Кто стоит выше управляющей компании

Когда государство озаботилось ужесточением платежной дисциплины среди граждан, нелишним будет знать, что они могут требовать с коммунальщиков за свои кровные. Сегодня мы напоминаем читателям об обязанностях управляющей компании.

Типовой перечень услуг

В последнее время собственникам помещений во многоквартирном доме приходится ой как несладко.

Стоимость коммунальных услуг растет как на дрожжах, в едином платежном документе появляются новые обязательные сроки, цифры в которых заставляют хвататься за сердце даже самых стойких оптимистов.

А между тем за ту сумму, которая каждый месяц фигурирует в строке единого платежного документа (ЕПД) «содержание и ремонт жилого фонда», коммунальщики должны изрядно поднапрячься.

В общих чертах, отмечают представители юридического сообщества, специализирующиеся на решении подобных вопросов, то управляющие компании силами своих сотрудников (в некоторых случаях — сторонних подрядчиков) обязаны обеспечить жильцам чистоту на прилегающей территории. Также они должны содержать в исправном и комфортном для использования состоянии в любое время года те помещения, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, в сфере именно их ответственности лежит:

• обеспечение бесперебойной поставки по внутридомовым инженерным сетям тепла, воды (включая водоотведение), газа, электричества и контроль за количеством и качеством этих ресурсов;
• диспетчерское обслуживание объекта для оперативного устранения аварий;
• ведение технической документации на обслуживаемые здания, объекты, а также проведение их систематических техосмотров и обследований.

Если же конкретизировать вышеуказанные условия, то на практике ситуация должна выглядеть следующим образом (в основу перечня работ положены следующие документы: Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Приложение № 2 к «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК» 02 апреля 2004 года, утвержденное Госстроем РФ, а также Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Читайте по теме

Кому положены субсидии на услуги ЖКХ

И в каких случаях в их предоставлении могут отказать

Во-первых, работники обслуживающей организации должны своевременно заделывать появляющиеся на внешних стенах зданий трещины и швы, удалять представляющие опасность износившиеся элементы декора (плитка, штукатурка и т. п.), контролировать исправное состояние кровли, подъездных козырьков, ограждений, укреплять или (при необходимости) заменять подъездные двери и окна.

Во-вторых, они должны перед наступлением холодов утеплять дверные проемы и окна, а зимой — удалять снег и наледь с крыш, заменять вышедшие из строя лампы внутриподъездного освещения.

В-третьих, обслуживающая организация раз в год (обычно весной) должна проводить генеральную уборку всего подъезда (мыть окна, плафоны освещения, батареи отопления, двери, перила, лестницы, подоконники, почтовые ящики).

Кроме того, раз в месяц УК должна проводить влажную уборку всех лестничных маршей и площадок, раз в неделю — убирать лестничные марши и площадки выше второго этажа, а уж лестницы и пролеты первых двух этажей (а при наличии — и лифт) убирать каждый день.

В-четвертых, УК обязана убирать мусор с придомовой территории ежедневно (в теплое время года — подметать и поливать газоны, зимой — очищать от наледи и снега околоподъездную территорию, а тротуары обрабатывать противогололедными материалами). Если у дома находится детская площадка, то по мере необходимости красить и ремонтировать ее.

В-пятых, на нее возлагаются обязанности по обследованию и обслуживанию общедомовых коммуникаций. Соответственно, работники управляющей компании должны контролировать состояние электрокабелей (до входных дверей квартир), проверять заземление, замерять сопротивление изоляции проводов и приборов.

Они же отвечают за включение и отключение центрального отопления (сезонные работы по сливу воды и заполнению системы, устранение воздушных пробок в стояках и радиаторах, утепление трубопроводов в подвалах и на чердаках), а также за исправное состояние канализационной и водопроводной систем (включая трубопровод горячего водоснабжения).

