Как овладеть искусством управления многоквартирными домами

Региональное общественное движение «Союз домовых комитетов Республики Башкортостан – БашДомКом» было создано в конце 2011 года, для координации деятельности советов многоквартирных домов в вопросах защиты интересов собственников жилья во взаимоотношениях с органами различных ветвей власти, управляющими и ресурсоснабжающими организациями.

БашДомКом в декабре 2011 года зарегистрирован в управлении Минюста РФ по РБ.

На сегодняшний день «БашДомКом» имеет структурные подразделения и своих представителей во всех городах республики и в сельских муниципальных образованиях, в которых есть многоквартирные дома. Общее количество избранных председателей домкомов  по республике – более 11 тысяч человек.

 Высшим органом движения является конференция, а в период между конференциями руководящим органом является Правление, текущая деятельность осуществляется Исполнительной дирекцией движения.

Участниками движения могут стать собственники жилья, а также граждане, которые разделяют цели и задачи движения, путем присоединения, о котором уведомляется правление движения через муниципальные советы председателей МКД. Организационное взаимодействие в движении определено положением, размещенном на нашем сайте.

В период создания общественного движения «БашДомКом», совместно с Партией «Единая Россия» было организовано и проведено бесплатное обучение избранных председателей советов многоквартирных домов по программе «Правовые, финансовые и экономические основы самостоятельного управления многоквартирным домом». Всего обучение прошли 7095 председателей советов дома. В каждом из районов Уфы в 2012 проведено обучение для председателей Советов МКД. Курс лекций прослушали около 3-х тысяч председателей домовых комитетов и собственников жилья.

28 ноября 2011 года  Госсобрании-Курултае РБ прошла первая республиканская конференция общественного движения «Союз домовых комитетов республики Башкортостан». Вконференции приняло участие 320 избранных делегатов.

  Сегодня правление движения приступило к работе по реализации решений конференции, наметив мероприятия, направленные на активное участие собственников жилья по организации общественного контроля в сфере ЖКХ, формированию цивилизованных договорных отношений между собственниками и управляющими, ресурсоснабжающими организациями, взаимодействию с органами местной исполнительной и представительной власти, государственными контролирующими и надзорными органами.  Основная цель этой работы: создание механизма взаимодействия граждан, имеющих собственное жилье с государственными органами, управляющими и ресурсоснабжающими организациями при решении вопросов содержания домов и предоставления коммунальных услуг.

Предполагается решение следующих задач:

• Улучшение качества обслуживания в жилищной сфере;
• Оптимизация коммунальных платежей;
• Формирование чувства собственности у населения;
• Содействие формированию конкурентоспособного рынка в сфере ЖКХ.

Постоянный контакт с председателями домовых комитетов поддерживается  через консультационную линию, личный прием по обращениям, обратную связь на сайте БашДомКом.рф , в группах социальных сетей.

На консультационную линию «БашДомКом» по вопросам сферы Жилищно-коммунального хозяйства ежедневно обращаются десятки собственников жилья со всей республики.

  Ведется еженедельный прием граждан в Региональной общественной приемной Председателя Партии «Единая Россия» Д.А.Медведевав РБ.

Специалисты общественного движения «БашДомКом» в составе рабочей группы Госсобрания-Курултая республики выступили одним из основных разработчиков типовой формы договора управления многоквартирным домом. Переход на новые договоры уже запланирован в первой половине следующего года.

• С января текущего года в «БашДомКоме» заработала линия бесплатной юридической помощи для председателей Советов МКД.
• Документы:
• Фото из жизни БашДомКом:

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

Источник: http://xn--80abkyjblc9f.xn--p1ai/uchebnyj-tsentr?showall=&catid=0&id=70&start=3

Как овладеть искусством управления МКД

Сегодня получил письмо от юриста Виктора Глушкова с просьбой опубликовать заметку по поводу иска, выигранного у управляющей компании. Сознательно не стал менять название материала. Мне кажется, будет интересно, если мои читатели в своих комментариях попробуют порассуждать именно о том, что есть искусство управления собственностью.

