Что могут скрывать управляющие компании от тсж

Что лучше представляет интересы собственников – управляющая компания или ТСЖ? Следует знать, какими преимуществами обладает каждый вид управления многоквартирным домом. ТСЖ или управляющая компания являются посредниками в передаче воли владельцев квартир третьим лицам.

Товарищество собственников жилья как форма организации

Когда дом заселен полностью или частично, возникает вопрос, как организовать управление общим имуществом. ТСЖ в соответствии с нормативной основой – некоммерческая организация, которая состоит из собственников помещений дома. В основном выбирается единственный дом, и управление производится по всем подъездам, привязанным к определенному адресу. Жильцы дома своими силами или с привлечением по трудовому договору работников организуют ведение бухгалтерии, юридических вопросов и общего управления дома.

В соответствии с жилищным законодательством подготавливается устав ТСЖ, в котором прописываются вопросы о делегировании полномочий:

• по контролю работы организаций, предоставляющих услуги для собственников (вывод мусора, осуществление ремонтных работ, поставка электроэнергии);
• обеспечению чистоты и порядка – принимают на работу дворников, ремонтников;
• составлению и утверждению планов работ на календарный год;
• прочим видам услуг в интересах собственника.

Так происходит управление общим имуществом при условии согласования всех вопросов с жителями дома. О том, чем отличается ТСЖ от управляющей компании, кроме организационно-правовой формы, следует поговорить отдельно.

Управляющая компания

В отличие от ТСЖ, управляющая компания представляет собой юридическое лицо, извлекающее прибыль из собственной деятельности. Управляющие компании, как и ТСЖ, преследуют цель – обеспечить интересы собственников жилых помещений.

Законодательно закреплены три формы управляющих компаний.

1. Компании, которые извлекают прибыль из привлечения субподрядчиков для осуществления функций по управлению домом и оказания услуг. Они представляют собой посреднические организации.
2. Эксплуатационные организации, которые осуществляют деятельность самостоятельно, предоставляя собственникам услуги.
3. Смешанная форма УК представляет собой совмещение функций по приглашению субподрядчиков на отдельные виды услуг.

В Жилищном кодексе управляющим организациям отведена отдельная статья. Данное основание дает право говорить о надежности выбора поставщика услуг, но при этом о невозможности влиять на определенные процессы управления.

Отличие ТСЖ и УК

Разница между ТСЖ и любой УК заключается в положительных моментах управления и реагирования (например, при внештатных ситуациях).

1. УК отличается профессиональностью сотрудников, осуществляющих управленческие функции, чего нельзя сказать о ТСЖ. Даже если привлекается управление товарищества, то можно обратить внимание на те, что имеют положительные отзывы.
2. Для ТСЖ характерна возможность по согласованию с собственниками произвести замену компании, оказывающей услуги (например, по вывозу мусора или уборке территории). Управляющая компания имеет запас материальных ресурсов, который позволяет оперативно реагировать на возникший ущерб имуществу (произвести замену мусорных баков, например).
3. Управляющие юридические лица имеют обширный перечень подрядных организаций, которые оперативно оказывают услуги. Товарищества, распоряжаясь общим денежным фондом, могут производить ремонтные работы ранее приглашаемых управляющей компанией коммунальных предприятий.
4. ТСЖ стремятся к защите общего имущества собственников квартир, устанавливая средства видеофиксации. В отличие от ТСЖ, управляющая организация на профессиональной основе может защитить интересы собственника в суде, имея в штате юрисконсульта.

Отрицательные черты ТСЖ и УК

ТСЖ и управляющая компания даже при своих преимуществах имеет ряд недостатков, присущих им по форме организации и по отсутствию решения некоторых вопросов в законодательстве.

1. Не только управление, но бухгалтерия ложится на собственников. Выбрав бухгалтера из числа жителей или недостаточно квалифицированных приглашенных для ведения финансовой деятельности лиц, существует риск наложения штрафов за неверный расчет налоговых платежей. Разница между ТСЖ и УК заключается в наличии грамотного бухгалтера и ответственности управляющей компании.
2. В чем заключается различие между начислением квартплаты, трудно понять, поскольку управление начислением в УК происходит по неизвестным и коэффициентам, а при оплате квартплаты в ТСЖ оказывается, что производятся оплаты по дополнительным услугам.
3. Собственники жилья могут быть финансово обременены ввиду наличия спора или судебного разбирательства (члены ТСЖ наверняка привлекут юриста для ведения такого дела). В УК может возникать ситуация, когда отсутствует контроль за расходами (отчеты по расходам сложно проследить, даже если они демонстрируются собственникам).
4. Множественность объектов управления порождает проблему с качеством оказываемых услуг представителями управляющей компанией. УК не всегда дают знать собственникам об изменениях в управлении дома. Этим отличаются управляющие компании от ТСЖ.

Важно! Факторы управления должны корректироваться собственниками дома. При наличии персональной ответственности ТСЖ ответственность УК как юридического лица не умаляется.

Определяемся с выбором лучшей формы управления

Наилучшим выбором для управления дома будет сопоставление факторов, важных для сохранности общего имущества.