• В-шестых, внутри дома и на прилегающей территории обслуживающая организация выполняет все необходимые работы во время возникновения аварийной ситуации и нивелирует следы вмешательства после ее ликвидации.
• Кроме того, УК должна проводить сезонные работы по дератизации и дезинсекции общедомового имущества (проще говоря, периодически уничтожать появляющихся в доме тараканов, мышей и прочих грызунов и насекомых).
• Конкретные обязанности

Однако представители юридического сообщества отмечают: все вышеуказанное де-юре является лишь рекомендациями.

Четкий и подробный список выполняемых работ (как и сроки, а также иные нюансы их подготовки и выполнения) приписывается в договоре управления с собственниками помещений во многоквартирном доме.

Он утверждается на общем собрании жильцов, и, по-хорошему, его копия (вместе с необходимыми приложениями и дополнениями) должна быть на руках у каждого владельца жилого помещения.

1. Если договор по каким-либо причинам у собственника отсутствует, то последний может получить его, обратившись с письменным заявлением в обслуживающую организацию.
2. В случае, когда в подобном документе отсутствуют конкретные обязанности управляющей компании (как показывает практика, последние не стремятся обострять отношения с гражданами и все же фиксируют минимальный перечень), то собственники могут инициировать проведение общего собрания во многоквартирном доме (как готовиться к такому мероприятию, мы уже рассказывали в конце августа), на котором они определят необходимый список и потребуют занести его в договор.
3. Если представители УК отказываются это делать (или вообще всеми правдами и неправдами утаивают содержание договора управления), то это прямой путь для жалобы (лучше всего — коллективной) в надзорные органы.
4. Интересный момент: согласно постановления Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10, а такжепостановленияПленума ВАС от 17 февраля 2011 года № 11, если договор управления многоквартирным домом отсутствует вовсе, или в нем не прописаны конкретные обязанности УК, то это не освобождает последнюю от выполнения вышеперечисленных работ и услуг.
5. Кого боятся УК
6. Направлять претензии к работе обслуживающей организации можно по трем адресам.
7. Во-первых, это местное отделение Государственной жилищной инспекции.
8. Во-вторых, это местные и региональные отделения Роспотребнадзора.
9. В-третьих, это местная прокуратура.

В первые две инстанции писать можно практически сразу же по мере выявления проблем, причем жалобы могут дублировать друг друга. А вот прокуратура — это уже, что называется высшая ступень. Для обращения в этот орган лучше иметь на руках письменные ответы предыдущих организаций и копии первоначальных претензий (так что все жалобы надо составлять в двух экземплярах).

Правда, юристы рекомендуют сначала все же обратиться с письменной жалобой на недобросовестную работу непосредственно в саму обслуживающую организацию. Нередко после первого же подобного обращения по адресу расположения проблемного объекта все налаживается как по мановению волшебной палочки.

Стоит ли овчинка выделки?

Учитывая особенности российской системы правосудия, отмечают многие адвокаты, не факт, что после жалобы обслуживание объекта оперативно и кардинально улучшится. Однако спокойной жизни обслуживающей организации также не видать, и штрафы за нерадение ей платить все же придется.

Читайте по теме

К собранию собственников жилья лучше подготовиться

Список документов, которые необходимо взять с собой

Так, например, весьма показательный процесс прошел недавно в подмосковной Коломне.

Жильцы одного из многоквартирных домов обратились в Госжилинспекцию с жалобой на ненадлежащее выполнение местной УК «Департамент городского хозяйства» своих обязанностей и отсутствие какой-либо реакции на обращения жителей.

Инспекторы выявили при осмотре ряд нарушений (растрескивание отмостки, частичное разрушение подъездных козырьков, проседание крыльца, повреждение краски и штукатурки внутри подъездов), квалифицировали это как нарушение лицензионных требований, составили протокол и направили дело для рассмотрения в мировой суд.

Представители же управляющей компании настаивали на том, что нарушения являются малозначащими. По их версии, нарушены были не лицензионные требования, а правила предпринимательской деятельности по управлению домом. Однако суд города признал нарушение серьезным, а доводы УК «ДГХ» — противоречащими российскому законодательству.