КАК ОВЛАДЕТЬ ИСКУССТВОМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ? 

В редакции различных газет неоднократно обращаются жители городского поселения Скоропусковский. Люди сообщают, что после планового отключения горячую воду им так и не дали, а на подъездах домов появляются объявления о том, что ее подача возобновится только после того, как будет «урегулирован вопрос поставки газа с ООО «ГазпромМежрегионгазМосква».

Люди требуют объяснений. 

Управление многоквартирными домами – это новая область общественных отношений в жилищно-коммунальной отрасли.

Значимость этих отношений выражается в том, что сегодня техническое состояние жилищного фонда страны во многом определяется качеством настройки управленческих механизмов на уровне конкретного многоквартирного дома.

И это качество создается самими собственниками жилья в многоквартирном доме, их активностью, способностью к взаимодействию и объединению усилий. 

Основная масса собственников жилья в многоквартирных домах в России на сегодняшний день не имеют даже общих представлений о том, как управлять своим жильем и, хуже того, не проявляют желания им управлять. Эта ситуация, на наш взгляд, является самой актуальной проблемой реформирования системы управления жилищным фондом в современной России. 

Наряду с «хозяином» многоквартирного дома должно вызревать профессиональное управление многоквартирными домами как вид предпринимательской, трудовой и управленческой деятельности.

Повышение уровня профессионального управления многоквартирными домами предопределяется развитием института управляющей организации.

Эффективное функционирование жилищно-коммунального хозяйства трудно представить без управляющих организаций, добросовестно и непрерывно реализующих функции управления многоквартирными домами. 

Обучение управлению многоквартирными домами является важнейшим условием включения собственников жилья в процессы управления своими домами, появления профессиональных управляющих домами, развития жилищной и правовой культуры, становления бесперебойно функционирующего жилищно-коммунального комплекса. 

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. В Сергиево-Посадском районе очень много отличных адвокатов и практикующих юристов. Вам только осталось найти своего. Своего парикмахера Вы же нашли!!! 

Судебный способ защиты, пожалуй, самый эффективный способ. Бездействие или полумеры Управляющей компании нарушают права жильцов, вытекающие из Закона «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. 

Люди при отсутствии горячей воды по-разному начинают реагировать на отсутствие воды: перекрывают дороги, ходят на митинги, обсуждают в кулуарах, но вода от этого не появляется.

Потому что, на вопрос, есть ли вина в этом управляющей компании или нет четно отвечать никто не хочет. Наша семья так же столкнулась с проблемой отсутствия воды.

Но мы пошли своим законным путём, выиграли дело в суде, и получили от управляющей Компани деньги, которые теперь вложим на замену счётчиков воды. Вот какой путь мы избрали: 

Какие пожелания наша семья может сделать по результатам судебного разбирательства? 

1. Суд признал незаконными действия ООО «Управляющая компания Регион» по прекращению подачи горячей воды боле двух недель, значит они не исполняют Российские законы. А зачем тогда нам нужная такая управляющая компания? 

2. В связи с этим предлагаем сменить Генерального директора ООО «УК Регион» и найти хорошего мененджера. 

3. Организовать работу по управлению нашими многоквартирный домами в соответствии с действующим законодательством. 

4. Применить свои полномочия Администрацией городского поселения в соответствие со ст. 165 ЖК, в связи с незаконными действиями ООО УК Регион».

5. Налаживать межведомственные связи.

6. Активно работать с Советами многоквартирных домов. 

Источник: http://altgazeta.ru/10739-kak-ovladet-iskusstvom-upravleniya-mkd

Учимся управлять многоквартирным домом

Главная » Архив новостей » Учимся управлять многоквартирным домом

У жителей России всегда много вопросов к работе жилищно-коммунальных служб.

На сегодняшний день кардымовцев больше всего волнует порядок начисления платы за жилищные услуги, особенно за общедомовые нужды, счета из Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области, когда в их доме сделают капремонт, и чтобы деньги из района не уходили в область. С такими вопросами мы обратились к директору ООО «Управляющая организация» А.И. Алексеевой.

