Что нужно знать управляющему тсж

• В ТСЖ управляющий – особая должностная фигура.
• При наличии председателя напрашивается вопрос, не сильно ли правление злоупотребляет властью распоряжаться деньгами собственников.
• Кто это такой, зачем он нужен, чем занимается, каков уровень зарплаты управляющего ТСЖ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Кто такой управляющий ТСЖ?

1. На эту должность тщательно подбирают профессионала в коммунальной сфере, не понаслышке знающего весь механизм управления МКД.
2. Такой работник для товарищества собственников является стержнем, осью, вокруг которой вертится вся деятельность ТСЖ по обслуживанию и поддержанию всех систем дома в рабочем состоянии ради бесперебойной подачи ресурсов в каждое помещение.
3. Справка: Но это не дублер председателя, функции этих должностных сотрудников совершенно разные.
4. Если председатель занимается административными делами, то управдом – чисто технической стороной деятельности, в его подчинении все рабочие, от сантехника до уборщика территории.

Управдом вездесущ, он знает, где нужно подремонтировать фасад, заменить вентиль, кого из субподрядчиков нужно привлечь к спецработам. Именно он – главный менеджер, определяющий приоритетность дел.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

1. иметь опыт работы в области коммунального хозяйства, строительства не менее 5-ти лет на руководящей должности;
2. иметь высшее образование по технической специальности, близкой к коммунальной сфере или строительству;
3. быть инициативным, коммуникабельным;
4. обладать умением руководить подчиненными.

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Круг обязанностей управдома таков:

• постоянно держать связь с руководством, согласовывая свои действия, участвовать в оперативных совещаниях;
• заключать договора с поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.;
• контролировать качество поставок и услуг;
• управлять вверенным ему хозяйством, включая работу сотрудников, занимающих рабочие должности;
• минимум 1 раз в месяц снимать показания приборов учетов ресурсов;
• принимать участие в составлении сметы доходов и расходов, контролировать ее соблюдение;
• предупреждать аварийные ситуации, проводя регулярные осмотры всего оборудования и сетей, а также конструкций зданий;
• контролировать содержание МКД и придомовой территории в идеальном порядке;
• вести приемы жильцов, обеспечивая выполнение их заявок и обращений;
• при необходимости выступать в судах, комиссиях и пр. от имени ТСЖ;
• в случае возникновения внештатной ситуации оперативно устранить причины и последствия;
• знать требования законов, СНиП, правил соблюдения ОТ и ТБ и т.п.

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

• Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.
• Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.
• Скачайте образец должностной инструкции управляющего ТСЖ.
• Ниже представлен пример документа:

Какими правами он обладает?

Управдом наделен такими правами:

1. выполнять свои функции в пределах должностной инструкции;
2. представлять ТСЖ перед третьими лицами (на основании доверенности от товарищества);
3. вносить предложения руководству по вопросам улучшения организации обслуживания МКД;
4. контролировать работу работников низшего звена, а также подрядчиков, искать лучшие коммерческие предложения, давать указания, руководить процессами ремонтов;
5. быть представителем интересов ТСЖ перед третьими лицами;
6. отстранять от работы или делать замечания своим подчиненным, если их поведение, состояние того заслуживает;
7. пользоваться всеми правами гражданина, гарантированными Конституцией РФ.

ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.

Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:

• Санкт-Петербург – 30-40 тыс. руб.;
• Москва – 70-80 тыс. руб.;
• Новосибирск – 28-35 тыс. руб.;
• Барнаул – 15-20 тыс. руб.;
• Екатеринбург – 25-30 тыс. руб.

По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.

Каковы условия работы?

Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.

1. СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.
2. Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.
3. График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.

• При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.
• Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.
• Его образец можно скачать здесь.

1. Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.
2. Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.
3. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
4. +7 (499) 703-45-84 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij.html

Управляющий ТСЖ

При формировании товарищества собственников жилья, или ТСЖ, необходимо четко осознавать и очерчивать не только цели такой организации, а и структуру.