В результате компания должна в определенные сроки устранить все нарушения и заплатить штраф в размере 125 тысяч рублей.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/131609/

100% управляющих компаний ведут двойную бухгалтерию

Зачем 40,1% собственников жилья выполняют требования коррупционеров от ЖКХ? Как быстро определить, коррупционер ли возглавляет город и кто самый сильный лоббист в регионе?  Почему прокуратура, исполняя закон, наказывает не управляющие компании, а обычных людей. Изнанку бизнеса, к которому причастны все, раскрывает Светлана Разворотнева, руководитель общественной организации «ЖКХ Контроль».

НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль», — некоммерческая организация,  деятельность которой направлена на решение проблем в жилищно-коммунальной сфере. Представительства открыты во всех регионах России, за исключением Севастополя. В среднем, за год организация помогает  30 тысячам людей, столкнувшимся с беспределом в сфере ЖКХ.

ПАСМИ: Светлана, насколько коррупция распространена в сфере ЖКХ?

— В прошлом году «ЖКХ контроль» провел опрос среди граждан и предпринимателей, работающих в сфере ЖКХ. Выяснилось, что никогда не сталкивались с коррупцией в ЖКХ 1,3% рядовых граждан и 5,7% бизнесменов.

Это и формирование программы капремонта с учетом личной заинтересованности глав муниципалитетов и административная поддержка «своих» управляющих компаний, и коррупционная рента под видом оказания «консалтинговых» услуг.

Вывод, насколько коррумпирована отрасль, делайте сами

ПАСМИ: Есть отличия в том, как предприниматель и обычный горожанин реагируют на коррупцию?

— Да, по результатам исследования, процент тех, кому удобнее выполнить требования коррупционеров, одинаков в обоих слоях общества. 40,1% рядовых людей и 39,8% бизнесменов предпочитают дать взятку.

Граждане сопротивляются пассивно — лишь 6,4% сообщают о коррупции в надзорные органы и 3% ищут справедливости у журналистов.

А вот в бизнес-среде 9,3% сразу пишут в СМИ, и 32,2% обращаются к правоохранителям.

ПАСМИ: С чем связанны основные коррупционные проявления в сфере ЖКХ?

— Наиболее бурно это развивалось, когда у нас вводили лицензирование в 2015 году. Чтобы получить лицензию, руководителю необходимо было сдать  квалификационный экзамен   и раскрыть информацию о деятельности компании.

Мы наблюдали интересные случаи, кода одна и та же компания в двух разных регионах подает заявление на лицензию. В одном регионе ей дают, а в другом нет. На основании того, что информация раскрыта не полно  и недостоверно.

То есть это один и тот же сайт, одна и та же информация, это было забавно наблюдать.

При этом, прикрываясь лицензированием власти, например в Одинцове, поставили на самые новые и многоэтажные дома, дающие прибыль «свою» компанию.

ПАСМИ: Какая сейчас ситуация в Одинцове?

— Там сейчас двойные, тройные платежки. Старая компания, которую люди когда-то выбрали, выставляет свою платежку. Новая, поставленная администрацией,  выставляет свою. А некоторые жилые комплексы, например, «Гусарская баллада» получают и третью, ЕИРЦ.

Такого рода вещи обострились с начальным этапом лицензирования по всей России.

Многие муниципалитеты это поняли так, можно потянуть с выдачей лицензии «чужой» компании, и ускорить выдачу лицензии «своей».

Начался колоссальный передел домов, последствия которого еще долго будут аукаться.

ПАСМИ: Есть хоть какой-то механизм, ограничивающий коррупцию?

— Если раньше закупки для капремонта осуществлялись каждым регионом кто во что горазд, то сейчас формируются реестры квалифицированных поставщиков. Который сложно обойти.  Но, кто хочет, тот всегда найдет.

Можно вспомнить примеры, когда в качестве условия проведения работ по капремонту выставлялись экзотические требования, например участие в специальной ассоциации или  обладание ненужными сертификатами.

Условия тендеров мастера все в регионах формировать так чтобы от них попадала нужная компания и никакая другая.