— Антонина Ивановна, кардымовцев беспокоит плата за капремонт в некоммерческую организацию, находящуюся в Смоленске?

— С октября 2014 года некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» приступила к выполнению своей главной функции – проведению капитального ремонта.

Напомню, что постановлением Администрации Смоленской области от 27 декабря 2013 года утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области.

Программа рассчитана на 30 лет, до 2043 года.

На ее основании распоряжением главы региона области ежегодно утверждается краткосрочный план реализации программы. В краткосрочную программу на 2014-2015 годы были включены 60 многоквартирных домов Смоленской области. Уже проведены ремонты в 11-ти домах, из них один (по адресу ул.

Ленина, 53) расположен в п. Кардымово. По остальным домам работы начнутся в соответствии с утвержденным графиком, ознакомиться с которым может любой желающий на сайте регионального оператора, сайте Администрации Смоленской области в сети Интернет или уточнить в управляющей организации.

Могу сказать, что в краткосрочную программу на 2015-2016 г.г. включено общежитие по ул. Красноармейская, 25 в п. Кардымово, где планируется выполнить капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, крыши, фасада, установка общедомовых приборов учета. Общая стоимость работ составит почти 12 млн. рублей.

Региональной программой утвержден конкретный перечень работ. Это ремонт крыш, фасадов, подвалов, фундаментов, приведение в порядок всех систем инженерного обеспечения дома — водоснабжения, канализации, электросетей, установка общедомовых приборов учета.

Одним из главных критериев, позволяющих определить плановый период проведения капремонта, является техническое состояние домов, учитывая предыдущие ремонты, независимо от даты постройки дома.

Мониторинг осуществляет государственная жилищная инспекция Смоленской области.

— Сейчас жильцов многоквартирных домов интересует, можно ли изменить способ формирования фонда капремонта?

— Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ собственники вправе формировать фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (в так называемый «общий котел») либо на специальном счете. Способ формирования фонда собственники выбирают самостоятельно на общем собрании жильцов, которое может быть созвано по инициативе любого из собственников.

Вот только принять такое решение может лишь общее собрание, в котором примут участие не менее двух третей жителей дома.

Те, кто хоть раз пытался собрать его, знают, как это непросто! Кроме того, должен быть определен владелец спецсчета, кредитная организация (банк), в которой будет открыт счет, сроки проведения капремонта дома, перечень работ, размер ежемесячного взноса, который, кстати, должен быть не менее установленного в субъекте РФ.

Также следует учитывать, что решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании его на спецсчете вступает в силу через два года, т.е. денежные средства, накопленные в фонде собственниками данного дома, будут возвращены им на открытый спецсчет через два года.

• — Что грозит собственникам МКД за игнорирование счетов за капремонт?
• — Фонд капитального ремонта многоквартирных домов пока не принимает никаких мер ответственности, дает людям время на размышление и осознание всей серьезности, но за неуплату взносов на капитальный ремонт собственникам МКД грозит начисление процентов и взыскание данной обязанности в судебном порядке.
• ВАШЕ ПРАВО:

Предусмотрены меры поддержки. Всем категориям граждан, пользующимся льготами при оплате жилищных услуг, предоставлена такая же льгота и на капремонт.

Например, самая многочисленная группа льготников — ветераны труда, инвалиды ВОВ, труженики тыла, приравненные к участникам ВОВ, граждане, подвергшиеся воздействию радиации, реабилитированные лица, многодетные семьи и дети-сироты — все они имеют субсидии на оплату жилья.

А теперь и на оплату капремонта. Размер ее в рублях у каждого свой. За оформлением льготы необходимо обратиться в органы соцзащиты.

— Антонина Ивановна, в редакцию поступило письмо от жителей многоквартирного дома по ул. Ленина, которые просят помочь разобраться с оплатой ОДН. Почему при всей ответственности и бережливости жильцов данного дома расходы на общедомовые нужды все равно очень велики?

— Жильцы данного дома уже неоднократно обращались в управляющую организацию, там действительно показатели ОДН имеют непостоянную величину.