Грамотная должностная инструкция управляющего ТСЖ способствует качественному выполнению возложенных на него функций.

Важно урегулировать момент того, кто возьмет на себя обязанности управляющего, поскольку управление ТСЖ — должность не только почетная, а и ответственная. Несмотря на то, что управляющий ТСЖ безгранична и её пределы точно сформулированы в должностной инструкции.

Значение должностной инструкции

Должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья – специальный документ, в котором прописаны требования к руководителю, а также права, обязанности и ответственность.

Эта инструкция является способом регламентации деятельности управляющего со стороны жильцов, поскольку не всегда главное желание последних – поддержание дома в нужном состоянии – может быть реализовано исключительно с помощью собственных сил.

Законом не установлен единый шаблон для должностной инструкции на этот пост, и каждое товарищество составляет его индивидуально с учетом собственных нужд и пожеланий. Однако важно серьезно подойти к вопросу составления должностной инструкции во избежание возможных трудностей и проблем в будущем

Требования к управляющему ТСЖ

Объем выполняемых работ зависит от квалификации работника и степени доверия жильцов мкд к нему. Для того чтобы проверить квалификацию претендента на должность управляющего, к нему выдвигаются квалификационные требования, которым он должен соответствовать.

Базовым требованиями являются наличие у кандидата на пост руководителя высшего или среднего специального образования и стажа работы на аналогичной или подобной должности в сфере оказания услуг.

В большинстве случаев от руководителя требуется следующий список знаний и компетенций:

1. Знание нормативно-правовой документации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
2. Владение проектной и технической документацией дома, договорной документацией ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг;
3. Понимание основ экономики и права;
4. Соблюдение и ведение правил трудового распорядка, охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и личной гигиены, пожарной безопасности и гражданской обороны;
5. Умение разбираться в административном, трудовом и хозяйственном законодательстве.

Помимо указанного перечня, руководитель ТСЖ обязан разбираться и в другой документации, необходимой для исполнения своих должностных обязанностей т.к. основная обязанность управляющего – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.

Обязанности управляющего

Если требования к управляющему выдвигаются на начальном этапе для принятия коллегиального решения жильцов дома о назначении работника на пост управленца, то обязанности на последнего возлагаются уже после его утверждения в должности с целью регламентации его работы с учетом указанных им компетенций. Перечень обязанностей руководителя ТСЖ фиксируется в должностной инструкции. Управляющий является обычным наемным работником, поэтому его обязанности включают как стандартные, так и специфические (связанные непосредственно с родом деятельности). К стандартным относят обязанность работника каждый день выходить на работу (кроме выходных и праздников), вести трудовую деятельность. Важен не только лишь факт присутствия на рабочем месте, а и качественное выполнение возложенных на управляющего заданий. Специфические обязанности управляющего можно сгруппировать следующим образом:

1. Организовывать регулярные проверки и осмотры территории МКД, коммуникаций дома;
2. Постоянно контролировать состояния здания;
3. Экстренно реагировать на внештатные и/или аварийные ситуации;
4. Представлять интересы собственников жилья многоквартирного дома перед органами местного самоуправления и контроля (администрацией, муниципальным советом, санитарно-эпидемиологической станции, пожарными и так далее);
5. Вести учет показателей счетчиков по дому;
6. Информировать жильцов обо всех нововведениях и прочих важных сообщениях;
7. Принимать жалобы и пожелания, регистрировать все обращения;
8. Закупать материалы и руководить ремонтом жилого дома;
9. Сохранять политику конфиденциальности касательно персональных данных собственников жилья и прочей информации, которая стала известна в связи с выполнением функции управления;
10. Составлять специальные акты и вести документацию по дому;
11. Организовывать найм персонала;
12. Оплачивать счета по дому;
13. Вести переговоры с различными подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг.

Руководитель ТСЖ является лицом правления товарищества, поэтому его обязанностями также являются необходимость периодического повышения своей квалификации, опрятный внешний вид и вежливость в общении с людьми.