ПАСМИ: Насколько коррупция отражается на жировках?

— На федеральном уровне существует ограничение роста платежей граждан. Все началось с поручения Путина.

С 13-го года выпускается постановление правительства и определяется коридор, выше которого не может вырасти платеж в каждом регионе.

В этом году вырастет в Москве на максимальные 7,5%, что для меня удивительно, поскольку сами тарифы высокие. А в Северной Осетии, где тарифы очень низкие, они выросли незначительно.

А дальше мы смотрим на платежку и видим самого сильного лоббиста. Сейчас я еду в Курганскую область. Тепло там стоит 2000 – 3000  за гикокаллорию. В соседних Свердловской и Челябинской областях — 500 рублей.  Никто внутрь не лезет, не пытается разобраться. Тарифы при сопоставимых условиях могут отличаться в разы даже в пределах одного муниципалитета.

ПАСМИ: Почему управляющие компании не возмущаются?

— Ресурсники — монополисты. Одна труба, у нас нет рынка тепла и электроэнергии. Нельзя выбрать из нескольких поставщиков. Нет свободного рынка. Из-за этого 100% управляющих компаний вынужденно стали жуликами.

ПАСМИ: Как?

Часть небалансов списываются на общедомовые нужды. Иногда за общедомовые нужды люди порой платят больше, чем за собственную квартиру за электричество.  Иногда все усугубляется, был случай, когда кладбище было от дома запитано.

«Управляшки» вынуждены что-то недоделывать, делать приписки. Они все вынужденно стали жуликами.

ПАСМИ: Можно ли вывести сферу ЖКХ из серой зоны?

— Да, с этим созывом ГД не вышло, надеюсь, следующий одобрит законопроект, подготовленный Минстроем с учетом наших предложений. Согласно ему плата монополистам будет осуществляться напрямую.

Сколько дом потребил воды, тепла и электричества. На управляющей компании останется обязанность определить места утечек и воров. Дальше, пускай разбираются монополисты.

Таким образом «управляшки» перестанут быть вынужденно «замазанными».  Более того, они замазаны дважды.

ПАСМИ: Куда уж больше, если любой руководитель УК ходит под статьей?

— Чаще всего тарифы устанавливает не собственник на собрании, а муниципалитет, исходя из политических соображений. Чтобы люди не возмущались. Тарифов не хватает, если дом старый, ветхий. Своей компании дают только хорошие дома, а всем остальным дай им боже, что нам негоже.

ПАСМИ: Может, сделаем совместный проект по определению коррупционер мэр или нет. Если дома распределены равномерно, значит мэр добросовестный, а если одним компаниям достаются дома 1980 года постройки, а другим 1890 года, это ведь лакмусовая бумажка на коррупцию?

Согласна. Мы делаем рейтинги доверия к управляющим компаниям в регионах.  Рейтинг должен базироваться на четких и прозрачных показателях, иначе он сам становится коррупционным инструментов.

Если будем вести совместную работу, необходимо включить сюда и МВД, которое должно возбуждать дела о подделке протоколов собраний собственников жилья, а мне о таких делах неизвестно, хотя протоколы фальсифицируются едва ли не ежедневно.

Кроме коррупции есть и вопиющая некомпетентность прокуратуры. Простой пример, у вас потекла крыша, человек обратился в ГЖИ. Никто не вникает, это вина управляшки, или дому нужен капремонт. Прокуратура нагибает ГЖИ, почему не штрафуете УК, те штафуют, хотя УК абсолютно невиновна.

Затем этот штраф включается в жировку. Поэтому давайте делать и совместный рейтинг мэров-коррупционеров и рейтинг некомпетентных правоохранителей.

Источник: https://pasmi.ru/archive/150473/

Чего больше всего боятся коммунальщики?

