Совет дома или тсж в чем разница

Если вы являетесь собственником квартиры, то рано или поздно вы столкнётесь с вопросами, которые необходимо будет решать сообща всем домом. Проблем в многоквартирном доме много, и вы часть их, пропорционально площади своей квартиры к площади дома. В таких формах управления как жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), состоящее из одного дома, вопросами управления занимается правление. В этот орган управления вы можете обратиться как со своими проблемами, так и пожеланиями. Совсем другой вопрос, если Ваш дом находится в управлении управляющей организации или в непосредственном управлении. В этом случае вникать и заниматься проблемами дома некому кроме самих собственников. Даже, если управлением дома занимается управляющая организация, то это не будет являться гарантией лучшего решения всех проблем, связанных с эксплуатацией дома и решением возникших проблем у собственников. В этом случае в соответствии со 161.1. ЖК РФ необходимо создать совет многоквартирного дома.

С помощью совета многоквартирного дома законодатели постарались узаконить домовые советы или домовые комитеты и их действия. Этот совет является связующим звеном между жителями дома и управляющей организации. Чтобы понять для чего нужен совет многоквартирного дома посмотрим какие права и обязанности совета многоквартирного дома, а также как его выбрать.

Обязанности совета многоквартирного дома

В этой связи члены совета многоквартирного дома просто обязаны указывать управляющей организации на первоочередные необходимые мероприятия, которые должны быть проведены по текущему ремонту. Определять и направлять свои предложения по замене или ремонту инженерных коммуникаций, работ, связанных с благоустройством земельного участка, улучшению предоставления качества коммунальных услуг. А также даёт своё заключение на проект договора управления с управляющей организацией и договорами с ресурсоснабжающими организациями. Члены совета многоквартирного дома составляют план на ближайший год по своей работе и ежегодно отчитываются перед собственниками о проделанной работе. План строится из расчетов затрат, которые необходимы на те или иные работы и возможности обеспечить проведение этих работ финансово.

Если говорить из практики, то совет многоквартирного дома может провести все те мероприятия, которые управляющая организация проводить просто не обязана. Например, решением общего собрания было принято о строительстве ограждения по границам земельного участка.

Управляющая организация может просто не брать на себя полномочия по сбору денежных средств на проведение этих работ или возьмется, но сумма в смете может оказаться просто завышена.

Лучшим вариантом в этом случае было бы силами членов совета многоквартирного дома организовать поиск подрядчика для проведения работ и организовать сбор денежных средств.

Права совета дома в многоквартирном доме

Права совета многоквартирного дома заключаются в защите прав собственников жилья от бездействия управляющей организации.

Так совет дома имеет право фиксировать отсутствие или поставку ненадлежащего качество коммунальной услуги. И может обратиться в управляющую компанию с требованием приведения услуги в удовлетворительное состояние.

Участвует в составлении и подписании актов, где необходимо проведении текущего и капитального ремонта.

Также в актах, где необходимо зафиксировать, например, затопление квартиры или нанесение любого ущерба жилого помещения собственника.

В таких случаях, если представители управляющей организации отказываются составлять акт, то именно совет многоквартирного дома имеет полномочия по дублированию таких действий.

К полномочиям совета дома также относится инициирование собрания собственников жилья по любому наболевшему вопросу.

Избрание совета многоквартирного дома

Избрание совета многоквартирного дома происходит на общем собрании собственников жилья. Для начала необходимо провести подготовительные работы. И определить порядок избрания совета многоквартирного дома.

Порядок избрания совета многоквартирного дома

Для начала необходимо составить уведомление о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме. Инициаторы собрания обязаны известить всех собственников о проведении общего собрания за десять дней до даты его проведения.

 Внимание!!! Уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом. Другой способ оповещения собственников помещений о проведении собрания должен быть утвержден решением общего собрания.

То есть, чтобы был возможен более простой способ уведомления собственников, например, с помощью размещения объявлений на информационных досках около подъездов, необходимо этот способ оповещения утвердить на предыдущем собрании.

 В другой статье мы рассказывали, как составить уведомление, поэтому здесь останавливаться на этом не будем. В этом уведомлении самое главное указать в повестке дня выборы членов совета многоквартирного дома и председателя совета дома.

Источник: https://mir-zhkh.ru/sovet-mnogokvartirnogo-doma-prava-i-obyazannosti/

Тсж и совет мкд: управление или самоуправление — материал

Жилая недвижимостьТенденции рынка недвижимости09/02/2012

Существует несколько способов управления многоквартирными домами, но до сих пор граждане не стремятся проявлять инициативу в вопросе выбора одного из них. Быть может проблема в недостатке информирования населения, а возможно, предложенные способы управления полностью не удовлетворяют потребностей собственников жилья. Однако если до июля 2012 года люди сами не озаботятся этим вопросом, то в течение 3 последующих месяцев за них это сделают местные власти, созвав общее собрание собственников. Так что когда это случится, важно понимать в чем суть вопроса, чем отличаются одни способы управления от других и какому из них вы готовы отдать предпочтение?

ТСЖ — товарищество или самоуправство?