Ответственность управляющего ТСЖ

Согласно трудовому договору каждый работник несет определенный уровень ответственности за свою деятельность и управляющий ТСЖ не является исключением. В силу фиксации следующих фактов в процессе работы управляющего, последний привлекается к ответственности:

• при нарушении прав или за произведение преступления;
• при невыполнении или не надлежащем выполнении своих обязанностей согласно должностной инструкции;
• при нанесении материального ущерба.

Однако самосуд или любое подобное проявление покарания не законно, поскольку при указанных нарушениях руководитель ТСЖ имеет право нести ответственность в рамках закона и в порядке, установленном действующем трудовым, административным, уголовным и гражданским законодательством.

Должность управляющего в иерархии правления

Важно понимать разницу между должностями управляющего и председателя ТСЖ. У каждой организационной структуры есть иерархия и, в отличие от председателя, управляющий наделен меньшей властью. Однако это не единственное различие, а именно:

1. Председателем обязан быть один из жильцов дома, в то время как управляющим может быть как жилец, так и наемный работник.
2. Управляющий подотчетный председателю и зависим от решения руководства.

Таким образом, функции и обязанности этих должностей также различаются.

Председатель ТСЖ является представителем ветви правления по части принятия стратегических решений, в отличие от управляющего, который является представителем ветви администрирования по части реализации тактических задач. Последний не может по собственному желанию заключать постановления без их согласования с руководством в лице председателя правления ТСЖ.

Заключение

Таким образом, должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья фиксирует важные особенности указанной должности.

Однако работать на посту управляющего в товариществе собственников жилья не легко, поскольку работник должен обладать широким набором знаний и компетенций, разбираться не только в нормативно-правовых актах, законах и прочей документации, а и понимать основы строительства, схемы коммуникаций по дому для грамотного контроля за хозяйством и поддержания дома в отличном состоянии. Также по всем интересующим вопросам можно получить бесплатную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись специальным сервисом.

Управляющий ТСЖ Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/upravlyayushhij-tszh

Чем отличаются должности управляющего ТСЖ и председателя?

Мало кто обращает внимание на разницу между должностями управляющего и председателя товарищества собственников жилья, полагая, что это одно и то же лицо.

Это заблуждение способно привести к путанице. Данная статья поможет избежать ее и разобраться в нюансах, связанных с этими двумя должностями.

Мы подробно рассмотрим правовой статус управляющего и выясним, чем же он на самом деле отличается от председателя, а также, наши эксперты объяснят, какой вид договора может быть подписан между наемным управляющим и ТСЖ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это за должность?

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — это разные люди. Формально, управляющий — физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны.

Таким образом, можно сделать вывод, что должность управляющего предназначена для «разгрузки» управляющего аппарата товарищества в лице его председателя.

К основным функциям управляющего в ТСЖ относят:

• Урегулирование с собственниками жилья вопросов, касающихся деятельности товарищества.
• Координацию мероприятий, касающихся содержания жилого дома, включая ремонт и техобслуживание строений.
• Подбор подрядчиков для осуществления ремонтных мероприятий.
• Взыскание долгов с неплательщиков.
• Заключение различных соглашений от лица товарищества.
• Ведение финансовой отчетности.
• Подготовка смет материальных расходов и доходов на определенные периоды.
• Оперирование кадровыми ресурсами, включающее прием и увольнение сотрудников в ТСЖ.

Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.

Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он не может либо ему просто не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанностей с председателем, взяв на себя его функций, касающихся внутренних процессов.

Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, не могут подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается сторонний человек на должность управляющего ТСЖ.

Важно! Ключевым отличием управляющего ТСЖ от председателя ТСЖ является то, что должность управляющего может занять человек, не являющийся собственником жилья на территории товарищества.

Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ. Если для председателя непосредственная принадлежность к МКД обязательна, то для управляющего – нет.

Как и где регламентируется правовой статус?