1. ТСЖ или управляющая компания обеспечивает наличие собственного штата. Необходимо учесть прием на работу всех специалистов с должным уровнем образования и опытом. Как показывает практика, лидер в этой области – управляющая компания.
2. Борьба с неплательщиками также является важным параметром выбора, поскольку основную долю оплаты представляют собой коммунальные платежи. В этом вопросе лидирует управляющая компания.
3. Отсутствие бюрократических проволочек и излишних расходов. В данном пункте лидирует ТСЖ, поскольку нет необходимости работать с посредниками, а управляемых объектов не настолько мало, что не представляется целесообразным скрывать приходно-расходную часть. Это главные плюсы и минусы ТСЖ по сравнению с УК.

Многие уважающие себя застройщики создают управляющие компании на этапе строительства дома. После сдачи в эксплуатацию дома и покупки квартиры собственник попадает в уже существующую систему управления. Если большинство жильцов дома не согласны с представлением интересов УК, всегда можно произвести замену управленца.

Тсж и управляющая компания: что выбрать, преимущества и недостатки Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/tszh/i-upravlyayushhaya-kompaniya-chto-luchshe.html

Переход из УК в ТСЖ — пошаговое руководство

О том, стоит ли переходить в ТСЖ и о многом другом, я писала в предыдущих постах.

Предыдущие посты:

• Заставьте УК отремонтировать подъезды

https://golos.io/ru—zhiznx/@amaya/zastavte-uk-otremontirovat-podezdy

• Многоквартирному дому нужен капитальный ремонт? Вам сюда!

https://golos.io/ru—zhiznx/@amaya/mnogokvartirnomu-domu-nuzhen-kap-remont-vam-syuda

• ТСЖ. Стоит ли организовывать ТСЖ в многоквартирном доме?

• https://golos.io/ru—zhiznx/@amaya/tszh-stoit-li-organizovyvat-tszh-v-mnogokvartirnom-dome
• Благодаря тому, что я много разбиралась в данной теме, углублялась в суть, ходила в различные инстанции, могу дать полный обзор по переходу от Управляющей компании (далее УК) к Товариществу собственников жилья (далее ТСЖ).
• Разложу вам по полочкам план действий и укажу на подводные камни.

Собираем инициативную группу

1. Для того, чтобы все получилось, необходимо выделить из всего дома 5-7 человек, способных на принятие решений, активных и небезразличных.
2. Собираете телефоны, договариваетесь о встрече.
3. Совет:

Так как была зима, мы собирались в кафе. Я не знала почти никого, поэтому советую такой вариант знакомства, т.к. приятная атмосфера действует дружелюбно и располагающе. Можно спокойно разложить документы или ноутбук.

Примечание:

К первой встрече у вас должны быть на руках следующие документы:

• годовой отчет по использованию средств дома от УК (даже если вы не председатель дома, можно сделать письменный запрос и вам должны его предоставить);
• список собственников (также по письменному запросу);

На собрании инициативной группы определяется в принципе возможность и желание перехода к ТСЖ. С вашей стороны необходимо предоставить все преимущества, относительно вашего дома.

О преимуществах можно почитать здесь:
https://golos.io/ru—zhiznx/@amaya/tszh-stoit-li-organizovyvat-tszh-v-mnogokvartirnom-dome

Приступаем к подбору кадров

Инициативная группа договорилась о переходе.

Далее преступаем к поиску кадров:

• первоочередное, что вам необходимо сделать — найти бухгалтера. Необходимо посчитать справиться ли с финансовой точки зрения ваш дом с ведением ТСЖ.

Усложняется все тем, что за услуги бухгалтера со стороны необходимо платить, а т.к. переход еще не осуществлен, никто не захочет взять на себя эти затраты.

Совет:

Во-первых, можно найти бухгалтера из собственников вашего дома, для этого можно расклеить объявления или пораспрашивать соседей. Если же вам не повезло, и бухгалтера в доме нет, старайтесь найти через знакомых и знакомых знакомых. В крайнем случае обратиться в организацию для консультации.

• Бухгалтера нашли, посчитали, что дом справиться, далее необходимо выбрать председателя ТСЖ. Получить согласие от конкретного человека. В этом тоже бывает загвоздка, возможно не найдется человека, готового взять ответственность.

Здесь, думаю, все будет зависеть от конкретного человека, так что советов давать не буду. Одно скажу, он должен быть хозяйственником!

Источник: https://golos.io/psk/%40amaya/perekhod-iz-uk-v-tszh-poshagovoe-rukovodstvo

Что может ТСЖ, а что нет: каковы обязанности товарищества собственников жилья и какими правами обладает?

Сейчас все большее количество домов предпочитают перейти на самоуправление и отказаться от услуг ЖЭУ.

При этом большинство собственников квартир не знают, чем на самом деле отличаются эти два вида управления и на что вообще имеет право товарищество собственников жилья. В статье мы расскажем, что может ТСЖ делать, чтобы права собственников не были попраны. Также вы узнаете, что это такое — права и обязанности как членов ТСЖ, так и обычных жильцов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Что может делать ТСЖ?