Прежде всего, нужно знать, что ТСЖ (товарищество собственников жилья) — это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом — больше ответственности. И, естественно, больший простор для всякого рода махинаций.

Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из жильцов имеет право голоса.

Правление — всего лишь исполнительный орган, а председатель правления — лицо, представляющее интересы всех жильцов.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией — это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки.

И вопреки всем обещаниям чиновников, как минимум людям придется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который будет выдавать им в течение дня все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома. Кроме того, у посредников появляется масса возможностей для махинаций, в частности, зачастую они заключают договор с поставщиками коммунальных услуг от имени жильцов по более низким тарифам, а собственникам «продают» те же услуги по более высоким тарифам. Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.«Кроме того, не в каждом ТСЖ налажена работа, — поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. — Особенно странно выглядят астрономические платежи за коммунальные и другие услуги в некоторых домах бизнес-класса центра Москвы, где жильцам буквально навязывают «избранных» провайдеров телекоммуникационных услуг, а уровень уборки весьма небольшой территории зачастую оставляет желать лучшего, хотя за такие деньги другие компании буквально вылизывали бы вверенные им участки. Беда здесь, как ни странно, в том, что у основной части проживающих высокие доходы, и, соответственно, им безразличны такие мелочи. Им проще заплатить, чем добиваться справедливости. Лучшей почвы для коррупции не придумаешь».

Руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова высказала свое мнение, согласно которому ТСЖ присущи недостатки, которые имеются у любой добровольной организации граждан.

«Подавляющее большинство в нашей стране не готово занимать активную позицию в части заботы о многоквартирном доме, в котором проживают, его дворовых площадках и прочих нуждах, — пояснила эксперт.

— Позиция любого русского человека сводится к тому, чтобы скинуть с себя любое бремя, перевесив его на чьи-то более сознательные плечи, «авось кто-нибудь более активный, чем я, займется этим». Русский человек не готов к таким формам управления отчасти психологически, отчасти ввиду отсутствия времени.

Гораздо проще возложить все на обычные для нас ДЭЗы и ЖЭКи, оплачивать приходящие в почтовый ящик квитанции и сетовать на плохую жизнь». А меж тем любое добровольное объединение граждан требует активной жизненной позиции ее членов, а также сильного лидера.

Совет МКД — оптимальный выход или шило на мыло?

В прошлом году для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, — Совет многоквартирного дома (МКД).

По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эта добровольная общественная структура очень похожа на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире.

Согласно законодательству, отмечает эксперт, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Эта та часть функций, которую осуществляет товарищество, однако, в этом случае нет возможностей для махинаций. Кроме того, совет — это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Как сообщают эксперты компании «Миэль», совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

Но так как эта форма управления создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета — это слишком небольшая отдача.

«На практике, для обычных жителей ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше, — пояснил Вадим Ламин.

— Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жильцов, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией».

«Я бы вообще этот непростой участок работы отдал бы ветеранам и пенсионерам, — высказал свое мнение В. Ламин. — Здесь требуется, в основном, жесткий контроль и принципиальность, которая у старшего поколения значительно выше. У большинства из них еще есть здоровье, желание быть нужными, свободное время, а отсутствие каких-то знаний по современным технологиям с лихвой компенсируется жизненным опытом».

С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, конечно, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жильцов, грозя непомерными поборами. «Совет дома идеален как промежуточный этап, — пояснил Александр Зиминский. — А, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, можно регистрировать ТСЖ».

Пожалуй, из всего вышесказанного можно сделать только один вывод: хочешь сделать хорошо — сделай это сам.

Так что если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше.

В противном случае, властям придется найти управу на товарищества собственников жилья, узаконить прозрачный механизм работы этой структуры, дабы обезопасить своих граждан от недобросовестных предпринимателей.

Источник: https://www.mesto.ru/article/tszh-i-sovet-mkd-upravlenie-ili-samoupravlenie.html

Совет многоквартирного дома: зачем он нужен?

11.04.2016  Просмотров: 2408

Четыре года прошло с момента внесения в Жилищный кодекс РФ статьи 161.1 о Совете многоквартирного дома. Жители Мегиона не спешат создавать такие советы, чтобы контролировать работу управляющих компаний, хотя это прямая обязанность каждого собственника. Между тем только от собственника зависит, насколько комфортно ему же самому будет в своём доме.

Что же такое Совет многоквартирного дома? Это коллегиальный общественный выборный орган непосредственного управления многоквартирным домом, который должен отстаивать интересы собственников жилья в отношениях с управляющей компанией. Заметим, что государство обязывает создавать такие советы. Разберёмся, зачем они всё-таки нужны, какие обязанности на них возложены, и как жильцы могут их использовать.

Как его создать?

Совет многоквартирного дома должен быть создан в каждом доме, где больше четырёх квартир и не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), и если дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Причём, если это не будет реализовано самими жильцами самостоятельно, органу местного самоуправления необходимо будет созвать общее собрание собственников помещений для избрания Совета дома и его председателя либо создать в доме ТСЖ.

Что нужно для того, чтобы организовать Совет дома? Во-первых, выявить активных, работоспособных и инициативных собственников. Во-вторых, на общем собрании собственников дома избрать состав Совета, его председателя и определить сроки действия Совета.