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Скачать образец должностной инструкции управляющего в ТСЖ

Модели взаимодействия с товариществом

Существуют две модели взаимодействия между управляющим и товариществом:

1. Обслуживание МКД осуществляют сотрудники из штата ТСЖ. При этой модели, все административные обязанности, иными словами, управление домом, возлагает на себя сам управляющий, а ремонт и вопросы, связанные с обслуживанием общего жилого имущества он возлагает на персонал, состоящий из наемных специалистов.

   Основным преимуществом такого варианта является независимость товарищества от внешних организаций. Такая модель проявляет свою целесообразность в крупных домах с большим числом квартир, а также при объединениях сразу нескольких многоквартирных домов, к примеру, в спальных районах.

2. Обслуживание МКД осуществляют сторонние наемные организации. В этом случае, управляющий берет на себя обязательства административного характера, а обслуживание вместе с ремонтом осуществляется сторонними организациями по договорам подряда, которые с ними заключает товарищество.

   Данная модель привлекательна тем, что ТСЖ не нужно осуществлять содержание материально-технической базы и обслуживающего персонала. Кроме того, у товарищества появляется возможность выбора подрядчика, соответствующего его внутренним требованиям, способным осуществлять работу на необходимом уровне качества.

Как упоминалось ранее, ТСЖ оформляет с лицом, вступающим в должность управляющего, один из двух типов соглашений – трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Согласно ст.148 Жилищного Кодекса, правление товарищества может, как нанимать, так и увольнять сотрудников, а также не только осуществлять управление многоквартирными жилыми домами, но и заключать соответствующие договора на передачу управления определенным лицам.

Исходя из этих утверждений, можно сделать вывод о том, что заключение трудового договора с управляющим в качестве обязанности адресуется правлению товарищества. Впрочем, в ст. 149 Жилищного Кодекса указано, что председатель ТСЖ вправе заключать какие-либо соглашения или сделки, не требуя на это разрешения у правления или членского собрания.

Обратите внимание! Оповещать правление о заключении договоров председатель по закону не обязан. Таким образом, председатель имеет такое же право заключать с новым управляющим юридический договор при принятии его на работу, как и правление товарищества.

Аспекты трудоустройства управляющего в ТСЖ отличаются в зависимости от типа заключаемого договора:

1. Трудовой договор — в этом случае ставке управляющего положено значиться в штатном расписании ТСЖ. Там же должна быть прописана его фиксированная заработная плата в рамках сметы, согласованной с собранием (ст. 145 ЖК РФ).

   В большинстве случаев, с управляющим заключается трудовой договор правлением ТСЖ, а подписывает его уже непосредственно председатель товарищества. Расторжение договора данного типа осуществляется согласно ст.81 ТК РФ.

2. Гражданско-правовой договор — согласно ст.421 ГК РФ, стороны соглашения могут заключать его не только в рамках, предусмотренных законодательством. В ст.137 ЖК РФ перечисляются типы соглашений, которые ТСЖ может заключать со сторонними лицами и организациями.

   Заключение данного типа договора с управляющим там не упоминается, однако в самом конце перечисления видов фигурирует фраза «и прочих договоров». Так, гражданско-правовой договор, которым закрепляются трудовые отношения товарищества с управляющим, относится именно к «прочим» договорам.

Скачать образец трудового договора между ТСЖ и управляющим

Доверенность

ТСЖ имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно этот документ оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.

В доверенности указываются все полномочия управляющего, которые обычно дублируются с теми, что приводятся в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении.

Обратите внимание! Доверенность рекомендуется заверять у нотариуса.

• Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в главе 10 ГК РФ.
• Скачать образец доверенности на управляющего ТСЖ
• Завершая разъяснение тонкостей, касающихся таких должностей, как председатель и управляющий ТСЖ, можно отметить, что между ними есть существенная разница, особенно в юридическом контексте.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhij.html

В чем разница между председателем тсж и управляющим и кто это такие?