Во всех соцопросах проблемы ЖКХ занимают лидирующие позиции. Люди хотят не просто иметь крышу над головой, но чтобы она еще и не текла. Чтобы отопление включалось с наступлением холодов, а во дворах было красиво, чисто и безопасно. Но, как на грех, жилой фонд в Подмосковье по большей части ветхий, инженерные сети изношенные, управляющие компании работают через пень-колоду. Налицо конфликт интересов. О том, как он решается на территории Подмосковья, «МК» рассказал Александр КОГАН, руководитель Госжилинспекции Московской области.

— Год назад, заступая на эту должность, вы пообещали, что Госжилинспекция станет своего рода прокуратурой в сфере ЖКХ. Ну и как, многих вам удалось вывести за это время на чистую воду?

— Из 743 управляющих компаний, которые работали в области год назад, сейчас осталось 716.

— Что стало с выбывшими — посадили или сами ушли?

— Кого-то дисквалифицировали, кто-то сел, некоторые сами ушли. Надеюсь, что большинство поняло, наконец, что хитрить и работать абы как Московская область не позволит. Многие точки над «i» расставил рейтинг управляющих компаний, который мы сделали абсолютно доступным для граждан. Героев теперь знают в лицо.

— Правда ли, что некоторые компании набирают долги, банкротятся и потом вновь открываются под другим названием?

— Были такие попытки, но мы эту практику прекратили. Одна компания в Сергиевом Посаде накопила долгов за ресурсы на 300 млн рублей, сейчас идет следствие в отношении директора и его зама, но долги повисли на бюджете. Такое впредь не должно повторяться.

— Из основного что удалось изменить, реорганизовать за первый год в этом кресле?

— Немало. Завершилась реформа самой Госжилинспекции, изменились подходы к работе. Но губернатор Московской области Андрей Воробьев неоднократно говорил о том, что едва ли не самое важное — наладить диалог управляющих компаний и жителей.

В этом году мы начали проводить «Школу собственника»: по выходным ездим по городам Подмосковья и консультируем людей об их правах в сфере ЖКХ, с понятными брошюрами, инструкциями, даже конкурсами и призами. Запустили наши группы в социальных сетях, «горячую линию» Госжилинспекции. Начали традицию проведения дня открытых дверей в управляющих компаниях: каждую третью субботу марта и октября.

18 октября акция пройдет уже второй раз. Граждане смогут получить ответы на самые злободневные вопросы непосредственно от тех, кто обязан их решать.

— Ваше мнение, в чем все-таки корень всех проблем в сфере ЖКХ?

— А кто вам сказал, что он один? Первая причина — сфера ЖКХ сейчас крайне нерентабельный бизнес. В Подмосковье большое количество аварийных и ветхих домов, старых котельных, которые потребляют огромное количество энергоресурсов, голые трубопроводы теряют тепла больше, чем поставляют к домам.

Чтобы модернизировать всю эту разруху, нужны огромные инвестиции, нужно корректировать тарифы, сейчас они едва покрывают затраты управляющих компаний на текущее обслуживание домов. Надо расселять «аварийку» и ветхий фонд, потому что их ремонтировать бесполезно — все равно что деньги в топку бросать.

Вторая причина — у наших управляющих компаний очень низкая производительность и эффективность труда. Одним не хватает элементарной профессиональной грамотности, других подавила безысходность ситуации, кое-как концы с концами сводят — и ладно, а есть еще просто мошенники — они хитрят, ловчат, плодят долги, потом банкротятся и тут же открывают новую фирму.

Для них такое катастрофическое положение дел только на руку. Третье — жители очень инертны, особенно когда дело касается их личного участия в делах их многоквартирного дома. Вот вы часто ходите на собрания жильцов?

— Никогда.

— И напрасно, потому что без жителей кардинальные изменения в системе ЖКХ невозможны. У нас всего 24 процента домов имеют такой важный орган, как совет дома.

Решение, устанавливать его или нет, должны принимать жильцы дома. Управляющая компания рассылает жителям приглашения на собрание, а они не идут. Если даже придут несколько пенсионеров, кворума все равно нет, и решение принять не могут.

— Что делают УК?