(Совет переизбирается на общем собрании каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания). Затем необходимо протокол общего собрания направить в управляющую компанию и заключить с ней соглашение по вопросам управления домом.

Количество членов Совета многоквартирного дома устанавливается с учётом имеющегося в конкретном доме количества подъездов, этажей, квартир. Например, в состав Совета могут быть избраны по 3-4 представителя от подъезда, по одному представителю от этажа или квартиры.

Но решением общего собрания могут быть установлены и другие принципы представительства в Совете (например, в зависимости от размера долей в праве собственности на общее имущество и т.п.).

Стоит отметить, что Совет – это добровольный орган и не требует регистрации.

Он избирается общим собранием собственников, но не отменяет полномочия общего собрания и наделён определёнными правами, в том числе представлять интересы собственников в суде. Оплата за работу в Совете не предусмотрена.

Что может Совет, а чего — нет?

Основная функция Совета многоквартирного дома — контролировать управляющую компанию (УК), вести диалог от имени жителей дома с УК, ресурсоснабжающими организациями и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Совету даны достаточно важные полномочия. Они оформляются Положением о совете многоквартирного дома. Деятельность совета МКД заключается в подготовке и проведении общего собрания собственников различным вопросам.

К ним относятся порядок пользования общим имуществом и земельным участком, на котором расположен дом, планирование и организация управления многоквартирным домом, содержание и ремонта (также и его стоимость) общего имущества, проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, контроль за оказанием и качеством услуг, выполнением работ по управлению домом. Весь перечень полномочий Совета МКД закреплён в жилищном законодательстве.

Как и любой орган, Совет должен иметь руководителя – председателя. Он избирается из состава членов Совета МКД. Круг его полномочий также определён Жилищным кодексом РФ. Председатель Совета действует на основании доверенности собственников помещений.

Его обязанность — со всей ответственностью контролировать выполнение обязательств по заключённым договорам оказания услуг, выполнению и качеству работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников жилья многоквартирного дома.

В случае невыполнения управляющей компанией обязательств по договорам председатель направляет обращение в органы местного самоуправления.

Существует ошибочное мнение, что собственники помещений вправе контролировать, как и на что управляющая организация тратит средства, поступившие ей в качестве оплаты по договору управления многоквартирным домом. Это не так. Собственники могут лишь спрашивать с управляющей компании за качество и объём выполненных по договору работ.

Совет создан, что дальше?

В первую очередь необходимо провести ревизию общедомового имущества.

Только обладая информацией о составе и состоянии своего имущества, собственники могут определить необходимый набор услуг по содержанию этого имущества и какой ремонт требуется.

Кроме того, такая ревизия даст возможность взять под контроль общедомовые приборы учёта, снизить общедомовые начисления, а также уменьшить свои затраты на содержание общедомовой собственности.

Также следует провести межевание придомовой территории. Если она уже размежевана, то нужно получить план своего участка. Это поможет «спасти» свои дворы от точечной застройки, а жители будут точно знать границы своих владений и понимать, за что они платят, какую территорию содержат, и требовать от управляющей организации надлежащего содержания этого земельного участка.

После этого можно переходить к проработке договора управления. Он должен чётко определять обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества МКД и предоставлению коммунальных услуг. Иными словами, содержать перечень тех работ и услуг, за которые собственники платят деньги.

Подготовил В. Пещук, ИА «Мегионские новости»

Источник: https://admmegion.ru/news/313987/

Преимущества и недостатки управляющей компании перед Советом дома и другими обслуживающими организациями

• многоквартирного дома является обязанностью жильцов.
• Законодательство разрешает привлекать для этого управляющие компании или создавать свои организации.
• У каждого из этих способов есть свои преимущества и недостатки.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

О том, как осуществляется переход управления многоквартирным домом от застройщика к управляющей компании, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем отличие от других управляющих структур мкд?

1. Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации?
2. Многие собственники квартир выбирают именно управляющую компанию в качестве организации, которая следит за содержанием дома.
3. Главное отличие УК в том, что это коммерческая организация, деятельность которой осуществляется на договорной основе.

В УК не входят жильцы дома, как например, в ТСЖ. То есть, управлением МКД занимаются посторонние люди.

Для содержания дома жильцы нередко организовывают собственные управляющие структуры, в том числе и Совет дома.

Это объединение жильцов, деятельность которого направлена на выбор управляющей компании и защите прав собственников жилья. По закону в каждом многоквартирном доме при отсутствии ТСЖ или ЖСК должен быть создан Совет.

Совет дома и управляющая компания — в чем разница?

Главным его отличием от других управленческих организаций считается то, что Совет не является юридическим лицом. Для его создания не нужно проходить утомительную процедуру регистрации, заниматься подачей отчетности и т. д.

Это лишь совещательный орган, являющейся посредником между жильцами и УК. Тем не менее, председатель Совета имеет право заключать соглашения с управляющей компанией и контролировать предоставление услуг.