Этот вопрос регулируется нормами Жилищного кодекса (ст. 137), а также Уставом этого юридического лица. На что имеет право ТСЖ? Товарищество имеет право:

• брать плату с жильцов за проживание;
• применять предусмотренные к должникам меры в соответствии с законом;
• подписывать договора со сторонними организациями для технических работ;
• самостоятельно выполнять работы по техобслуживанию;
• принимать решение о реорганизации либо ликвидации лица, создании;
• ликвидационной комиссии;
• вносить изменения в Устав компании;
• определять направления финансовых потоков;
• составлять годовой план содержания имущества;
• утверждать сметы;
• утверждать годовую отчетность по содержанию и ремонту;
• принимать и изменять в соответствии с замечаниями председателя нормы внутреннего распорядка;
• принимать и рассматривать жалобы от жильцов, отвечать на них;
• определять размер вознаграждения членов юр.лица;
• рассчитывать бюджет;
• оплачивать по договору услуги юридических лиц;
• брать кредиты в банке и пользоваться ими.

Какие еще полномочия существуют?

Если при этом не затрагиваются предусмотренные законом права и свободы хозяев квартир, товарищество имеет право на:

1. сдачу в аренду помещений;
2. надстройку или перестройку конструкций;
3. установление размера взносов;
4. заключение сделок в интересах организации;
5. получение доли в недвижимом имуществе;
6. осуществлять в интересах организации застройку прилегающей территории, если это не противоречит закону.

Если проживающие должники не устранают допущенные нарушения, не восполняют задолженность, то есть, не понимают что называется «по – хорошему», ТСЖ может инициировать в отношении них судебный процесс. Также через суд оно может потребовать полного возмещения убытков, если таковые появились от пользователей помещений.

Согласно нормам ЖК (это статья 138), это юридическое лицо обязано:

• на должном уровне управлять домом;
• обеспечивать сантехническое состояние дома и имущества;
• выполнять все требования, предписанные жилищным законодательством, Уставом организации, а также договором с собственниками;
• обеспечивать выполнение обязательств по оплате тарифов и содержанию общего имущества со стороны всех собственников;
• принимать меры, препятствующие злоупотреблению со стороны третьих лиц;
• вести и своевременно предоставлять отчетность;
• защищать в различных инстанциях законные интересы владельцев жилья в этом доме;
• вести реестр, копию которого следует направлять в администрацию города.

Каждый член товарищества может запросить и получить исчерпывающие сведения о работе организации. Всё, что касается тарифов и оплаты счетов, должно быть представлено в открытый доступ.

Права членов товарищества закреплены в главе 14 Жилищного кодекса РФ.

Любой хозяин квартиры может стать членом ТСЖ, управляющим данным домом, если подаст соответствующее заявление. Также он свободно может и покинуть ряды этой организации. Таким образом, он может стать членом Общего собрания, затем Правления товарищества, а в случае успешной работы, активной гражданской позиции и при заслуженном доверии жильцов – Председателем товарищества.

В частности, любой гражданин, входящий в ТСЖ, может:

1. принимать участие в работе организации;
2. распоряжаться своей собственностью исключительно по собственному усмотрению;
3. пользоваться общим имуществом;
4. отзываться о работе ТСЖ, заявлять идеи, рациональные предложения;
5. выдвигаться в правление товарищества, на пост председателя, либо в ревизионную комиссию.

А теперь об обыкновенных жильцах квартир.

Любой владелец квадратных метров в данном доме, неважно, входит он в товарищество собственников или не входит, имеет право на:

• ознакомление с документацией и Уставом, также с результатами деятельности;
• участвовать в жизни дома через Общее собрание;
• заявление претензий к качеству работы организации;
• свободу от платы членских взносов.

Любой член товарищества обязан в ходе работы:

• своевременно оповещать организацию о важной информации;
• выплачивать полностю и в срок все взносы, включая членские и на капитальный ремонт;
• полностью соблюдать Устав компании и требования законодательства;
• содержать в порядке свое жилище, своевременно проводить ремонт;
• соблюдать нормы пожарной безопасности, санитарные нормы;
• использовать все помещения, жилые и не являющиеся таковыми, только в соответствии с их назначением;
• предотвращать по мере сил возникающие угрозы общему имуществу;
• если по вине его или членов его семьи был причинен ущерб общему имуществу, оплатить стоимость ремонта;
• осознавать ответственность за свои действия.

Последний пункт нуждается в особом пояснении. Где особые права, там будут и повышенные требования. Это значит, что помимо привилегий, статус члена товарищества собственников означает и неминуемую ответственность.

То есть, за:

1. неуплату или нерегулярную выплату взносов;
2. халатность в виде утаивания или несвоевременного сообщения товариществу важной информации, а также в виде несоблюдения сроков перед организацией;
3. собрания (например, некто решил созвать собрание, но предупредил об этом руководство позже, чем за минимальные десять дней;
4. разглашение приватных сведений товарищества;
5. поведение, идущее вразрез с законодательством РФ или с Уставоморганизации.

