Собственность тсж что это

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

Определение понятий

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

• Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.
• ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.
• Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

• ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
• ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

 Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

• Контроль и управление ведут на собрании собственников.
• Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
• Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности:

• Ни субсидиарной.
• Ни солидарной.
• Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

• Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
• Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:

• Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
• Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
• Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
• Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
• Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
• Получать и использовать займы от банков.

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано:

• Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
• Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
• Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право:

• Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
• Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
• Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
• Ознакомиться с основными документами организации.
• Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

• Полное наименование.
• Местонахождение.
• Правовой статус.
• Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
• Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
• Разграничение компетенций между органами объединения.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/tovarishhestvo-sobstvennikov-nedvizhimosti.html

Конституционный Суд сказал — на общее имущество дачных ТСЖ не распространяются правила об общем имуществе в многоквартирных домах!

10 ноября 2016года в своем Постановлении №23-П Конституционный суд РФ сделал выводы, что действующее законодательство РФ об общем имуществе в многоквартирных домах и имуществе общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не противоречит Конституции РФ, а, следовательно, специальный правовой режим, предусмотренный для ТСЖ многоквартирных домов, не должен распространяться на иные имущественные комплексы, в том числе на дачные товарищества.

В частности, для дачных товариществ должно действовать правило о том, что единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация. Следовательно, собственникам индивидуальных жилых домов будет необходимо отдельно регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество.

Что такое специальный режим общей собственности?

Специальный правовой режим для многоквартирных домов (далее МКД) предусматривает, что право на общее имущество в МКД возникает с момент перехода права собственности на само жилое/нежилое помещение в МКД и не требует отдельной регистрации права на общее имущество (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, доля из такого общего имущества непосредственно связана с правом собственности на квартиру/нежилое помещение и не может быть выделена в натуральном выражении (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Распространяется ли на дачные товарищества и иные объединения граждан специальный режим собственности на общее имущество?

Как я уже сказала, 10 ноября 2016 года в своем Постановлении №23-П Конституционный суд РФ сделал выводы, что действующее законодательство об общем имуществе в многоквартирных домах и имуществе общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не противоречит Конституции РФ.

Что послужило основанием для таких выводов?

Поводом для рассмотрения дела стало обращение в КС РФ члена товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Дачный поселок » Барвиха» с просьбой о проверке конституционности абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация, и оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. По мнению заявителя, такая формулировка закона лишает членов дачного ТСЖ права собственности на общее имущества, а также возможности его защиты в судебном порядке. Таким образом, по мнению члена дачного ТСЖ, на имущество дачных ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества многоквартирных домов.

Общим собранием собственников домовладений товарищества собственников жилья «Дачный поселок «Барвиха», для управления имуществом общего пользования данной некоммерческой организации (членом которой являлся заявитель), в 2003 году было принято решение о приобретении в границах Дачного поселка земельного участка и иного недвижимого имущества (включая асфальтированные дороги, пешеходные дорожки и другие объекты инфраструктуры) за счет кредитных средств. С этой целью ТСЖ заключило договоры купли-продажи объектов недвижимости и земли с государственным унитарным предприятием Московской области и Министерством имущественных отношений Московской области. Право собственности товарищества на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Впоследствии земельный участок был разделен на несколько участков, само ТСЖ распорядилось недвижимым имущество и землей, продав его третьим лицам.

Однако заявитель полагая, что на имущество ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества МКД, в обоснование своей позиции ссылается нормы Жилищного законодательства, которое говорит о том, собственниками каких объектов может быть создано ТСЖ. В частности, согласно п. 2 ст. 123.13 ГК РФ, объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества на праве общей долевой собственности.

Чем отличается правовой режим общего имущества многоквартирного дома?

Специальный правовой режим общего имущества МКД характеризуется рядом особенностей. Такое имущество принадлежит собственникам помещений в соответствующем доме на праве общей долевой собственности, причем доля на него может быть отчуждена собственником только вместе с правом собственности на квартиру или нежилое помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Однако, самое важно, что не требуется отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество – она происходит автоматически при регистрации возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД.