— Одни — ничего. И тогда счета жильцов этих домов за тепло, свет, воду с Нового года существенно вырастут, а другие компании устанавливают узлы учета без всяких собраний, а счет за их установку делят на всех жильцов. И опять скандал: жильцы не понимают, за что с них сняли по 1,5–2 тыс. рублей, что это за узлы такие и зачем они нужны.

— Какой же выход?

— Нужно уметь убеждать людей, работать с жителями каждый день.

— Это долго…

— Вот и сотрудники управляющих компаний, наверное, так думают, а в результате жители пишут жалобы, скандалят, а мы штрафуем УК. Самая большая беда системы ЖКХ — это не изношенные сети и текущие крыши, и даже не хроническая нехватка денег и людей. Коммунальщики не умеют и не очень хотят коммуницировать с населением.

Умение общаться с людьми — это уже не бизнес, а социальная политика. Нужно войти в каждую квартиру, выслушать граждан, у которых проблемы. Пенсионерам помочь разобраться с новой схемой оплаты по приборам учета. Нужна квалифицированная диспетчерская служба. Это целый пласт работы — он требует отдельного образования.

— Почему тогда в одних муниципалитетах дела с «коммуналкой» обстоят терпимо, в других хуже, а в третьих вообще караул?

— Как раз поэтому. Очень мало управляющих компаний, которые видят в этом успешный бизнес. Фанатов — единицы, большинство не собирается ничего менять в системе, они просто сидят на потоке клиентских платежей. Пьют из этого ручейка и хорошие, и плохие. Но одни его все время стараются прочищать, облагораживать, а другие сделали глоток — и довольны.

— Много за этот год работы Госжилинспекция выявила криминальных структур, которые переводили платежи жителей со своих счетов в офшоры?

— Таких в этом бизнесе на самом деле единицы.

Чтобы использовать многоходовые схемы, надо быть слишком изощренным в финансовых махинациях, а среди УК нет таких криминальных гениев, там прямолинейно воруют. Хотя иногда попадаются особые случаи.

Например, была одна управляющая компания — она с жителей плату брала за… электроснабжение светофоров, за освещение между жилыми кварталами, за уборку улиц.

— Креативный подход!

— Не то слово. Мы говорим: верните людям деньги, при чем тут уборка улиц и светофоры, это муниципальная земля, а они ни в какую. Надеюсь, что больше в нашей области таких «управленцев» не будет.

— И много воруют в ЖКХ?

— За 9 месяцев 2014 года мы вернули жителям 140 млн рублей. Не всегда это было намеренное мошенничество, иногда просто ошибки в расчетах. К моему приходу на это место накопилось полторы тысячи обращений жителей с просьбой проверить правильность начисления тарифа за услуги ЖКХ.

Раньше этим никто не занимался, не было такой структуры. Мы создали специальный отдел, который проверяет правильность расчетов в платежках. Недавно начали проводить учебу для сотрудников управляющих компаний. Мы думали, придется их принуждать, уговаривать ходить на учебу, а залы переполнены.

В системе уже есть люди, которые хотят работать честно и эффективно, наша задача — им помочь.

— Когда хозяйка наводит порядок, она берет в руки метлу или пылесос. В арсенале Госжилинспекции есть такое универсальное средство, с помощью которого вы можете заставить плохо работающую УК выполнять свои обязанности хорошо?

— Конечно, это закон. И он все время должен совершенствоваться. У нас сейчас на контроле 800 невыполненных предписаний в адрес управляющих компаний…

— Что это значит?

— Допустим, после обследования дома наши инспекторы делают заключение — нужно срочно отремонтировать крышу, — а управляющая компания нам отвечает: у нас нет денег, вот тогда мы выписываем предписание.

— А им все равно — у них по-прежнему нет денег…

— Это раньше они могли наплевать на наше предписание, даже на решение суда, который обязывал их сделать ремонт. А сейчас ситуация кардинально изменилась. В конце июня были внесены изменения в Жилищный кодекс, и теперь суд может понуждать УК к выполнению нашего предписания.

Не хотите ремонтировать? Не надо. Судебные приставы, руководствуясь решением суда, наймут организацию, которая залатает крышу, а счет за работу выставит в адрес УК. К слову, это положение в Московской области заработало еще раньше, в мае.