• При выборе товарищества собственников как варианта контроля за своевременным оказанием коммунальных услуг в МКД владельцам квартир и управления их совместным хозяйством, собственники доверяют руководство ТСЖ его правлению и председателю.
• В ряде случаев председатель, являясь полноправным членом ТСЖ, не обладает необходимым временем или должной компетенцией для решения всех задач и проблем жилтоварищества, и тогда возможно привлечение стороннего управляющего.
• Важно знать, что функции, задачи и правовой статус управляющего и председателя товарищества изначально существенно различаются.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Кто такие председатель и управляющий в ТСЖ?

Председатель жилтоварищества – это руководитель, избираемый строго из числа участников ТСЖ двумя основными способами, в зависимости от положений Устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ):

1. Голосованием на общем собрании.
2. Голосованием членов правления.

Функции председателя оговариваются Жилищным кодексом и Уставом товарищества.

Согласно пунктам 1,2 статьи 149 ЖК РФ, председатель должен выполнять решения правления и собрания участников ТСЖ, а также осуществлять общее руководство деятельностью, разрабатывать кадровый регламент и определять размеры оплаты труда привлекаемых работников.

Разрабатываемые председателем план и регламент деятельности нанимаемых служащих и размер их вознаграждения подлежат обязательному одобрению общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Управляющий товариществом – это наёмный работник, который привлекается для решения следующих задач:

• организация ремонтных и прочих работ;
• контроль за качеством коммунальных услуг;
• кадровое руководство;
• антикризисное управление.

Важно! Управляющий не обязательно должен состоять в ТСЖ, но должен обладать опытом работы в коммунальной области и разбираться в жилищном законодательстве.

Основным различием является тот факт, что председатель является избираемым уполномоченным руководителем, а управляющий полностью подконтролен председателю, как все другие наёмные работники ТСЖ. Председатель определяет круг обязанностей управляющего на заседании правления.

Управляющий как физическое лицо является своеобразной альтернативой управляющей компании, а председатель как представитель владельцев недвижимости контролирует деятельность управленца и спрашивает с него отчёт. Между данными должностями существует ряд различий в нескольких аспектах:

• юридическом статусе;
• сфере прав и обязанностей;
• ответственности;
• порядке найма и увольнении.

Различия в каждом аспекте следуют из гражданского и жилищного законодательства, а также деятельности конкретного жилтоварищества и сложившейся правоприменительной практики.

Правовой статус

1. Статус управляющего жилтовариществом указывается в договоре найма между ним и правлением товарищества.
2. Выбранный председатель, в отличии от управляющего, имеет статус не наёмного работника, а статус административного руководителя ТСЖ, имеющего нужные полномочия осуществлять правовые действия от имени жилтоварищества.
3. Закон дает право руководителю при необходимости выполнять ряд действий.

У него есть право принятия решений без доверенности согласно пункту 2 ст. 149 ЖК РФ.

Руководитель ТСЖ согласно законодательству может выступать в качестве:

1. физического лица (наёмного работника).
2. Индивидуального предпринимателя.

Управляющие, имеющие статус ИП, могут осуществлять управленческую деятельность в нескольких ТСЖ одновременно.

Важно! Управляющий не может являться поставщиком коммунальных услуг.

Данную функцию могут выполнять только управляющие организации или предприятия-поставщики ресурсов.

Полномочия председателя жилтоварищества частично определены Жилищным кодексом и подлежат подробному описанию в уставе конкретного ТСЖ.

Основанием для законной деятельности председателя является протокол общего сбора владельцев недвижимости.

Данный документ подлежит предоставлению в органы жилищного надзора и налоговую службу, где фиксируются данные лица, избранного на должность председателя товарищества.

• Управляющий может быть оформлен в качестве работника товарищества двумя способами:
• Оформление трудового договора регулируется нормами 11-й главы ТК РФ и предполагает подчинённое положение управляющего по отношению к руководству ТСЖ.
• Гражданско-правовое соглашение предполагает более широкие полномочия наёмного управленца с подробным описанием сроков его деятельности и сферы компетенции.