Заключение

Любой жилец дома, даже если он не член управляющего органа, обязан вовремя оплачивать проживание и взносы на капитальный ремонт, выполнять свои обязанности в соответствии с договором, а также бережно относиться к общедомовому имуществу, содержать его в порядке. Эта обязанность вытекает не из принадлежности к той или иной организации, а из статьи 153 ЖК.

Гражданин вправе стать членом (а может быть, с течением времени, и возглавить) ТСЖ. Это вполне осуществимо, достаточно лишь подать заявление – с правилами приема можно ознакомиться через устав организации. У него будет больше прав по управлению домом, но возрастет и ответственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 110-05-29 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie/tszh/osnovnye-prava-i-obyazannosti.html

Стандарты раскрытия информации ТСЖ перед собственниками и ответственность за нераскрытие

• Методы управления, прейскурант цен, проверки деятельности ТСЖ — это внутреннее дело самой компании или нет?
• С точки зрения закона — нет, эта информация должна быть абсолютно доступной и получить ее может любой заинтересованный гражданин.
• Прежде всего, конечно, жильцы конкретного дома, входящего в товарищество.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О правах и обязанностях членов правления и учредителей перед жильцами, читайте в нашей статье. Узнайте также о том, обязано ли объединение жильцов иметь свой официальный сайт.

Требования закона

В чем состоит ответственность ТСЖ перед собственниками, какую информацию оно обязано раскрывать?

Еще сравнительно недавно руководство товариществ собственников жилья над таким вопросом даже не задумывалось.

Но в 2010 году в силу вступило Постановление Правительства РФ №731, четко расписывающее, какими секретами ТСЖ обязано делиться, а какие, так и быть, может оставить при себе. Невыполнение грозит юридическому лицу серьезными санкциями — штрафом.

Заинтересованным в раскрытии информации ТСЖ и ЖСК может быть любое лицо, относящееся или не относящееся к данному дому и конкретно к объединению собственников. То есть получается, информация — та ,что касается деятельности и цен, должна быть прозрачной и доступной для всех (ст. 161 ЖК РФ).

Прежде всего этим должны активно интересоваться те граждане, что проживают в доме, которым и управляет товарищество и своевременно запрашивать у них отчетность о деятельности.

Дело в том, что если вдруг встанет вопрос о банкротстве товарищества и вскроется, что официальной причиной явились систематическая неуплата жителями платежей по коммуналке (а реальной — нетрудно догадаться, что именно), то жильцам, возможно, придется платить по счетам дважды.

1. И таким образом, закон может ударить не только по проворовавшемуся руководству, что логично, но и по ничего не подозревающим гражданам.
2. Запрос в ТСЖ о предоставлении информации образец.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/tszh/raskrytie-informatsii.html

Тсж или управляющая компания: что лучше 2019 — в новом доме

Для того чтобы многоквартирный дом был благоустроенным, необходимо приложить определенные усилия. И это не только финансовые вложения. Все чаще жильцам приходится участвовать в управлении общим имуществом.

Управление многоквартирным домом

Все больше владельцев квартир задумываются об управлении своим домом. Это позволяет сделать МКД и прилегающую территорию более благоустроенной, повысив тем самым уровень жизни. Существует два способа управления многоквартирными домами – это ТСЖ или УК.

Мало кто понимает разницу между этими двумя понятиями. На самом деле разница есть, и она существенно влияет на весь процесс управления. Поэтому перед тем, как делать выбор в пользу того или иного способа, следует сравнить их и выявить отличия, недостатки, преимущества. Тогда станет ясно, ТСЖ или управляющая компания что лучше для жильцов каждого конкретного дома.

Законодательная база

Управление многоквартирным домом регулируется Жилищным законодательством. Прежде всего, это статьи 161, 162, 164, 165 ЖК РФ.

Тсж или управляющая компания: что лучше?

Только жильцы многоквартирного дома могут выбрать способ управления. По закону никто не может заставить их сделать этот выбор.

Преимущества и недостатки

Итак, товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир, которые самостоятельно занимаются управлением и содержанием МКД.

У этой формы управления есть ряд преимуществ:

• Владельцы жилья могут нанять эксплуатационную компанию и руководить ее действиями.
• Члены ТСЖ могут использовать общедомовое имущество для получения прибыли и тратить ее на благоустройство территории.
• Жильцы лучше знают свои нужды, поэтому нет лишних трат.

Есть у товарищества и свои недостатки:

• Собственникам квартир приходится самостоятельно рассчитывать количество денег, необходимых для содержания МКД.
• Все долги товарищества – обязанность жильцов.
• Многое зависит от людей, занимающих руководящие посты. Некомпетентность и отсутствие опыта часто приводит к негативным последствиям.

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое профессионально занимается управлением многоквартирными домами.

Существует несколько видов УК:

• гибридные компании (помимо управления занимаются предоставлением коммунальных услуг);
• управляющие (занимаются исключительно управлением МКД с помощью субподрядчиков);
• эксплуатационные (основной вид деятельности – эксплуатация МКД).