Преимущества над ними и недостатки

Управляющая компания имеет ряд преимуществ перед остальными организациями. В чем плюсы единоличного исполнительного органа управляющей компании? Они заключаются в следующем:

1. Все заботы по содержанию и ремонту здания берет на себя управляющая компания. В то время как ТСЖ или другие объединения жильцов вынуждены заниматься этим самостоятельно, находя специалистов и т. д.
2. Если жильцы дома задерживают выплаты, УК может провести запланированные работы за собственные средства. В случае, когда домом управляют жильцы, об это не может быть и речи, так как каких-либо накоплений у таких организаций обычно нет.
3. УК всегда выбирает надежных подрядчиков, с которыми сотрудничает уже много лет. Для жильцов, которые управляют домом самостоятельно, это достаточно проблематично.
4. В штате УК обычно работают опытные специалисты, занимающиеся обслуживанием дома.

Конечно, привлечение управляющей компании к содержанию дома имеет свои минусы. К ним относится:

1. Дополнительная плата за услуги. Ведь это коммерческая организация, получающая доход за свою деятельность. Если в доме создано, к примеру, ТСЖ, то в Уставе может предусматривать вознаграждения за работу председателя. Но эти суммы обычно меньше, чем плата за работу управляющей компании.
2. Если управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязательства, то в доме могут возникнуть перебои с электричеством, теплом или водой.
3. Деньги, которые жильцы собирают на ремонт своего дома, могут быть потрачены на нужды другого здания.
4. При банкротстве управляющей компании жильцы вряд ли смогут вернуть свои накопления.
5. Руководство УК редко прислушивается к мнению собственников, поэтому им приходится соглашаться со всеми решениями организации.
6. Жильцы дома не могут использовать общее имущество для получения прибыли. Речь идет о сдачи в аренду помещений или объектов для рекламы.

Нужна ли управляющая компания?

В каких случаях управляющая компания нужна и в каких нет? Для жильцов выбор способа управления домом всегда является трудным. УК или ТСЖ могут не справиться с поставленными задачами, поэтому необходимо решать этот вопрос, учитывая все риски.

Специалисты рекомендуют обращать внимание на то, есть ли среди жильцов не только активисты, но и люди, имеющий опыт руководства большим количеством людей.

Хороший профессионал способен сделать ТСЖ надежной организацией со всеми вытекающими последствиями.

Если такого руководителя нет, имеет смысл заключить договор с управляющей компанией. Тогда содержанием дома займутся профессионалы, а жильцам придется принимать все решения организации.

Некоторые собственники жилых помещений находят «золотую середину» и создают ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией.

Договор с ТСЖ

• Такое сотрудничество регулируется статьями 137, 161 ЖК РФ.
• С помощью управляющей компании ТСЖ может не только пользоваться услугами надежных подрядчиков, а также контролировать деятельность УК.
• Привлечение посторонней организации не может приниматься в одностороннем порядке, поэтому инициаторам идеи следует провести общее собрание.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/minusy-i-plyusy.html

Тсж и жск — чем отличаются, что это такое, а также про отказ от ук и создание тсж из совета дома

ГлавнаяНедвижимостьУправление многоквартирным домомТСЖ

Чтобы облегчить жизнь жильцам МКД в сфере содержания их общедомового имущества, законами РФ разрешено организовывать различные способы управления многоквартирными домами. Наряду с управляющими компаниями, популярностью пользуются ТСЖ и ЖСК.

В статье мы рассмотрим каждую организацию и узнаем, чем они отличаются друг от друга. Также наши эксперты расскажут, возможна ли смена ТСЖ на другую форму управления домом и как это правильно осуществить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие формы управления МККД бывают?

Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

1. УК — управляющая компания. При наличии управляющей компании, расчётом всех ежемесячных выплат жильцов и организацией обслуживания дома занимается сторонняя, нанятая за отдельную плату управляющая организация.

2. ЖСК — жилищно-строительный кооператив. В наши дни такая форма управления присуща тем постройкам, возведение которых не было завершено в срок обанкротившейся строительной компанией.

   Будущие жильцы-хозяева недостроенных квартир объединяются в ЖСК с целью завершить строительство общими усилиями.

3. ТСЖ — товарищество собственников жилья. Весьма распространённая и удобная форма управления финансовыми потоками дома, имеющая высокую популярность, прежде всего, в связи с повальной недобросовестностью в работе многих УК.

Совет! Тем домовым коллективам, среди которых нет владеющих тонкостями ведения финансовых дел, больше подойдёт вариант с сотрудничеством с УК.

Однако, когда нет возможности найти приличную УК, то встаёт вопрос о выборе между ЖСК и ТСЖ. Перед тем, как сделать окончательный выбор, стоит разобраться, чем же отличается ТСЖ от ЖСК.

И ТСЖ, и ЖСК имеют свои преимущества и недостатки, среди которых:

• Основанием для создания ЖСК может быть решение абсолютно всех собственников дома. Для основания ТСЖ достаточно согласия большей части жильцов.
• Управлением в обоих случаев занимается выборочная группа людей с председателем во главе, однако в случае с ТСЖ есть возможность регулировать права и обязанности председателя посредством устава.
• Права и обязанности членов правления в ТСЖ целиком и полностью определяются внутренним уставом(в рамках законов). В ЖСК порядок ведения дел жёстко регламентирован Жилищным Кодексом.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/kak-perejti.html

Что лучше ТСЖ или управляющая компания — создание выход, чем отличается, если дому 30 лет, в новом

Не можете определиться, какой вид управления многоквартирным домом выбрать? Разберемся, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, учитывая все положительные и отрицательные стороны.