Права и обязанности

1. Основные права председателя ТСЖ (жилтоварищества) сводятся к осуществлению контролирующих функций за деятельностью наёмных работников (в том числе нанятого управляющего).
2. Кроме этого, на него возлагается принятие решений о подписании договоров, соглашений и финансовых документов от имени товарищества собственников жилья.
3. В числе всего прочего, председатель ТСЖ заключает договор о привлечении управляющего.
4. К правам нанятого руководителя относят:

• выбор рабочих кадров для обслуживания и ремонта имущества жилтоварищества;
• увольнение нанятых работников;
• получение информации о финансовой истории ТСЖ;
• представление интересов ТСЖ по доверенности в официальных инстанциях.

Важно! Обязанности председателя ТСЖ сводятся к организации исполнения решений собраний участников товарищества.

Делает от это в соответствии с Уставом и обязанностями по контролю за своевременным и качественным выполнением работ и предоставлением коммунальных ресурсов.

Обязанности нанятого управляющего определяются трудовым соглашением с ним. В большинстве случаев к таким обязанностям относятся:

1. подбор подрядчиков.
2. Заключение договоров и исполнителями работ.
3. Представление отчёта о деятельности.
4. Работа с должниками.

Председательствующий участник правления не может передавать наёмному управляющему свои полномочия или возлагать свои обязанности (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

3.1.

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Допускается только наделение нанятого управленца ограниченным кругом полномочий с одобрения большинства членов правления или общего собрания (определяется уставом).

Ответственность

• Председательствующий участник товарищества полностью подотчётен жильцам.
• Он обязан регулярно предоставлять нужную документацию избранному ревизору и общему собранию членов ТСЖ и несёт ответственность перед данными институтами контроля.
• Руководитель не имеет права принимать решения, которые идут против интересов жильцов.
• Председатель ТСЖ осуществляет общий контроль и составляет полный отчет.
• Он несет материальную ответственность перед всеми жильцами по следующим пунктам:

• за своевременную доставку коммунальных ресурсов собственникам жилья;
• за ответственное расходование материальных ресурсов;
• за деятельность наёмного управляющего.

Если управляющий по каким-либо причинам не выполнил свои обязанности, или выполнил их с нарушением законодательства или трудового договора, то ответственность перед жильцами-членами товарищества за данные ошибки возлагается на председателя ТСЖ.

Важно! Члены правления ответственны в равной степени за действия, совершаемые ими от имени товарищества.

Наёмный управленец несёт ответственность в рамках своей деятельности:

• материальную;
• уголовную;
• гражданскую.

Материальная ответственность определяется соответствующими пунктами трудового соглашения и существует в рамках доверенного к распоряжению имущества и денежных средств. Гражданская ответственность существует в рамках условий договора с руководством товарищества.

Уголовная ответственность наступает в исключительных случаях, когда халатность при осуществлении функций контроля за обслуживанием энергетических коммуникаций рабочими приводит к аварийным ситуациям.

Увольнение и смена

Наём и увольнение управляющего осуществляется решением собрания владельцев недвижимости или председателем единолично, если он наделён полномочиями Уставом.

Руководство жилищного товарищества вправе сменить нанятого управленца или уволить его в случае, если последний исполнял свои обязанности согласно ТК РФ, не выполняя условий договора.

Иногда увольнение руководителя нельзя осуществить по пунктам, которые есть в ст. 81 Трудового Кодекса РФ.

1. Нарушение норм закона недопустимо.
2. В этому случае собрание участников жилищного товарищества вправе принять решение о приостановке деятельности такого руководителя.
3. Вместо уволенного руководителя правление назначает нового.

Важно! Смена председателя должна осуществляться не реже, чем раз в два года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ).

Возможно досрочное прекращение полномочий в следующих случаях:

1. решения общего сбора собственников.
2. Решения правления (если предусмотрено уставом).
3. Решения судебных органов.

• Гражданские суды имеют право вмешиваться в организации владельцев жилья по представлению прокуратуры, в случаях грубого нарушения закона и нормативных актов руководством таких организаций.
• Итак, председатель товарищества – это официальный руководитель организации собственников жилья, а управляющий выполняет функции исполнительного директора, являясь наёмным работником по отношению к руководству ТСЖ и выполняя руководящие функции строго в рамках трудового договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 110-05-29 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij/opredelenie-dolzhnostej.html

Что нужно знать о ТСЖ, и как эффективно управлять собственным домом

Почему ТСЖ эффективнее УК, какие сложности могут возникать при создании товарищества, и почему важно проводить разъяснительную работу с жильцами — читайте в нашем материале.