К преимуществам УК в 2019 году можно отнести:

• Всю деятельность осуществляют специалисты, хорошо разбирающиеся в законодательстве, бухгалтерии и т. д.
• Высокий уровень материально-технической базы.
• Большинство долгов МКД компания может покрыть из своих резервов.

Недостатки управляющей компании заключаются в следующем:

• Жильцы не могут контролировать расход средств, которые вносят на содержание своего многоквартирного дома.
• На практике УК редко спрашивают мнения собственников по тому или иному поводу.
• Такие компании нередко становятся банкротами, то приводит к появлению у жильцов дополнительных долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Что выбрать, должны решать все жильцы МКД.

Отличия

Разница между этими двумя способами управления многоквартирным домом заключается в следующем:

1. В ведении УК обычно находится несколько домов, поэтому снижается качество обслуживания. ТСЖ занимается содержанием только одного МКД.
2. Самое главное отличие заключается в том, что в товариществе все решения принимаются общим собранием жильцов. Управляющая компания нередко все решает без участия собственников квартир.
3. Члены ТСЖ контролируют сбор и расход средств, выбирая первостепенные нужды. В УК все деньги поступают на один счет и оставшуюся после оплаты услуг сумму нельзя пустить в дело.
4. Деятельность УК очень непросто контролировать. А члены товарищества могут потребовать отчет от председателя.

Сложно сказать, ТСЖ или управляющая компания — что лучше в новом доме. Если есть инициативная группа, лучше создать объединение жильцов и управлять МКД самостоятельно.

Что выгоднее?

Выгоду при выборе способа управления МКД должны просчитывать сами жильцы. Если дом небольшой, то предпочтительнее организовать ТСЖ. Тогда все владельцы жилья спокойно смогут участвовать в содержании МКД и прилегающей территории.

Если дом очень большой и даже всех жильцов собрать вместе не получается, лучше обратиться к профессионалам и нанять УК. В конце концов, всегда можно поменять способ управления.

Выход из УК при создании товарищества

Если услуги управляющей компании не удовлетворяют своим качеством, можно от них отказаться и создать товарищество. Но важно соблюсти сроки.

Лучше выходить из УК незадолго до окончания срока действия договора, иначе он автоматически будет продлен и процедура затянется. Кроме того, для расторжения договора должна быть серьезная причина. Решение о создании ТСЖ – одна из них.

Жильцам, желающим заняться самоуправлением, необходимо:

1. Назначить проведение собрания. Для этого всех владельцев квартир нужно оповестить, отправив письменные уведомления.
2. Собрание проводится под протокол. На нем участники голосуют за выход из компании и утверждают заявление.
3. Документы передаются в УК.

Следующий этап – это создание ТСЖ. Существует установленная процедура, которую очень важно соблюдать.

Для этого также необходимо собрать все собственников квартир, провести собрание, выбрать председателя, утвердить Устав. Затем зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо и открыть лицевой счет.

Возможно ли одновременное сотрудничество?

Товарищество собственников жилья может осуществлять свою деятельность двумя способами:

• самостоятельно решать все вопросы, связанные с управлением МКД;
• использовать услуги управляющей компании.

Преимущества сотрудничества с УК заключаются в следующем:

• Управляющая компания может предоставить квалифицированную помощь. Это опытный рабочий персонал, ресурсы.
• ТСЖ проще контролировать деятельность УК, чем просто собственникам квартир.
• Некоторые вопросы, связанные с содержанием МКД, под силу решить только руководству управляющей компании.

Товарищество собственников жилья может заключать с УК только два вида договоров – договор подряда и соглашение на управление. При сотрудничестве ТСЖ и УК заключают стандартный договор подряда.

В нем обязательно указываются работы, которые должен выполнить подрядчик:

• уборка территории;
• вывоз мусора;
• контроль за сохранностью общедомового имущества;
• ремонт и другие работы.

Обычно такое соглашение заключается минимум на 1 год. Это стандартный срок и его достаточно, чтобы оценить качество предоставляемых услуг. При необходимости контракт можно продлить еще на 1 календарный год.

На выбор способа управления многоквартирным домом влияет немало факторов. Это способность жильцов самостоятельно управлять МКД, наличие ресурсов.

Самый удобный вариант для собственников – это сотрудничество с управляющей компанией. Он позволяет контролировать деятельность УК и в то же время получать профессиональные услуги. При необходимости контракт с компанией можно легко расторгнуть.

На видео о выборе способа управления домом

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/tszh/tszh-ili-upravljajushhaja-kompanija-chto-luchshe/

Ответственность УК и ТСЖ по управлению многоквартирными домами. Штрафные санкции

В последние годы с подачи чиновников и СМИ в народе стало привычным винить во всех проблемах и бедах ЖКХ управляющие компании.

Например, проблемы с качеством коммунальных ресурсов – виновата УК, а не ресурсоснабжающая организация, которая берёт 100% предоплату за свои услуги с УК и при этом за эти услуги де-юре и де-факто не отвечает ни перед жителями, ни перед самой УК (попробую поспорить с монополистом-ресурсником).