У нас уже идут суды в Дубне, Клину, Раменском, Одинцове.

— Круто.

— Да, это настоящий прорыв, потому что до сих пор дело ограничивалось штрафами. А многим компаниям выгоднее штраф заплатить, лишь бы ничего не делать. Знаете, чего УК боятся больше всего? Не штрафов и даже не дисквалификации, а раскрытия информации, за что они деньги с жителей получают.

С первого дня своей работы в этой должности я принуждаю их давать четкий и прозрачный отчет за каждый потраченный рубль.

— Неужели все так плохо в «датском королевстве» — или все же честные компании тоже есть?

— Безусловно, есть честные, инициативные люди с интересными идеями, новыми технологиями — это ростки нового. Недавно я был в одном жилом комплексе — искренне порадовался за его жителей.

Везде чисто, красиво, двор уютный, на въезде шлагбаум, так что личный автотранспорт туда заехать не может, только машины экстренных служб, дети могут спокойно играть одни, без взрослых.

А еще УК создала умный сайт для своих жителей, там у каждой квартиры есть свой личный кабинет, где размещена вся необходимая информация о том, что происходит в доме, когда отключают воду, когда какой ремонт планируется.

Каждый житель может посмотреть свои коммунальные платежи, связаться онлайн с диспетчерской службой, оставить заявку. Есть даже возможность с помощью веб-камеры проверить, чем занят твой ребенок во дворе. Вот за такими компаниями, я надеюсь, будущее системы ЖКХ.

МЕЖДУ ТЕМ

Подмосковные Химки первыми в большом объеме задействовали программу капремонта. Особенно в той части, которая касается замены кровли и старого лифтового оборудования. На замену всех изношенных лифтов город планирует потратить около шести миллионов рублей. Новые модели будут практически бесшумны и не нуждаются в большом количестве энергии, а их кабины выполнены из пожаростойких материалов. 

Всего работы по замене лифтового оборудования пройдут в 99 муниципальных образованиях, примерно в 640 многоквартирных домах Московской области. Все попавшие в программу лифты должны заменить до конца 2014 года.

Причем контролировать ход работ будет не только областное министерство стройкомплекса, но и сами жители, выступая, например, от имени советов домов, своих ТСЖ или ЖСК.

Источник: https://www.cnis.ru/?nid=1596

Управляющая компания от застройщика: хорошо для дома, плохо для кошелька

Сегодня собственники квартир в новостройках Москвы и Подмосковья сами выбирают управляющую компанию, доверяя ей обеспечение безопасных и комфортных условий для проживания. Однако нередки случаи, когда застройщик предлагает услуги собственной управляющей компании. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, стоит ли отдавать предпочтение аффилированным с девелопером организациям.

Выбирать управляющую компанию владельцы квартир должны на общем собрании, но в новостройке этот процесс особенно затруднителен. Дело в том, что процесс оформления прав собственности всех жильцов может длиться до года, а все это время дом нуждается в обслуживании. Для этого застройщики создают собственные управляющие компании либо доверяют это сторонней организации.

«Большинство крупных застройщиков так или иначе стремятся сохранить контроль за ситуацией в сданном доме, особенно, если этот дом не один, а в составе крупного квартала из нескольких очередей. В первую очередь, это нужно для того, чтобы длительный процесс передачи квартир и заселения жильцов проходил без ущерба для самого дома»

Олег Громков, «Северо-Запад Инвест»

Как рассказал исполняющий обязанности генерального директора УК «Пионер-Сервис» Александр Ушаков, подавляющее большинство крупных девелоперов (около 80-85%) создают свои управляющие компаний, которые в дальнейшем занимаются управлением и эксплуатацией возводимых ими объектов жилой и коммерческой недвижимости. У ГК «Пионер» — это УК «Пионер-Сервис»,  у ГК «ПИК» — УК ПИК Комфорт, у «Донстроя» — «ДС-Эксплуатация» и т.д.