Специальный правовой режим для объектов общего имущества собственников помещений в МКД обусловлен их особенностями.

Конституционный суд РФ указал на их служебное предназначение и подчеркнул, что они призваны обеспечивать надежность и безопасность многоквартирного дома, надлежащую эксплуатацию элементов здания, необходимых для поддержания постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и т. д.

Таким образом, технические и экономические характеристики общего имущества в многоквартирном доме предопределяют ограничения его оборотоспособности, а значит, его нельзя передать третьим лицам, поскольку это нарушило бы свойства такого дома как объемной строительной системы.

Почему специальный правовой режим общего имуществ не может быть применен к дачным ТСЖ?

Конституционный Суд РФ отметил, что вышеозвученные технические и экономические характеристики нельзя применить к дачным и иным объединениям граждан, в связи с этим Конституционный Суд РФ, посчитал справедливыми положения закона, в соответствии с которыми правовой режим имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, действует по общим принципам.

Освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, осуществляется в соответствии с принципом свободных рыночных отношений, в том числе в части коммунальной инфраструктуры.

Такие объекты коммунальной инфраструктуры , как пояснил Конституционный Суд РФ, передаются собственниками жилых домов и земли во владение третьих лиц, что в итоге привело к возникновению имущественных прав граждан и юрлиц на отдельные объекты инфраструктуры, обслуживающей дачные и иные ТСЖ, даже если собственники таких объектов и не являются непосредственно собственниками самих жилых домов.

Применение специального правового режима общего имущества к дачным или иным объединениям граждан может нарушить справедливый баланс интересов, т.е. поставить интересы собственников индивидуальных жилых домов выше интересов лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности объектов инфраструктуры.

Никоненкова Е. 01.03.2017г.

Источник: https://precedentnn.ru/obshhee-imushhestvo-dachnyh-tszh.html

Какая территория ТСЖ является собственностью товарищества и что входит в придомовые участки? Что такое общедомовое имущество?

Собственники помещений в многоквартирных домах владеют помимо жилых квартир общим имуществом, относящимся к дому.

Управление таким имуществом при помощи жилищного товарищества возлагает на правление обязанности по его содержанию. В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Собственность товарищества, что это такое?

Под общедомовым имуществом понимаются активы товарищества собственников жилья, находящиеся на его балансе.

Жилищное товарищество как юридическое лицо является распорядителем общедомовой собственности, к которой относятся как помещения общего пользования в доме, так и оборудование, используемое для обслуживания таких помещений.

СПРАВКА! Земельные участки под зданием также относятся к общей собственности жильцов, право на распоряжение таких участков сохраняется у жильцов даже в случае внезапного разрушения дома (п. 6 ст. 36 ЖК РФ).

Что к нему относится?

К общедомовой собственности жильцов относятся помещения и оборудование, используемые для эксплуатации и обслуживания жилья.

К такой собственности относится:

• объекты нежилой недвижимости;
• земельные участки вокруг домов и под ними;
• сооружения и оборудование, находящиеся на территориях ТСЖ.

К объектам нежилой недвижимости многоквартирного дома относят:

• подъезды;
• подвалы и чердаки;
• коридоры и лестничные пролёты;
• пристройки;
• хозяйственные сооружения.

Данные объекты могут использоваться для размещения оборудования, предназначенного для обслуживания и содержания жилья (инженерные коммуникации, счётчики, трансформаторы и т.д.), а пустующие строения могут быть использованы для получения дополнительного дохода.

Прилегающая к домам территория должна включать в себя, согласно п. 3.5.11 Постановления № 170:

1. место для сушки белья, чистки ковров и т.д.;
2. место для досуга взрослых;
3. площадки для отдыха детей.

Места для выгула собак могут быть организованы на придомовых наделах только по согласованию с местной администрацией.