Обратимся к источникам, которые актуальны в 2019 году. В жилищном законодательстве говорится о возможности выбора из нескольких форм управления многоквартирными домами.

Обычно дела ведет управляющая компания. Но иногда жильцы решают взять на себя бремя по содержанию дома и создают ТСЖ.

Общие аспекты

Разберемся, что собой представляют такие формы управления, какие имеют недостатки и преимущества и какие функции призваны выполнять.

Будем ссылаться на информацию, что содержится в законодательных положениях.

Необходимые термины

ТСЖ (товарищество собственников жилья)	Представляет собой некоммерческую организацию, которая создана собственниками квартир. Цель – управление домом.
Органы управления	Правление, общие собрания, председатели. Если невозможно выбрать председателя среди «своих» (жильцов), тогда приглашают управляющего, который будет работать на основании трудового договора. Работодатель в данном случае – это ТСЖ

• Управляющей компанией называют коммерческую организацию, которая оформлена как юрлицо.
• Она предоставляет услуги по управлению и содержанию объекта на возмездной основе.
• Есть 3 вида УК:

Компании	Что не ухаживают за домами, а привлекают субподрядчика для этого
Эксплуатационные фирмы	Что самостоятельно решают все текущие проблемы дома
Гибридные	Которые обеспечивают содержание объекта и оказывают ряд коммунальных услуг

Какие у них функции

Обязательства каждой организации прописываются в ст. 137 ЖК России. Они:

Создают условия	Которые обеспечат поддержание необходимого санитарного состояния имущественных объектов, что являются общедомовыми
Проводят ремонтные работы	И занимаются благоустройством территории
Соблюдают права владельцев квартир	Разрабатывая методы управления
Принимают меры по предотвращению действия третьего лица	Что противоречат интересам жильцов
Представляют интересы жильцов	В сторонних организациях, уполномоченных структурах

ТСЖ выполняют и такие функции:

• контролируют работу фирм, которые предоставляют услуги владельцам квартир;
• решают вопросы относительно ремонта, уборки;
• обеспечивают выполнение работ в соответствии с утвержденным на год планом;
• обеспечивают граждан парковочными местами и детскими площадками;
• выполняют иные функции, что прописывались в уставе общества.

Деятельность сообщества регулируется уставом и Жилищным кодексом.

При сотрудничестве с УК будет составлено план-систему сбора платежей, ремонта, использования имущества. Каждый пункт программы должен быть согласован с жильцами.

Если возникает такая необходимость, она корректируется. Главная функция управляющей компании – обеспечение санитарного и технического состояния дома.

Подразумеваются работы:

• по обустройству прилегающей территории;
• по проведению всяческих ремонтных работ;
• по обеспечению чистоты;
• по подготовке к зиме;
• в виде контроля наличия холодной, горячей воды и т. д.

Организационные функции УК:

• занимается организацией общего собрания с собственниками квартир;
• осуществляет взаимодействие с коммунальной организацией;
• обеспечивают соответствующий уровень жилищных условий.

Управляющая организация должна представлять отчет о проделанной работе. Как видите, функции ТСЖ и УК очень схожи.

Действующие нормативы

Стоит руководствоваться такими нормативными документами:

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Какой бы вид управления не предпочли жильцы, с них таким образом снимается обязательство по управлению и содержанию дома.

Такие обязанности перейдут компании, которой доверены. Что же предпочесть – ТСЖ или УК?

Плюсы организаций (преимущества)

Перечислим главные преимущества каждой формы управления домом:

ТСЖ	УК
Можно выбрать эксплуатационную компанию из перечня тех, что имеют положительные характеристики	Предоставление услуги будет профессиональным
Есть возможность менять поставщиков услуг, если цена или качество не устроит собственников квартир	Имеет хорошую материально-техническую базу, а значит, может быстро реагировать при возникновении внештатной ситуации
Отметим, что ТСЖ может свободно распоряжаться средствами. Не придется ожидать планового проведения ремонтных работ – если средства будут собраны ранее, то ремонт начнется раньше коммунальными предприятиями	Наладила отношения с рядом подрядчиков и субподрядчиков, поэтому не возникнет проблем с оказанием услуг
Есть право самостоятельно решать вопросы относительно обустройства подъезда – менять счетчики, устанавливать дополнительное освещение и т. п.	Расчетами занимается бухгалтер
Могут установить видеокамеры и иные средства защиты	Управляющие компании имеют юриста, который следит за изменениями в законодательных положениях и может отстоять интересы жильцов в судебной инстанции
Получают дополнительную прибыль от помещения, сданного в аренду для коммерческих нужд	Может проводить ряд работ без дополнительных платежей, привлекая подрядчика

Какие есть недостатки

Есть и минусы:

Обязательство по ведению бухгалтерии ложится на плечи самих граждан. Нужно рассчитывать квартплату, собирать средства самостоятельно. Стоит также следить за тем, чтобы работы подрядчика и поставщика были оплачены в сроки, производить налоговые платежи и т. п.	Любой дополнительный доход является прибылью компании
Квартплата большая, чем при управлении специализированными компаниями, так как нужно производить оплату за ряд дополнительных услуг	Квартплата начисляется по непрозрачным схемам
Если возникнет спор и противоречия с представителями госструктур и подрядчиком, нужно будет самим отстаивать свою правоту в судебном органе. Еще один вариант – обращаться к юристу за отдельную плату	Нет возможности осуществлять контроль за расходами. В результате часто имеют мест хищения и злоупотребления со стороны сотрудников управляющей компании
Возникает немало сложностей при обустройстве общедомовой территории, поскольку необходимо сотрудничать с большим количеством служб	Любое изменение относительно управления домом утверждается без ведома жильцов
—	Обычно услуги некачественные, так как сотрудники сразу стараются обслужить несколько домов

Отличия между ними

Невозможно однозначно ответить, какая организация лучше. Здесь важно учитывать все обстоятельства.

К примеру, если дом большой, и нет возможности выбрать грамотного человека, который будет управлять им, тогда стоит отдать предпочтение управляющей компании.

Этот вариант подойдет и тогда, когда отсутствует осведомленный в жилищном законодательстве человек.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

• затраты;
• борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
• факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д.

Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество:

Взаимодействует с поставщиком напрямую	И не возникает необходимости платить посреднику
Не привлекает расчетные и управленческие кадры	Так как такие обязательства способны выполнять и сами жильцы

Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.

Чаще всего такие фирмы пользуются услугами субподрядчика, учитывая не качественность выполняемой работы, а наличие личных связей.

Но вот борьба с должниками заключается в том, что воздействовать уполномоченное лицо начинает на конкретного должника. Из-за него не будут страдать все жильцы.

ТСЖ – лучший вариант тогда, когда:

• управлять необходимо небольшим домом, и при его содержании необходимо использовать специфические знания;
• собственники квартир доверяют друг другу;
• есть председатель, который не против такой ответственности.

Стоит изучить, разницу между управляющей компанией и ТСЖ:

ТСЖ	УК
Некоммерческое предприятие	Коммерческая фирма
Основная цель – управление домом с учетом интересов всех жильцов без желания заработать	Цель – получить прибыль при управлении домом
Общество имеет свой счет в банке, куда перечисляются средства при внесении квартплаты, а также прибыли от сдачи помещения в аренду. При наличии дополнительной прибыли организуют дополнительные работы, направленные на благоустройство дома	Если необходимо провести дополнительные работы, жильцам придется понести дополнительные траты
Свобода в выборе поставщика и подрядчика	Компания сама решает, услугами каких субподрядчиков пользоваться
Любое решение принимается на собрании	Решения принимают без учета мнения жильцов
Есть возможность контролировать выполнение работ	Контроль невозможен
Не всегда есть люди, которые разбираются в определенных вопросах	Работает квалифицированный персонал, имеющий опыт
Средства могут затрачиваться на цели, которые не входят в план	Средства распределяются на нужды в соответствии с договором

Выход из УК при создании ТСЖ

Если вам не нравится, как выполняет свою работу УК, можно отказаться от ее услуг. Специального основания для выхода не нужно иметь.

При отказе от услуг УК стоит обратиться к ст. 162 ЖК, где сказано, что отказываться может гражданин, чья квартира приватизирована.

В противном случае решение останется за муниципалитетом. Но и у жильцов будет право голоса.

Первое, что нужно сделать, принять решение о том, что дальнейшее предоставление услуг УК является не желательным.

Это нужно сделать до того момента, когда истечет срок действия договора. Иначе соглашение будет пролонгировано на месяц и придется еще ждать.

Собственники квартир проводят собрание. Составленное заявление и протокол направляются уполномоченным лицам.

После этого жильцы могут собраться и решить о формировании ТСЖ. Проблемы могут возникнуть при сборе документов и их оформлении.

Иногда такие справки готовятся представителями муниципалитета самостоятельно. Для создания ТСЖ необходимо:

• открыть счет в банковском учреждении;
• провести собрание (если нужно, пригласить представителя администрации);

Источник: http://jurist-protect.ru/chto-luchshe-tszh-ili-upravljajushhaja-kompanija/

Зачем нужна управляющая компания и совет многоквартирного дома: рассказываем о плюсах и минусах

Ответственность за содержание МКД согласно законодательству РФ возложена на собственников. Чтобы жить в комфортных условиях, необходимо разобраться со всеми обязанностями и правами.

Главным вопросом, который стоит в списке первым, является выбор формы управления. Нужна ли своя управляющая компания (УК), т.к. государство даёт возможность привлекать для управления сторонние компании.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Чем отличается от обслуживающей организации?

Большинство владельцев жилья оставляют свой выбор на управляющей компании в качестве организации, осуществляющей деятельность по содержанию многоквартирного дома.

Основное отличие таких предприятий заключается в том, что они являются коммерческими организациями, которые осуществляют свою деятельность на основании соглашения.