Состояние
многоквартирного дома во многом зависит
от грамотного управления им и
заинтересованности самих жильцов. Я
попытался разобраться, почему товарищество
собственников жилья в большинстве
случаев более эффективный менеджер,
чем управляющая компания.

Большинство
многоквартирных домов в Кирове обслуживают
управляющие компании. В Жилищном кодексе
написано, что в обязанности УК входит
своевременное проведение текущего
ремонта, обслуживание дома. Управляющая
организация должна стремиться сделать
всё возможное, чтобы жизнь её клиентов
была максимально комфортной.

Кроме того, собственники
квартир в большинстве случаев не могут
получить информацию о финансовой
деятельности управляющей организации,
поскольку УК являются хозяйствующим
субъектом. У человека нет возможности
выяснить, куда были потрачены деньги,
которые он заплатил. Также УК является
посредником между собственником и
ресурсоснабжающими организациями.

Практика показывает, что жители МКД
обычно вовремя оплачивают услуги ЖКХ,
но деньги до ресурсников доходят далеко
не всегда, об этом свидетельствует
задолженность многих УК перед ПАО
«Т Плюс».

УК
является своего рода автономной
организацией. Все вопросы, касающиеся
обслуживания дома, решаются без
непосредственного участия жильцов.

Иные
собственники могут создать ТСЖ
(товарищество собственников жилья) и
самостоятельно управлять домом.

– Понятно,
что чем больше дом, тем проще собственникам
будет собирать деньги на то, чтобы
содержать дом в надлежащем состоянии.
Но бывают и такие случаи, когда управляющая
компания откровенно бездействует, а
сам дом небольшой.

В таком случае жильцы
могут либо выбрать способ непосредственного
управления, либо создать ТСЖ и
самостоятельно определить минимальные
требования к текущему ремонту и
содержанию дома, – говорит руководитель
АНО «ЖКХ эксперт» Андрей Воробьев.

Для
начала инициативная группа должна
организовать общее собрание жильцов,
на котором будет принято решение создать
ТСЖ. Оповестить придётся всех, кто
проживает в доме. Нужно заранее объяснить
каждому жильцу, что создание ТСЖ – это
важный шаг в сторону наведения порядка
в доме.

На собрании должны присутствовать
не менее 50% всех собственников, в противном
случае решение собрания нельзя будет
назвать легитимным.

После
принятия решения о создании ТСЖ нужно
утвердить его устав. Найти типовой устав
без проблем можно в интернете, в основном
в него включены выдержки из Жилищного
кодекса.

Далее
инициаторам собрания придётся обратиться
в налоговую с заявлением о регистрации,
приложить протокол общего собрания или
копию, заверенную у нотариуса, понадобятся
две копии устава. Также нужно заплатить
госпошлину – четыре тысячи рублей.
После этого останется только открыть
счёт в банке и приступить к управлению
собственным имуществом.

Для
завершения процедуры создания товарищества
необходимо решение о составе правления
ТСЖ и его председателе. Председатель
должен быть активным человеком, а также
обладать базовыми знаниями в сфере
юриспруденции и экономике. Председателем
правления товарищества может быть
собственник помещения, являющийся
членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.

К
слову, нередко созданию ТСЖ препятствуют
сами управляющие компании: мешают
проводить собрания собственников,
отказываются предоставлять техническую
документацию, либо присылают счета за
свои услуги даже после того, как ТСЖ уже
создано. В отдельных случаях серьёзно
омрачить существование ТСЖ может долг
УК перед ресурсоснабжающими компаниями.
В таких случаях выход один – обращаться
в суд.