Обслуживание придомовых участков

• При создании жилтоварищества придомовые земельные участки переходят под контроль правления, которое обязано обслуживать их в соответствии с планом, утверждённым на ежегодном общем собрании жильцов-членов товарищества (какие еще вопросы относятся к компетенции собрания собственников ТСЖ мы рассказывали в этом материале).
• Придомовая территория включает расположенные в её границах объекты:

1. детские площадки;
2. цветочные клумбы;
3. места под парковку;
4. проезды и тротуары;
5. постройки.

Обслуживание данных объектов производится силами штатных служб товарищества или сторонними организациями на основании заключенного договора.

ТСЖ вправе осуществлять строительство новых объектов в границах участков вокруг домов. Строительство, текущий ремонт подъездов и ремонт дома, а так же обслуживание детских площадок может производиться как за счёт средств основного баланса организации, так и путём сбора отдельных целевых взносов или привлечения муниципальных субсидий.

Размеры и содержание территории у домов

К придомовой территории относится земельный надел, включающий в себя дом и связанные с ним неразрывно сооружения, образующие в совокупности с данным домом единый комплекс, а также прилегающие территории.

Площадь прилегающих к дому участков определяется согласно приказу Минземстроя №59:

S = S(K) * C * H:

• где S – площадь придомового надела земли;
• S(K) – средняя площадь одного жилого помещения в доме;
• C – число квартир в доме;
• H – коэффициент, учитывающий число этажей в доме и год ввода жилья в эксплуатацию.

Значения коэффициентов H для разных домов также утверждены Приказом №59 и приведены в таблице.

Особенности содержания и обслуживания придомовых земельных участков регулируются пунктом 3.5 Постановления Госстроя № 170.

Жилтоварищество должно следить за тем, чтобы на стенах домов были таблички с указателями улиц и номеров зданий. Подъезды и квартиры также должны иметь таблички с номерами.

На общедомовом участке могут располагаться геодезические метки федеральной и местной картографической системы координат, работники. Привлекаемые для обслуживания дома, должны следить за сохранением данных меток на местах их установки.

Согласно п. 3.5.8 постановления № 170, жилищное товарищество не должно допускать:

1. заполнения общих балконных проёмов бытовой утварью;
2. мытья автомобилей в границах придомовых наделов;
3. самовольного строительства объектов недвижимости жильцами;
4. переоборудования личных балконов;
5. засорения общей территории бытовым и строительным мусором.

Ответственность за данные действия несут непосредственно нарушители, а при невозможности установить их личности службы, ответственные за содержание придомовой территории, несут ответственность перед правлением жилтоварищества.

Помещение и оборудование

Относящиеся к балансу товарищества:

• подвалы;
• подъезды;
• чердаки.

Могут как использоваться для хранения ремонтного оборудования и инвентаря, так и для размещения инженерных коммуникаций.

В состав оборудования и коммуникаций жилтоварищества входят:

1. газораспределительне узлы;
2. электрощиты;
3. трансформаторные будки;
4. общедомовые счетчики воды и тепла;
5. бойлерные;
6. гидроузлы.

Данное оборудование относится в ответственном владении жилтоварищества, их своевременное обслуживание гарантирует бесперебойную поставку коммунальных благ в жилые помещения.

Для обслуживания инженерных систем привлекаются специальные организации или нанимаются специалисты, имеющие необходимую квалификацию, а обязанность по своевременному привлечению данных специалистов лежит на правлении ТСЖ, согласно ч. 6 ст. 148 ЖК РФ.

ВНИМАНИЕ! Правление, нанявшее на работу для обслуживания специфического оборудования лиц, не имеющих необходимых категорий допуска по профессии, в случае аварий или срывов поставок ресурсов будет нести всю полноту ответственности перед жильцами многоквартирного дома.

Доступ к данному оборудованию должен быть закрыт для посторонних, ответственность за сохранность оборудования от несанкционированного использования также лежит на руководстве товарищества.

Сдача в аренду свободных площадей

Правление жилтоварищества вправе сдавать обще помещения в аренду при наличии соответствующего решения общего собрания, согласно ст. 152 ЖК РФ.