Мы совместно с работниками Кардымовских электросетей и ООО «Коммунремстрой» проводили тщательную проверку по указанному адресу.

Видимых нарушений при осмотре обнаружено не было: счетчики работают исправно, пломбы не сорваны, дополнительные ремонтные работы не проводились. Чтобы поймать за руку того, кто специально нарушает, бдительность нужно проявить самим жильцам и сообщить нам.

Еще можно предположить, что виной могут быть и старые внутридомовые электросети, их сильная изношенность, а также «перегруженность» общих сетей современной мощной техникой, которые приводят к таким большим энергопотерям.

Хочу посоветовать жильцам этого дома сначала заменить в своих квартирах электропроводку, после чего собрать общее собрание, на котором принять решение о капитальном ремонте внутридомовых электросетей и подать заявку в Фонд капитального ремонта.

— Почему ОДН сейчас оплачиваются согласно показаниям счетчика, а не по нормативам?

— Дело в том, что управляющая организация на то время заключила договор с энергоснабжающей организацией.

Оплата за ОДН начислялась согласно нормативам на освещение мест общего пользования, утвержденных Департаментом Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике.

Хочу отметить, что при одном выборе способа управления собственники МКД приняли решение об оплате за газ и свет непосредственно в ресурсоснабжающую организацию (РСО) напрямую.

Если жильцы многоквартирного дома общим собранием решат платить за свет и газ через ООО «Управляющая организация», то объем электроэнергии израсходованный по нормативам будет перечисляться в РСО, а сверхнормативное потребление будет взиматься в составе платы «За содержание и ремонт жилого помещения». В любом случае, бесплатного потребления электроэнергии на ОДН быть не может!

В заключении хотелось бы обратиться к собственникам многоквартирных домов — все в ваших руках! И вопросы ЖКХ в том числе. Необходимо всем вместе сообща вести постоянный контроль за порядком в своих домах. Это дело нелегкое, но крайне важное.

Управление многоквартирным домом – дело ответственное. Понятно, что много вопросов по «хозяйственным» делам в доме возникает у собственников. И хорошо, что они возникают, ведь главное – не быть равнодушным и нести ответственность.

Да, именно собственник несет ответственность за свое имущество, а не управляющая организация или ТСЖ. Безусловно, есть и такие собственники, которые придерживаются такой логике: «деньги получил – будь добр, сделай!».

Но я еще раз повторюсь, главный в доме – собственник, и состояние многоквартирного дома напрямую зависит от его активного участия в управлении домом.

ВАШЕ ПРАВО:

Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников многоквартирных домов с численностью квартир более 16. Каждый собственник вправе участвовать в общих собраниях многоквартирного дома – т.е.

принимать активную позицию по управлению своим домом.

Общедомовое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров.

Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо.

Источник: glasz-news.ru

Автор: О. Зелеленецкая

Источник: https://real-gkh.ru/news/uchimsya-upravlyat-mnogokvartirnym-domom/

Способы управления многоквартирным домом: характеристика, особенности | sibac.info

• Цацорин Кирилл Владимирович
• начальник юридического отдела ООО «Добродел», г. Абакан
• E-mail: 

В связи с переходом на рыночные формы ведения хозяйства и изменением отношений собственности назревала необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями.

Предложенные Жилищным кодексом РФ способы управления многоквартирным домом послужи­ли основой формирования и более полной реализации собственниками права по содержанию своего имущества.

В ч. 2 ст. 161 ЖК РФ закреплен закрытый перечень способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специали­зированным потребительским кооперативом, управление управляю­щей организацией.

Часть 2 ст. 35 Конституции РФ [2], закрепляет положение о том, что каждый имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Эта норма является основополагающей для институ­та непосредственного управления.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

При этом если количество квартир в многоквартирном доме пре­вышает двенадцать, собственники на общем собрании обязаны выб­рать управляющую организацию и заключить с ней договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Договоры на выполнение работ по уборке, ремонту и снабжению коммунальными услугами заключаются каждым собственником поме­щения непосредственно, от своего имени, с подрядными и ресурсо­снабжающими организациями. В силу ч. 3 ст.