Или, пример, дом в плохом техническом состоянии, капитальный ремонт не проводился лет 50 – опять-таки виновата УК, а не государство, которое не выполнило своё обязательство по недоремонту (ст.

Или, например, по дому большая задолженность за ЖКУ, подъезды и лифты изрисованы и замусорены – виновата снова одна УК, а не отсутствие у жителей коммунальной культуры и ответственности за своевременную оплату полученных услуг (пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки никого не пугает) . И, к сожалению, в сюжетах СМИ, в которых, например, один собственник из-за плохого содержания своей квартиры или несанкционированного ремонта (перепланировки) залил, повредил общее имущество или имущество своих соседей, делаются выводы о том, что и здесь виновата УК. И это никого не удивляет, даже работников самих УК.

Чтобы не было таких перекосов, всем участникам сферы управления МКД необходимо видеть реальную картину зоны ответственности УК по законодательству и практике управления МКД.

Аналогичная ответственность распространяются также на ТСЖ, самостоятельно осуществляющие управление жилыми домами.

Зона ответственности УК/ТСЖ по закону

Существует море правовых актов в сфере управления МКД. И, как известно, не знание закона, не освобождает от ответственности за его неисполнение. Но как УК/ТСЖ и жителям не утонуть в море законов и нормативов по управлению жилыми домами? Пока выходит, что никак.

Для сравнения, законов, регламентирующих эксплуатацию нежилых зданий (например, торгового центра) раз-два и обчёлся, а вот по жилым домам к этим нормативно-правовым актам добавляются специальные федеральные правовые акты.

И это не считая нормативов, утверждённых органами исполнительной власти или местного самоуправления.

Правовые основы управления коммерческой недвижимости.

от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Источник: https://kudashova.ru/blog/otvetstvennost-uk-i-tszh-po-upravleniyu-mnogokvartirnymi-domami-shtrafnye-sankcii.html

Что лучше ТСЖ или управляющая компания?

В настоящее время в России существует две самые распространенные формы управления многоквартирным домом: это Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и Управляющая компания (УК).

Выбор определенного способа управления многоквартирным домом может представлять собой для собственников весьма непростую задачу.

В обоих случаях есть нюансы, положительные и отрицательные стороны, однако ни один из них не будет эффективным, если владельцы квартир станут только платить по счетам, не осуществляя контроля за работой и не принимая участия в обсуждении возможных решений. И все же, какому способу управления отдать предпочтение? Давайте рассмотрим подробнее.

Какой вариант управления многоквартирным домом лучше: ТСЖ или управляющая компания. Взгляд экспертов.

Жилищный кодекс РФ предусматривает ответственность собственников квартир за содержание многоквартирного дома. Для этого жильцами может создаваться ТСЖ или заключается договор с управляющей компанией.

На заре реформы ЖКХ в начале 2000-х годов большинство многоквартирных домов (которые самостоятельно не определились с выбором формы управления их домом) были переведены в управляющие компании. Большинство этих домов и по сей день управляются этими управляющими компаниями. Однако многие дома создали ТСЖ и вышли из Управляющей компании.

ТСЖ представляет собой организацию, созданную для самостоятельного управления домом владельцами жилья.

Наибольшим плюсом ТСЖ является то, что ТСЖ создается исключительно для целей управления домом, в котором собственниками помещений являются члены ТСЖ.

Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ можно посмотреть здесь. 

Но с другой стороны, управляющая компания – это профессиональная организация. Ее основная функция – управление жилищным фондом. Она имеет в этом опыт, нужный персонал.

ТСЖ (особенно на начальном этапе работы) не имеет ни опыта, ни персонала. Будущему председателю ТСЖ придется быстро разбираться во всех вопросах.

Однако, даже если доме в управляющей компании, в любой момент общее собрание жильцов вправе устанавливать собственные «правила игры» — к примеру, установить контроль над управляющей компанией, устроить проверку расхода денежных средств, внести изменения в действующий договор по управлению многоквартирным домом или сменить управляющую компанию. Однако, независимо от гарантий этих прав действующим законодательством, процесс переизбрания управляющих практически никогда не бывает без «боя» и трудностей.

Обычно УК все усилия прилагает на то, чтобы воспротивится этому. В некоторых домах доходит до противостояния физического. Хозяевам жилья не отдают ключи от техпомещений, игнорируют их требования и пр. Подобные конфликты происходят регулярно, и тогда жильцы вынуждены вспомнить о защите собственных прав, и делают попытки в их реализации.

Справедливости ради стоит отметить, что далеко не все управляющие компании работают так. На рынке существуют множество компаний, которые исполняют свои функции на «пятерку», а тарифы на содержание и обслуживание жилья у них – средние по региону, а может быть даже и ниже.

При этом, ТСЖ тоже далеко не всегда имеет возможность хорошо исполнять возложенные на него функции. Как всегда все зависит от людей: один из основных минусов  ТСЖ состоит в том, что зачастую его возглавляют граждане, которые могут быть не компетентны для такой работы.

Особенно «болезненным» этот вопрос становится тогда, когда по каким-либо причинам  председатель правления ТСЖ не устраивает какую-либо группу жильцов и начинается противостояние, которое может длиться очень долго.