1. Доходы от сдачи помещений ТСЖ в аренду должны использоваться исключительно на уставные цели организации согласно смете, утверждённой собранием жильцов.
2. Важно учитывать что прибыль от сдачи помещений в аренду можно не включать в число доходов организации, рассчитываемых по упрощённой системе, если перевести их в уставные средства баланса.
3. Собрание жильцов вправе постановить строительство новых помещений на территории, относящейся к жилищной структуре, с целью предоставления таких помещений в аренду за плату.

Заключение

Общедомовое недвижимое и движимое имущество принадлежит всем владельцам помещений в равных долях и находится на балансе жилищного товарищества как юридического лица, которое может использовать данное имущество для получения дополнительных средств. Обязанности по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии также лежит на ТСЖ.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/tszh/imushhestvo-i-sobstvennost.html

Как найти грань? Общее имущество собственников и имущество ТСЖ

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п.1 ст.135 ЖКРФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п.1 ст.151 ЖКРФ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества[1]).

Основной признак общего имущества – обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ, – иметь в собственности движимое и недвижимое имущество – вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица.

Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации.

К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества)[2].

Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей.

В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов.

Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты.

Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота.

И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются.

В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ.

Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских – дверь становится собственностью ТСЖ.

Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников – двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ – представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников.

Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества[3].

Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом.

Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т.?д.).

Таким образом, оформление каких?либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации.

ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог.

На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников.

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета).

Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество[4].

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 №?Ф04-5249/2005(13874?А70-15)

Источник: http://tsg-rf.ru/library/1264/2023

Общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

• Первый Столичный Юридический Центр
• Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39
• ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ И СОБСТВЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ТСЖ

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества). Основной признак общего имущества — обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме.

Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ, — иметь в собственности движимое и недвижимое имущество — вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица.

Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации.

К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества).

Тем не менее функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей.

В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов.

Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты.

Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота.

И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются.

В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ.

Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов — дверь становится собственностью ТСЖ.

Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников — двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ — представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников.

Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества.

Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом.

Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т.д.).

Таким образом, оформление каких-либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество.

Тем не менее «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ не только обладает различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации.

ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог.

На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников.

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Источник: http://tsj-spor.ru/main/obschee-imuschestvo-sobstvennikov-i-sobstvennoe-imuschestvo-tszh.html

Как ТСЖ учитывать общее имущество жильцов в многоквартирном доме — НалогОбзор.Инфо

Что такое общее имущество

Общее имущество в многоквартирном доме – это объекты, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения в данном доме. Они могут находиться внутри или за пределами помещений либо вовсе за пределами дома. К общему имуществу относятся, например:

• межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные;

• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;

• детская и спортивная площадка, коллективная автостоянка, трансформаторная будка, расположенная на придомовом земельном участке.

Общий перечень такого имущества приведен в статье 36 Жилищного кодекса РФ и пунктах 2–9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Как составить перечень общего имущества

Составить перечень имущества многоквартирного дома – это значит перечислить все объекты, находящиеся в общей собственности, определить их внешние и внутренние границы

Форма описания состава и технического состояния общего имущества приведена в приложении 1 к примерным условиям, утвержденным приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

Форма не является обязательной, конкретный перечень общего имущества собственники помещений многоквартирного дома вправе определять самостоятельно и составлять в произвольной форме (письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07).

Конкретный состав общего имущества собственников помещений зависит от технических и конструктивных особенностей дома.

д.), а также собственников, обладающих соответствующими знаниями и навыками.

Кроме того, в целях составления перечня общего имущества собственников помещений в доме можно обратиться к следующим документам:

• инструкция по эксплуатации дома (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года);

• технический паспорт на многоквартирный дом;

• акты о приемке выполненных в доме работ;

• акты осмотра, испытаний приборов учета, оборудования, крыш, инженерных коммуникаций и т. д.;

• рекомендации по содержанию и ремонту дома, сроку службы отдельных его частей от застройщиков, подрядчиков, проектировщиков, поставщиков оборудования и строительных материалов.