 164 Жилищного кодекса РФ в тех случаях, когда собственникам некогда заниматься вопросами управления многоквартирным домом, на основании решения общего собрания, они могут передать свое правомочие по решению вопросов управления общим имуществом одному из собственников или иному лицу.

Данные полномочия удостоверяются доверенностью, которая выдается в письменной форме и подписывается всеми или большинст­вом собственников помещений в таком доме.

Как отмечает Ю. Н. Чернышева: «Преимущества данного способа управления очевидны: нет отдельных органов управления домом, нет штата работников этого органа управления, которым нужно платить заработную плату, следовательно, собственник дома несет меньше расходов на содержание жилья.

Однако если собственники не обладают необходимыми познания­ми в правовой, бухгалтерской и инженерно-строительных сферах, шансы неэффективного управления или обмана со стороны контраген­тов повышаются.

Как это установлено жилищным законодательством такая форма правления может себя реализовать только в малоквартирных жилых домах.

В домах количество квартир, составляет более чем двенадцать, данный способ управления может быть реализован только при заклю­чении собственниками с управляющей организацией договора оказа­ния услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, однако фактически данный способ преобра­зовывается в управление управляющей организацией.

Понятие управляющей организации сформулировано в п. 2 Пра­вил предоставления коммунальных услуг гражданам, для целей этих правил управляющая организация — это юридическое лицо незави­симо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основа­нии договора управления многоквартирным домом[6].

При системном анализе положений ЖК РФ можно прийти к вы­воду, что управляющая организация — это сторона в договоре управ­ления многоквартирным домом, который может заключаться с ТСЖ, ЖК или с собственником каждого помещения напрямую, если собст­венники выбрали способ управления, предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ [7], либо, управляющая организация выбирается по результатам открытого конкурса, в случаях и порядке предусмот­ренных ч. 13, 14 ЖК РФ.

Положительным моментом в этом способе управления является слаженность работы управляющей организации, наличие у нее связей, как с властными структурами, так и с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

При данном способе управления она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквар­тирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и за предос­тавление коммунальных услуг.

Товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установ­ленных законодательством пределах распоряжения общим имущест­вом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

В соответствии с правилами ч. 5 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признает­ся добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищные и жилищно-строительные кооперати­вы являются видом потребительского кооператива. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строи­тельстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирно­го дома.

Данный вид управления может быть выбран, как и до строительства многоквартирного дома и последующего ввода в эксплуатацию, так и после.

Источник: https://sibac.info/conf/law/xi/27197

Изменение концепции управления многоквартирными домами

Причиной плохой работы управляющих компаний в сфере управления многоквартирными домами является не частная проблема недобросовестности или некомпетентности руководителей, а системная ошибка создателей концепции управления МКД, заложенная в жилищном кодексе.

Безусловно, сам подход к управлению МКД путем выбора управляющей компании правильный, но вот цели и предмет работы УК, ее статус во взаимоотношениях с собственниками квартир определены неверно.

Прямым подтверждением этого является не только огромное количество жалоб собственников на работу управляющих копаний, которые мы содержим полностью за свои деньги, но и то количество косметических изменений которое внесено и постоянно вносится и в текст ЖК, и в регламентирующие этот процесс правительственные документы. УК выполняет по замыслу законодателя огромное количество функций.

Но одновременно с этим УК не несет главной на мой взгляд обязанности — быть доверительным управляющим общего имущества МКД, действуя при этом исключительно в интересах жильцов, представляя непосредственно их интерес, как в построении взаимоотношений с ресурс снабжающими организациями, так и при необходимости в суде или досудебных спорах.

Мне представляется, что путем внесения в ЖК изменений должна быть изменена концепция направления деятельности УК от функция исполнителя услуг на функцию доверительного управляющего многоквартирным домом, совместно с домовым комитетом, в интересах собственника имущества. Все остальные функции от УК должны быть изъяты.