О порядке смены председателя ТСЖ можно почитать в этой статье.

Чтобы исключить такие риски, собственникам в многоквартирном доме рекомендуется перед принятием решения о выборе этой формы управления хотя бы предварительно нужно поговорить с лицами, которые будут входить в правление ТСЖ и попытаться понять уровень их компетенции в вопросах ЖКХ и мотивации.

Если говорить об управляющих компаниях.

Приходя на объект, управляющая компания должна подписать с жильцами договор управления многоквартирным домом. При отсутствии ТСЖ компания обязана заключить такой договор со всеми собственниками квартир.

Источник: https://www.energo-konsultant.ru/sovets/GKH/vse_o_tsg/chto_luchshe_tsg_ili_uk/

Что лучше ТСЖ или управляющая компания — создание выход, чем отличается, если дому 30 лет, в новом

Не можете определиться, какой вид управления многоквартирным домом выбрать? Разберемся, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, учитывая все положительные и отрицательные стороны.

Обратимся к источникам, которые актуальны в 2019 году. В жилищном законодательстве говорится о возможности выбора из нескольких форм управления многоквартирными домами.

Обычно дела ведет управляющая компания. Но иногда жильцы решают взять на себя бремя по содержанию дома и создают ТСЖ.

Общие аспекты

Разберемся, что собой представляют такие формы управления, какие имеют недостатки и преимущества и какие функции призваны выполнять.

Будем ссылаться на информацию, что содержится в законодательных положениях.

Необходимые термины

ТСЖ (товарищество собственников жилья)	Представляет собой некоммерческую организацию, которая создана собственниками квартир. Цель – управление домом.
Органы управления	Правление, общие собрания, председатели. Если невозможно выбрать председателя среди «своих» (жильцов), тогда приглашают управляющего, который будет работать на основании трудового договора. Работодатель в данном случае – это ТСЖ

• Управляющей компанией называют коммерческую организацию, которая оформлена как юрлицо.
• Она предоставляет услуги по управлению и содержанию объекта на возмездной основе.
• Есть 3 вида УК:

Компании	Что не ухаживают за домами, а привлекают субподрядчика для этого
Эксплуатационные фирмы	Что самостоятельно решают все текущие проблемы дома
Гибридные	Которые обеспечивают содержание объекта и оказывают ряд коммунальных услуг

Какие у них функции

Обязательства каждой организации прописываются в ст. 137 ЖК России. Они:

Создают условия	Которые обеспечат поддержание необходимого санитарного состояния имущественных объектов, что являются общедомовыми
Проводят ремонтные работы	И занимаются благоустройством территории
Соблюдают права владельцев квартир	Разрабатывая методы управления
Принимают меры по предотвращению действия третьего лица	Что противоречат интересам жильцов
Представляют интересы жильцов	В сторонних организациях, уполномоченных структурах

ТСЖ выполняют и такие функции:

• контролируют работу фирм, которые предоставляют услуги владельцам квартир;
• решают вопросы относительно ремонта, уборки;
• обеспечивают выполнение работ в соответствии с утвержденным на год планом;
• обеспечивают граждан парковочными местами и детскими площадками;
• выполняют иные функции, что прописывались в уставе общества.

Деятельность сообщества регулируется уставом и Жилищным кодексом.

При сотрудничестве с УК будет составлено план-систему сбора платежей, ремонта, использования имущества. Каждый пункт программы должен быть согласован с жильцами.

Если возникает такая необходимость, она корректируется. Главная функция управляющей компании – обеспечение санитарного и технического состояния дома.

Подразумеваются работы:

• по обустройству прилегающей территории;
• по проведению всяческих ремонтных работ;
• по обеспечению чистоты;
• по подготовке к зиме;
• в виде контроля наличия холодной, горячей воды и т. д.

Организационные функции УК:

• занимается организацией общего собрания с собственниками квартир;
• осуществляет взаимодействие с коммунальной организацией;
• обеспечивают соответствующий уровень жилищных условий.

Управляющая организация должна представлять отчет о проделанной работе. Как видите, функции ТСЖ и УК очень схожи.

Действующие нормативы

Стоит руководствоваться такими нормативными документами:

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Какой бы вид управления не предпочли жильцы, с них таким образом снимается обязательство по управлению и содержанию дома.

Такие обязанности перейдут компании, которой доверены. Что же предпочесть – ТСЖ или УК?

