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
• выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
• выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

Особенности непосредственного способа управления

У варианта с самоуправлением многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы.

Укажем сначала достоинства:

• прямая оплата поставляемых коммунальных услуг и отсутствие проблем у добросовестных жильцов из-за появления задолженностей у отдельных квартир или управляющей организации;
• прозрачность в начислении коммунальных платежей;
• участие собственников во всех вопросах, касающихся ремонта, благоустройства и других бытовых моментов;
• приглашение на выполнение сложных работ по обслуживанию дома специализированных организаций по собственному выбору. При правильном составлении договора такой подрядчик сделает все качественно и в срок, либо будет осуществлять переделки за свой счет.

Для объективности отметим и недостатки:

• при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
• нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
• каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
• возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
• лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
• трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

В каком доме можно организовать непосредственное управление

В стандартной хрущевке квартир значительно больше 30, равно как и в типовых многоэтажках более поздней постройки. В связи с этим непосредственный способ управления доступен для реализации гражданам, проживающим в многоквартирных домах двух типов:

• старый 2- или 3-этажных жилфонд, которого с каждым годом становится все меньше;
• новые малоэтажные жилые комплексы, строящиеся в ограниченном количестве и обычно относящиеся к ценовой категории «выше среднего».

Впрочем, в вопросе числа квартир в ближайшее время возможны законодательные изменения.

В сентябре 2018 года на рассмотрение Госдумы поступил проект закона, снимающий ограничение на выбор варианта непосредственного управления домом в зависимости от его размера. Инициатор документа считает, что здесь нарушаются права жильцов.

Судьба этого законопроекта пока не ясна. С большой вероятностью он будет отклонен, так как серьезного ущемления прав жильцов и недовольных таким положением дел людей в каком-то значительном количестве не наблюдается.

Оплата коммунальных услуг

Как уже говорилось выше, при непосредственном управлении домом договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается каждым собственником в отдельности. Это значит, что и оплачиваться КУ будут напрямую их поставщикам. Данная особенность для многих является ключевой, то есть переход к схеме самоуправления происходит из-за желания добиться прозрачности в вопросах оплаты.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102032-neposredstvennoe-upravlenie-mkd

Администрация закрепила зо домом управляющую компанию — Юридическая консультация

Заключение отдельных договоров каждым из собственников допустимо только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Однако для вас такой способ недопустим в силу превышения максимального количества квартир, установленного законом.

Так, в силу п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ  непосредственное управление собственниками помещений возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. Вы же указываете на наличие 90 жилых помещений.

Таким образом, способ управления собственниками помещений в данном доме считается не выбранным, что является основанием для проведения в обязательном порядке органом местного самоуправления  конкурса по выбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом.

Часть 4 ст.

161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Безусловно, собственники вправе принимать общим собранием решения о расторжении договора управления, заключенного по итогам конкурса, но с учетом ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, которая содержит следующую оговорку.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, приняв решение сегодня, реализовать собственники его смогут не ранее, чем по истечении года с момента заключения существующего договора управления. Обращаем ваше внимание на необходимость своевременного направления копии протокола и решений собственников в адрес управляющей организации (10 дней) для последующего направления в орган государственного жилищного надзора.

Источник: https://pravo.rg.ru/rubrics/question/2865/