Для простоты восприятия предлагаемой концепции управления можно считать такую УК коллективным адвокатом с функциями технической экспертизы и ведения учета имущества МКД. Убежден, что только таким образом можно решить вопрос профессиональной защиты собственников имущества МКД, и заставить коммунальщиков работать в правовом русле в вопросах предоставления услуг, как по их качеству, так и по их стоимости. А вот орган местного самоуправления необходимо обязать развивать на территории района (города) конкурентную среду среди организаций предоставляющих услуги содержанию общего имущества, введя данный критерий в оценку деятельности работы муниципалитета.

Примечание: говоря о концепции доверительного управления я имею ввиду не реализацию статей гражданского кодекса о доверительном управлении (ст.

1012 и далее) , а концепцию подхода к управлению МКД со стороны УК, которая несет в себе заботу об интересах собственников имущества и представляет именно их, и только их интерес в правовых, финансовых и технико-экспертных вопросах связанных с управлением МКД ( именно за это мы и должны платить свои деньги управляющей компании). А коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонт общедомового имущества должны представлять предприятия, которые занимаются именно этой сферой деятельности.

Решение проблемы

В качестве решения данного вопроса я предлагаю внесение изменений в жилищный кодекс РФ, который изменит предмет и цели деятельности управляющих компаний путем изменения концепции управления МКД.

Из предмета и целей деятельности УК должны быть изъяты все функции связанные с ней, как исполнителя коммунальных услуг и другие хозяйственные функции.

Мы должны платить деньги за коммунальные и жилищные услуги тем, кто нам их представляет, а УК мы должны платить деньги за то, что она представляет наши интересы во взаимоотношениях с теми с кем мы заключаем (с помощью УК) договора на услуги и работы.

Ожидаемый результат

Взаимоотношения в звене поставщик услуг (работ) и собственник имущества в МКД становятся равноправными с точки зрения своих правовых возможностей, сбалансированными. Таким образом появляется реальная возможность жителей МКД влиять на ситуацию с получением качественной и по соответствующей цене услуги от поставщиков. Сегодня такой ситуации нет.

Дебри жилищного и коммунального законодательства не позволяют жителям МКД в одиночку отстаивать эффективно свои права на качественную и по соответствующей цены услугу в их борьбе с теми, кто законы нарушает.

УК в сегодняшней концепции их работы, имеют только свой финансовый интерес и интересом жителей пренебрегают, зарабатывая именно на предоставлении услуг, а не на представлении интересов собственников имущества в МКД.

Источник: https://www.opentown.org/news/39534/

Особенности и способы управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности управления многоквартирным домом. Также в ней проанализированные различные способы управления многоквартирным домом.

• Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания
• В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].
• При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.
• Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом [1]:
• – непосредственное управление собственниками помещений;
• – управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;
• – управление управляющей компанией (УК).
• Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако, прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, — совет многоквартирного дома [1].

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст. 161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить общее собрание и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований.

Для их выполнения необходимо, как минимум, иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п.

Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ.

Совет МКД — это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма.

На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально‑технической поддержки.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ).

1. Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.
2. На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
3. Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.
4. Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.
5. Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.
6. При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).
7. При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления.

Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во‑первых, ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.

Во‑вторых, основная цель ТСЖ — управление комплексом недвижимого имущества в МКД.

При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ [2].

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении.

Можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление.

Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60‑квартирных домов, а в одном 1000‑квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500.

Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества [1].

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли.

Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно‑техническим и другим работам, психологов.

Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой‑либо причине одного из руководителей организации.

Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении.

В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал [3].

• Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.
• Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.
• Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ.

Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании.

Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

Во‑первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во‑вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы.

Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно‑складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, далеко не все УК полностью соответствуют своему профессиональному назначению.

Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все‑таки обладают минимальной материально‑технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/129/35663/

Современное управление многоквартирным домом: проблемы, перспективы, инновации

Сегодня ЖКХ представляет собой технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и технологий с тем, чтобы обслуживающие структуры «не только нагружали жителей объемами услуг, но и сокращали стоимость этих услуг».

Не секрет, что обслуживание потребителей — одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ.