В управляющие организации не входят жители МКД. Вся управленческая деятельность осуществляется посторонними людьми.

Иногда жители МКД организовывают свои компании, в их число входит и Совет многоквартирного дома.

Совет дома – это объединение жителей в группу, деятельность которой нацелена на защиту прав жильцов МКД, а также на выбор организации.

Совет МКД является совещательным органом, который выступает посредником между собственниками жилья и управляющими организациями (УО). Однако у председателя Совета есть полномочия на заключение договора с такими предприятиями, а также право контролировать их деятельность.

О преимуществах и недостатках

Плюсы единоличного исполнительного органа УК перед другими организациями:

1. Штат управляющей компании укомплектован в основном квалифицированными и опытными специалистами, которые занимаются обслуживанием МКД.
2. УК берёт на себя все функции, которые касаются содержания и ремонта объекта. А ТСЖ и другие структуры управления, напротив, вынуждены искать хороших специалистов самостоятельно. Более подробно о функциях УК мы рассказывали тут.
3. Как правило, УК сотрудничают с проверенными подрядчиками на долгосрочной основе. Для жителей самостоятельно найти опытных специалистов достаточно сложно.
4. При задержке жильцами платежей УК может проводить необходимые работы в счёт собственных средств. В случае управления МКД жильцами самостоятельно такое действие является невозможным, в связи с отсутствием каких-либо накоплений.

В управлении УО есть минусы:

• Если компания обанкротится, жителям МКД вряд ли получится вернуть накопленные средства.
• У жителей нет возможности сдавать в аренду общее имущество (например, помещения для рекламы).
• Большим минусом является дополнительная оплата. Управляющая компания является коммерческой организацией, которая берёт плату за свои услуги (на основании чего и как УК формирует тарифы за обслуживание МКД мы рассказывали в отдельном материале).

Однако если в уставе ТСЖ (если в доме оно создано) будет указано, что председатель может получать оплату за выполненную работу, то в такой ситуации жители также будут переплачивать. Как правило, эти суммы значительно меньше, чем оплата УК.

1. При недобросовестном исполнении своих обязательств УК в МКД могут возникнуть серьёзные проблемы с подачей электричества, воды и отопления.
2. Средства, которые жители выплачивают на ремонт МКД, могут быть потрачены УК на другие цели.

Когда стоит выбирать УК?

При выборе формы управления необходимо обратить внимание на то, есть ли среди проживающих лиц активисты, а также люди, имеющие опыт руководства.

Человек, имеющий определённые навыки, сделает ТСЖ надёжной организацией. Однако если такого человека нет, то стоит поискать достойную управляющую компанию и заключить с ней соглашение. В таком случае все заботы и проблемы будет решать УК, а жители дома будут только принимать решения, которые были ей предприняты.

В некоторых случаях владельцы недвижимости создают ТСЖ, которое в дальнейшем заключает соглашение с УК.

Сотрудничество с ТСЖ чётко регламентируют статьи 137 и 161 ЖК РФ. При помощи УК ТСЖ может пользоваться услугами проверенных поставщиков ресурсов и подрядчиков, а также осуществлять контроль деятельности самой компании.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/plyusy-minusy.html

Чем отличаются обязанности председателя совета дома и ТСЖ?

Чем отличаются обязанности старших по дому и председателей ТСЖ и куда обращаться, если у вас на этаже перегорела лампочка или плохо расчистили от снега ступеньки около подъезда? Выяснил IZHLIFE.

Председатель совета дома = председатель ТСЖ?

В доме, где собственники выбрали способ управления через управляющую компанию, обязательно должен быть создан совет дома. Понятие старший по дому лучше не использовать, лучше председатель совета дома. Это понятие закреплено в законе, объяснилпредседатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ Объединение советов домов Удмуртской Республики Александр Евсеев.

Членов совета дома выбирают на общем собрании собственников. Основные права и обязанности председателя совета дома определены в Жилищном кодексе (статья 161.1). Если собственники хотят конкретизировать обязанности совета дома и его председателя, создается специальный документ.

Собственники могут решением общего собрания утвердить документ, чаще всего его называют Положение о совете многоквартирного дома или Регламент работы совета многоквартирного дома. Обязательных требований к такому документу нет, он носит рекомендательный характер. Александр Евсеев, председатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ Объединение советов домов Удмуртской Республики

Но конечную ответственность за содержание общедомового имущества несет непосредственно управляющая компания.

В доме, где организовали ТСЖ, за качество выполненных работ отвечает само товарищество и лично его председатель. Работу председателя ТСЖ регламентирует Устав ТСЖ, который принимается общим собранием членов ТСЖ и является основным документом в товариществе. За неисполнение его требований председатель может лишиться должности.

За что платим и сколько?

И председатель совета дома, и председатель ТСЖ могут получать денежное вознаграждение за свою деятельность, однако эти суммы высчитываются разными способами.

Размер вознаграждения председателя совета дома определяют на общем собрании собственников жилья. Обычно его устанавливают, исходя из количества квадратных метров, или поквартирно.