– Важно
понимать, что ТСЖ – это некоммерческая
организация, она не преследует цели
получить прибыль. Основная задача ТСЖ – это исполнение устава, все деньги
остаются в доме. Понятно, что в некоторых
домах председатель получает зарплату,
но это вовсе необязательное условие.

Очень многих отталкивает тот факт, что
для решения возникающих проблем нужно
будет привлекать специалистов со
стороны. Но это вовсе не значит, что
юрист или электрик должен ежемесячно
получать зарплату, их можно привлекать
по мере возникновения необходимости.

Как НКО, ТСЖ может участвовать в ППМИ,
рассчитывать на получение грантов, –
считает Андрей Васильевич.

Минусы,
конечно, у ТСЖ как формы управления
домом существуют. Если житель по какой-то
причине не удовлетворён качеством
предоставляемых услуг, то может подать
жалобу в ГЖИ.

Проблема тоже
решается – нужно объяснить всем членам
ТСЖ, что все конфликты лучше сначала
попытаться разрешить с членами правления
товарищества.

Даже
в Кирове есть положительные примеры
работы товарищества – на улице Свободы
одним из домов управляет как раз ТСЖ.

Бюджет товарищества пополняется за
счёт сдачи нежилого помещения банку, а
придомовая территория используется
для размещения рекламных конструкций.
В подъезде чисто, на крыше сухо, даже
квартиры в этом доме стоят на порядок
дороже.

Что ещё раз доказывает, что при
грамотном подходе ТСЖ действительно
сделает дом комфортным и безопасным
для жизни.

Источник: https://kirov-portal.ru/blog/chto-nuzhno-znat-o-tszh-i-kak-effektivno-upravlyat-sobstvennym-domom-2686/

Обязанности управляющего ТСЖ (Товарищество собственников жилья)

Образуя товарищество, мало кто из собственников жилья задается вопросом о том, как будет функционировать подобное сообщество, кто возьмет на себя управленческие функции, каким образом будут проводиться встречи и подписания договоров с подрядчиками и поставщиками услуг, как будет составляться смета расходов и т.д.

• Избранный председатель не в силах возложить все на свои плечи, особенно, если в состав ТСЖ входит несколько многоквартирных домов.
• В таком случае ответственность и обязанности управленческого аппарата возрастают в геометрической прогрессии.
• Принятие решения о необходимости наемного управляющего становится оптимальным решением.
• В данной статье рассмотрим, что представляет собой эта профессия, обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах, какими правами и обязанностями наделяется человек, управляющий по найму.
• Собственники многоквартирного дома принимают решение о создании товарищества жильцов для того, чтобы:

Качественно улучшить свою жизнь	получить благоприятные и безопасные условия проживания (консьерж, домофон, кодовые замки на входных дверях подъездов)
Содержать общедомовое имущество в надлежащем виде (уборка, вывоз мусора, ремонты)	получать эстетическое и моральное удовлетворение (детские, спортивные площадки, клумбы, цветники, газоны)
Пользоваться всеми благами цивилизации	газоснабжение, водоотведение, электричество, водопровод

Подобный список требований после образования товарищества собственников жилья возлагается на добровольца, выдвинувшего свою кандидатуру на пост председателя.

Как показывает практика, эту должность в основном занимают граждане пенсионного возраста, которые имеют достаточное количество свободного времени.

Но товарищество, это не место для проведения досуга, а серьезная некоммерческая организация, требующая к себе такого же отношения.

Именно поэтому все чаще в различных товариществах рядом с председателем можно заметить фигуру наемного управляющего.

Управляющий нанимается с целью выполнения:

Административных функций	организация собраний, различных встреч, ведение переговоров и прочее
Определения основных направлений деятельности	и урегулирования спорных вопросов с жильцами многоквартирного дома

Таким образом, все чаще государство и сами собственники жилья убеждаются в важности и мощи такого юридического явления, как товарищество собственников жилья, которому необходимо не просто доморощенное самоуправление, а привлечение профессиональных специалистов в этой области.

Порядок назначения

Источник: http://domdomoff.ru/upravljajushhij-tszh.html