Многие потребители на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина негодования не столько в увеличении цен, сколько в том, что при росте тарифов не наблюдается видимого улучшения качества обслуживания.

В этой статье попробуем определить основной круг проблем и задач современного управления многоквартирным домом

Несмотря на то, что жилищный кодекс РФ не определяет понятия управление многоквартирным жилым домом, попробуем дать определение самостоятельно, выделив признаки данного явления.

Признаки управления многоквартирным домом:

— Деятельность. Управление — это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса.

— Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. В целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. На основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

— Субъект. Субъект управления — лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

— Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи.

Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

— Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими.

Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

• Таким образом, управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления.
• Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
• — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• — управление управляющей организацией.
• Сегодня ЖКХ представляет собой технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и новых технологий с тем, чтобы обслуживающие структуры «не только нагружали жителей объемами услуг, но и сокращали стоимость этих услуг».

Попробуем определить проблемы в управлении многоквартирном домом. В условиях совершенствования отрасли народного хозяйства (реформа ЖКХ) важнейшим критерием оценки работы ЖКХ является клиентоориентированность.

Что есть клиентоориентированность — в первую очередь, это характеристика самого бизнеса. Она отражает место интересов клиента в системе приоритетов руководства и собственников.

Согласитесь, сложно назвать клиентоориентированным компанию, которая стремится выжать деньги из клиента за каждую мелочь.

— руководители, которые вышли из советских руководящих структур (партии, комсомола);

— руководители, основной целью которых является быстрое получение прибыли.

Соответственно, для клиентоориентированного качественного управления многоквартирным домом ни один тип руководства нам не подходит.

Нам нужны руководители «нового поколения», которые будут обладать достаточным уровнем знаний, образованием и стремлением на практике применить их в области управления, считая главным в своей работе человеческие отношения.

И это совсем не значит, что нужно менять руководителя 1 или 2 типа на руководителя «нового поколения» — это говорит о том, что совершенствование управлением многоквартирным домом должно быть в «умах» управленцев, что приведет к дальнейшему проффесиональному преобразованию управления в отрасли.

Не секрет, что обслуживание потребителей — одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ.

Многие на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина нашего негодования не в том, что они действительно увеличились, а в том, что при росте тарифов мы не наблюдаем улучшения качества обслуживания потребителей услуг.

Ведь если компенсировать рост тарифов хотя бы улучшением обслуживания и ориентацией на потребителя, то лояльность потребителя увеличится. В свою очередь в формировании общественного мнения будет присутствовать понимание: увеличили тарифы — улучшили качество обслуживания.

Качество услуг можно улучшить за счет прозрачности учета и оперативной реакции на обращения потребителей, а для этого необходимо внедрять в отрасли современное программное обеспечение, идти в ногу со временем, посредством автоматизации бизнес-процессов, созданием единой информационной системы (ЕИС).

Автоматизировать управление многоквартирным домом можно посредством внедрения системы «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8», которая предназначена для использования в ТСЖ, ЖСК, ДЕЗах, ЖЭУК, управляющих и в других подобных организациях ЖКХ, которые ведут как расчет квартплаты и прочих коммунальных услуг, так и паспортный учет.

1. Для управления многоквартирным домом система «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8» представляет эффективный инструмент помогающий в принятии управленческих решений с помощью специализированных и универсальных отчетов, обеспечивающих прозрачность учетного процесса, снижение трудоемкости за счет автоматизации основных операций.
2. Программа подойдет как для небольшого ТСЖ, так и для крупной управляющей компании или расчетного центра. Функциональные возможности системы «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8» обеспечивают решение следующих задач:
3. — учет владельцев имущества;
4. — полноценный учет жилого и нежилого фонда;
5. — работа с лицевыми счетами;
6. — расчеты и начисления;
7. — взаимодействие с поставщиками услуг;
8. — составление сметы затрат, закрытие затратных счетов в соответствии со сметой и контроль ее исполнения;

Источник: http://club.cnews.ru/blogs/entry/sovremennoe_upravlenie__5e7d8