• Совет дома отчитывается о своей деятельности, а ТСЖ о работе юридического лица
• В Ижевске в среднем сумма колеблется от рубля до двух рублей с 1 квадратного метра жилья, уточнил общественник.
• Председатель ТСЖ чаще всего получает зарплату, так как это его официальное место работы, и поэтому на него распространяются все нормы трудового законодательства.
• Заработная плата утверждается решением членов товарищества собственников жилья и закладывается в смету товарищества, рассказал Александр Евсеев.
• Как стать председателем в своем доме

Источник: https://news.rambler.ru/other/41890022-chem-otlichayutsya-obyazannosti-predsedatelya-soveta-doma-i-tszh/

Самоуправление и содержание дома

САМОУПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОМА

ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: В ЧЕМ ОТЛИЧИЯ?

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Правило № 1. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 2. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

• Формально, Жилищный Кодекс предусматривает три формы управления домом:
• — Товарищество Собственников жилья;
• — Непосредственное Управление домом;
• — Управление посредством Управляющей компании.

Изначально отличие между ними было в том, что в НУ собственники имели право напрямую заключать договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО), а в ТСЖ и УК такого право не было. Впоследствии законы были дополнены множеством поправок. В результате сегодня законодательство предоставляет собственникам крайнее многообразие в управлении жилищным фондом и распоряжении своими деньгами.

Тем не менее, охарактеризуем основные отличия.

ТСЖ	НУ	УК
Кто принимает решение о выборе этой формы	Собственники	Собственники	Собственники, но если они не приняли никакого решения, то УК посредством проведения конкурса им назначает орган местного самоуправления
Кто представляет собственников	Правление ТСЖ и председатель ТСЖ	Совет Дома и председатель Совета дома (уполномоченный)	Совет дома и председатель Совета дома
Статус юридического лица и соответствующая отчетность	Есть	Нет	Нет
Договор с Управляющей компанией	Не обязателен, но возможен	Обязателен на обслуживание мест общего пользования	Обязателен на обслуживание мест общего пользования и сбор коммунальных платежей
Право платить за коммунальные услуги напрямую РСО	Нет (но на усмотрение РСО возможно)	Есть	Нет (но на усмотрение РСО возможно)
Наличие собственного банковского счета	Есть расчетный счет как счет юрлица	Можно открыть коллективный или номинальный банковский счет	Можно открыть номинальный банковский счет
Кто утверждает размер платы за содержание мест общего пользования	Собственники	Собственники	Собственники
Право открывать отдельный счет в банке на дом	Есть	Есть	Есть
Право на помощь в ремонте от государства	На усмотрение властей	На усмотрение властей	На усмотрение властей
Коллективная ответственность за должников по коммунальным услугам	Есть в рамках ТСЖ	Нет	Есть в рамках всей Управляющей компании
Сбор денег	По выбору жителей: по наличке с помощью кассира, на счет ТСЖ или на счет УК	По выбору жителей: по наличке с помощью кассира или на счет УК	На счет УК

       Из этих общих правил вытекает ряд последствий. Например, РСО вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении прямых договоров с собственниками.

В этом случае показатели индивидуальных счетчиков фактического значения иметь не будут, так как счет на дом будет выставляться по нагрузке (как будто вода идет круглые сутки и круглые сути включены электрприборы).

Если дом не выбрал никакой формы управления и находится под контролем управляющей компании, то последняя вправе перебросить собранные жителями данного дома средства на ремонт иных объектов и т.д.

1. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ: ЧТО ОНО РЕШАЕТ?
2. Общее собрание собственников (ст. 44 Жилищного Кодекса):
3. 1)                 Выбирает форму управления домом (НУ, ТСЖ или УК);
4. 2)                 Выбирает фирму или несколько фирм, которые должны выполнять работы по содержанию и ремонту дома;
5. 3)                 Утверждает все договора на ремонт и содержание дома;
6. 4)                 Выбирает Совет дома (Правление ТСЖ) и уполномоченного дома.

5)                 Распоряжается общим имуществом дома, в том числе подвалами, придомовой территорией, стенами (размещение рекламы) и т.д.;

6)                 Принимает решение о реконструкции дома (например, строительстве мансардного этажа, пристроев и проч.);

7)                 Принимает решения о ремонте дома, включая способ накопления средств на капремонт, банк, сроки и виды ремонта, получение кредита на ремонт, смету, подрядчика и т.п.

Это очень ценные и важные моменты. Еще раз: никто не вправе поднять Вам квартплату или начать строить над домом мансардный этаж, если Вы и другие собственники не приняли такого решения на собрании.

КАК ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ?

Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Можно сделать и проще: разместить объявления на подъездах.  Объявление о собрании должно быть по определенной форме (см. документ № 1).

Известить соседей нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. При этом нужно уведомить мэрию как собственника неприватизированных квартир. Уведомить нужно будет и владельцев нежилых помещений, расположенных в доме (кафе, парикмахерские, магазины и т.д.).

Они тоже являются собственниками и имеют право голоса. Очень важно! — собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня.

Это правильная норма закона, направленная против мошенников, чтобы важные вопросы не были специально затеряны в «разном» (ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).

Источник: https://www.ozpp-tula.ru/samoupravlenie-i-soderzhanie-doma