Такой вывод следует из пунктов 24–25 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

При определении состава общего имущества собственников помещений в доме необходимо учитывать сведения, содержащиеся в ЕГРП. При расхождении сведений из реестра с данными в технической документации приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре. Об этом сказано в пунктах 3 и 4 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Источник: http://NalogObzor.info/?p=1911

Придомовая территория ТСЖ: какие объекты на ней являются общим имуществом?

Организация ТСЖ предоставляет возможность членам товарищества управлять хозяйством домов, где расположены их квартиры, прилегающей к ним территорией, распоряжаться вверенным им имуществом в осуществлении хозяйственных целей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Общее имущество ТСЖ

Имущество, пребывающее в пользовании созданных жильцами ТСЖ, подразумевает ведение хозяйственной деятельности, что основывается на эксплуатации имеющегося в распоряжении физических лиц имущества, предполагает сдачу его внаем, передачу в аренду, возведение сооружений на земельных наделах придомовой территории.

Внимание! Передачу товариществам в личную собственность относящегося к сфере обслуживания дома имущества, что предназначено для жизнеобеспечения жилья, законодательством запрещено.

Перечень имущества регулируется статьей 36 ЖК РФ. Создание ТСЖ по-прежнему сохраняется долевую собственность в распоряжении владельцев жилья. Управление деятельностью и имуществом, кроме жизнеобеспечивающих коммуникаций и механизмов, переходит к организации. К имуществу созданной структуры относится:

1. нежилые помещения, предполагающие обслуживание здания:
   • расположенные в подъездах лестницы с площадками;
   • находящиеся на этажах коридоры;
   • лифты с механическим оборудованием шахт;
   • оборудованные в строениях подвалы;
   • предусмотренные планировкой чердаки;
   • необходимые для здания этажи технического значения;
   • помещения с расположенным инженерным оборудованием и пролегающими коммуникациями.
2. Нежилые помещения, предусматривающие организацию досуга:
   • спортивные и тренажерные комнаты;
   • комнаты, предполагающие занятие детей творчеством;
   • помещения, предусматривающие досуг жильцов;
   • комнаты, предполагающие культурное развитие.
3. Конструкции строения, предусматривающие обслуживание здания:
   • крыши домов;
   • ограждения;
   • расположенное в специальных помещениях механическое оснащение;
   • размещенные в помещениях электрические приборы и принадлежности;
   • предусмотренные соответствующими нормами санитарно-технические приспособления.
4. Придомовая земельная территория, имеющая определенные границы, предусматривает размещение на выделенном для дома наделе земли зеленых насаждений и предусмотренных планом застройки элементов благоустройства.

организацией нежилых помещений

• Преимущественно нежилые помещения, предусмотренные планами строительства многоквартирных домов, размещаются в оборудованных подвалах, обустраиваются в цоколе дома или располагаются на чердаке.
• Независимо от своего предназначения, нежилое помещение подразумевает под собой неотъемлемую частью строения, где члены товарищества в одинаковом размере несут ответственность за своевременное внесение оплаты, которая предусматривает обслуживание имеющейся в распоряжении созданной организации общей собственности.
• В большинстве случаев владельцами нежилых, специально предназначенных помещений выступают государственные или коммерческие структуры, отвечающие за стабильное функционирование и эксплуатацию возведенного согласно планировке строения, а также жизнеобеспечение собственности проживающих в нем людей.
• Чтобы на законодательном уровне регулировать отношения владельцев обслуживающих здание помещений с жителями, которые являются собственниками товариществ, законодательство предлагает заключение договоров между сторонами.
• В составленном соглашении прописываются особые условия долевой принадлежности таких помещений членам ТСЖ, без возможности права установленной личной собственности и ограничения доступа жильцов к жизнеобеспечивающим здание инженерным коммуникациям.
• Расположенные в капитальном строении дома нежилые комнаты и помещения в виде офисов или магазинов после создания организации не лишаются своего права относительно принадлежащего им имущества и сохраняют те же права предусмотренного законодательством управления зданием, что и владельцы квартир.
• Собственники, расположенных на территории дома офисных помещений, имеют возможность присоединиться к членству в созданной организации.
• Другие предусмотренные законодательством помещения, относящиеся к категории нежилых, пребывают в долевой собственности членов товарищества. К таким специальным помещениям относятся:

1. оборудованные в домах подвалы;
2. специально отведенные для хранения колясочные помещения;
3. оборудованные в подъездах консъержные комнаты;
4. расположенные в подъездах домов лестницы;
5. обслуживающие граждан лифты.

Гражданские лица, живущие в здании, что принадлежит созданному товариществу, являются полноправными собственниками принадлежащих квартир. Организация не становится собственником принадлежащих владельцам жилых помещений.

Не все жители многоквартирного дома, имеющие в своей личной собственности квартиру, стают членами товарищества и желают в него вступить.

Некоторые квартиры не приватизированы гражданами и по-прежнему являются государственной собственностью и принадлежностью муниципальной власти. Люди продолжают их занимать согласно подписанным соглашениям, предусматривающим социальный наем жилья.

Приватизированные физическими лицами квартиры не зависимо от членства жильцов в организации находятся в частной собственности их законных владельцев. Принадлежащие жильцам их личные жилые помещения могут использоваться хозяевами для восполнения своих материальных потребностей по своему собственному усмотрению.

Законодательство предусматривает, что кроме пребывающих в личной собственности жильцов квартир, все остальные части жилого здания пребывают в общей долевой собственности, проживающих в доме физических лиц.

Справка! Статья 36 ЖК РФ указывает, что владельцы квартир не зависят от образованной в здании организации и пользуются предоставленным им законом долевым правом на общее для всех жильцов имущество дома, которое подразумевает под собой эксплуатацию всех предусмотренных законодательством нежилых помещений.

Земельные участки на придомовой территории

Границы территории многоквартирного жилого здания устанавливаются согласно полученным данным, которые содержатся в документах кадастрового учета. Сформированный и прилегающий к дому надел земли бесплатно переходит к жителям дома в долевую собственность и принадлежит к предоставленному законом общему имуществу всех собственников квартир.

Жильцы многоквартирного здания несут ответственность за прилегающий к дому участок, а также расходы по уборке и содержанию территории.

При создании ТСЖ управление многоквартирным зданием и прилегающей к нему земельной территорией переходит к товариществу. На собраниях товариществ решаются вопросы оборудования принадлежащего им участка детскими площадками, размещения на нем зеленых насаждений, оборудования зон отдыха, рассматривается возможность сооружения гаражей.

Собрание членов ТСЖ наделяет председателя правом защищать интересы товарищества в решении земельных вопросов, вопросах благоустройства прилегающей к дому территории, а также во всех остальных сферах хозяйственной деятельности ТСЖ.

Право собственности ТСЖ

Согласно ЖК РФ, а также гражданскому законодательству собственники жилья владеют находящимся на территории многоквартирного здания общим имуществом, бережно пользуются им и распоряжаются согласно установленных законодательством пределов.

Созданная владельцами квартир организация состоит из жильцов дома обладающих правом общей долевой собственности. Созданное ТСЖ реализует предоставленное жителям право в управлении хозяйственной деятельностью здания и прилегающей к дому земельной территорией.

Внимание! Имущество, принадлежащее на правах долевой собственности членам ТСЖ, кроме имущества, на которое законодательством установлены ограничения, используется товариществом с целью хозяйственной деятельности.

1. Образованные в зданиях товарищества согласно законодательным актам РФ не обладают правом личной собственности на расположенное в здании общее имущество, созданная организация только управляет им, а также использует его в своей хозяйственной деятельности.
2. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
3. +7 (499) 703-45-84 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/tszh/imushhestvo.html