Плюсы организаций (преимущества)

Перечислим главные преимущества каждой формы управления домом:

ТСЖ	УК
Можно выбрать эксплуатационную компанию из перечня тех, что имеют положительные характеристики	Предоставление услуги будет профессиональным
Есть возможность менять поставщиков услуг, если цена или качество не устроит собственников квартир	Имеет хорошую материально-техническую базу, а значит, может быстро реагировать при возникновении внештатной ситуации
Отметим, что ТСЖ может свободно распоряжаться средствами. Не придется ожидать планового проведения ремонтных работ – если средства будут собраны ранее, то ремонт начнется раньше коммунальными предприятиями	Наладила отношения с рядом подрядчиков и субподрядчиков, поэтому не возникнет проблем с оказанием услуг
Есть право самостоятельно решать вопросы относительно обустройства подъезда – менять счетчики, устанавливать дополнительное освещение и т. п.	Расчетами занимается бухгалтер
Могут установить видеокамеры и иные средства защиты	Управляющие компании имеют юриста, который следит за изменениями в законодательных положениях и может отстоять интересы жильцов в судебной инстанции
Получают дополнительную прибыль от помещения, сданного в аренду для коммерческих нужд	Может проводить ряд работ без дополнительных платежей, привлекая подрядчика

Какие есть недостатки

Есть и минусы:

Обязательство по ведению бухгалтерии ложится на плечи самих граждан. Нужно рассчитывать квартплату, собирать средства самостоятельно. Стоит также следить за тем, чтобы работы подрядчика и поставщика были оплачены в сроки, производить налоговые платежи и т. п.	Любой дополнительный доход является прибылью компании
Квартплата большая, чем при управлении специализированными компаниями, так как нужно производить оплату за ряд дополнительных услуг	Квартплата начисляется по непрозрачным схемам
Если возникнет спор и противоречия с представителями госструктур и подрядчиком, нужно будет самим отстаивать свою правоту в судебном органе. Еще один вариант – обращаться к юристу за отдельную плату	Нет возможности осуществлять контроль за расходами. В результате часто имеют мест хищения и злоупотребления со стороны сотрудников управляющей компании
Возникает немало сложностей при обустройстве общедомовой территории, поскольку необходимо сотрудничать с большим количеством служб	Любое изменение относительно управления домом утверждается без ведома жильцов
—	Обычно услуги некачественные, так как сотрудники сразу стараются обслужить несколько домов

Отличия между ними

Невозможно однозначно ответить, какая организация лучше. Здесь важно учитывать все обстоятельства.

К примеру, если дом большой, и нет возможности выбрать грамотного человека, который будет управлять им, тогда стоит отдать предпочтение управляющей компании.

Этот вариант подойдет и тогда, когда отсутствует осведомленный в жилищном законодательстве человек.

Если в доме есть много помещений, которые можно сдать в аренду и получить прибыль, тогда выбирают ТСЖ.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

• затраты;
• борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
• факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д.

Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество:

Взаимодействует с поставщиком напрямую	И не возникает необходимости платить посреднику
Не привлекает расчетные и управленческие кадры	Так как такие обязательства способны выполнять и сами жильцы

Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.

Чаще всего такие фирмы пользуются услугами субподрядчика, учитывая не качественность выполняемой работы, а наличие личных связей.

Но вот борьба с должниками заключается в том, что воздействовать уполномоченное лицо начинает на конкретного должника. Из-за него не будут страдать все жильцы.

ТСЖ – лучший вариант тогда, когда:

• управлять необходимо небольшим домом, и при его содержании необходимо использовать специфические знания;
• собственники квартир доверяют друг другу;
• есть председатель, который не против такой ответственности.

Стоит изучить, разницу между управляющей компанией и ТСЖ:

ТСЖ	УК
Некоммерческое предприятие	Коммерческая фирма
Основная цель – управление домом с учетом интересов всех жильцов без желания заработать	Цель – получить прибыль при управлении домом
Общество имеет свой счет в банке, куда перечисляются средства при внесении квартплаты, а также прибыли от сдачи помещения в аренду. При наличии дополнительной прибыли организуют дополнительные работы, направленные на благоустройство дома	Если необходимо провести дополнительные работы, жильцам придется понести дополнительные траты
Свобода в выборе поставщика и подрядчика	Компания сама решает, услугами каких субподрядчиков пользоваться
Любое решение принимается на собрании	Решения принимают без учета мнения жильцов
Есть возможность контролировать выполнение работ	Контроль невозможен
Не всегда есть люди, которые разбираются в определенных вопросах	Работает квалифицированный персонал, имеющий опыт
Средства могут затрачиваться на цели, которые не входят в план	Средства распределяются на нужды в соответствии с договором

Выход из УК при создании ТСЖ

Если вам не нравится, как выполняет свою работу УК, можно отказаться от ее услуг. Специального основания для выхода не нужно иметь.

При отказе от услуг УК стоит обратиться к ст. 162 ЖК, где сказано, что отказываться может гражданин, чья квартира приватизирована.

В противном случае решение останется за муниципалитетом. Но и у жильцов будет право голоса.

Это нужно сделать до того момента, когда истечет срок действия договора. Иначе соглашение будет пролонгировано на месяц и придется еще ждать.

Собственники квартир проводят собрание. Составленное заявление и протокол направляются уполномоченным лицам.

После этого жильцы могут собраться и решить о формировании ТСЖ. Проблемы могут возникнуть при сборе документов и их оформлении.

Иногда такие справки готовятся представителями муниципалитета самостоятельно. Для создания ТСЖ необходимо:

• открыть счет в банковском учреждении;
• провести собрание (если нужно, пригласить представителя администрации);

Источник: http://jurist-protect.ru/chto-luchshe-tszh-ili-upravljajushhaja-kompanija/