• Сегодня все крупные застройщики, осуществляющие комплексную застройку территорий, располагают собственными управляющими компаниями. Среди них:
• — ГК «Эксперт» (микрорайон «Новокосино-2»);
• — ФСК «Лидер» (Жилой комплекс «Зодиак», ЖК «Новое Измайлово» и «20-я Парковая»);
• — «Донстрой» (ЖК «Алые паруса», Квартал «Воробьевы горы» и др.);
• — «Домостроительный комбинат №1» (ЖК «Солнцево-Парк» и др.);
• — ГК «Домостроитель» (ЖК «Юго-Западный», ЖК «Бриз»);
• — KFS-Group (ЖК «Гранатный, 6»);
• — «Сити XXI век» (ЖК «Подсолнухи», ЖК «Краски Жизни», ЖК «Янтарный город»)
• «Практика создания собственной управляющей компании наиболее распространена в премиальном сегменте и бизнес-классе. Однако сегодня в столице достаточно управляющих компаний, аффилированных с застройщиками, которые специализируются на управлении не только элитными жилыми комплексами, но и домами эконом-класса»
• Дмитрий Пантелеймонов, ДК «Лидер Групп»

Например, собственная управляющая компания входит в структуру ФСК «Лидер». В настоящее время компания занимается эксплуатацией и управлением объектами эконом-, комфорт- и бизнес-класса в Москве и Московской области общей площадью более 400 тыс. кв. м, включая многоквартирные жилые комплексы, коммерческую недвижимость, автостоянки и подземные гаражи.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/upravlyayushchaya_kompaniya_ot

Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

Хозяйствование в многоквартирном жилом доме требует четкой согласованности действий собственников и привлеченных лиц, а значит и внимательного отношения, и руководства. Существует определенный порядок выбора управляющей компании, которая является главным координатором при обслуживании общедомового имущества.

С чего начинается порядок выбора управляющей компании

Управляющие компании должны обеспечивать комфорт и безопасность проживания в многоквартирных домах. Также в их обязанность входит:

• поддержание работы всех видов инженерных и коммуникационных систем;
• защита прав собственников жилых многоквартирных зданий.

Контроль над общедомовым имуществом передается управляющей компании на основании договора (данный порядок регламентирован ст. 162 ЖК РФ). Этот документ подписывается лично каждым отдельным владельцем квартир и составляется на срок от одного до пяти лет.

Если одна управляющая компания недостаточно качественно выполняет возложенные на нее обязанности, всегда можно сделать выбор в пользу другой. Существуют три варианта законного основания сменить УК:

• инициатива собственников жилья;
• отсутствие у УК права осуществлять данную деятельность, которое подтверждается получением лицензии;
• неисполнение УК возложенных на нее обязательств, что также является основанием привлечения к ответственности.

Наличие любого их вышеперечисленных пунктов дает право жильцам беспрепятственно осуществить выбор в пользу другой управляющей компании.

• Обязанности УК и ответственность за их невыполнение

Порядок выбора управляющей компании на собрании жильцов

Для выбора управляющей компании владельцы квартир, являющиеся физическими лицами или организациями, могут созывать общие собрания собственников.

В ходе борьбы за права обитателей здания в сфере организации комфортного проживания и содержания общедомового имущества в должном состоянии наибольшего успеха добиваются инициативные коллективы (группы активистов), которые создаются с подачи самих же владельцев помещений.

Как регламентирует Жилищный кодекс РФ, для созыва общего собрания такой команде нужно подготовиться.

Для этого активисты заблаговременно изучают основные положения ЖК РФ и иные правовые документы сферы организации и управления жилыми хозяйствами, знакомятся с опытом деятельности УК других зданий, узнают точку зрения старших по подъездам и представителей домовых комитетов.

Все это необходимо для того, чтобы члены инициативной группы могли давать компетентные, доказательные и ободрительные ответы на вопросы собственников при выборе новой УК. Только такой объем предварительной подготовки дает гарантию успеха в проведении общедомового собрания.

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом требует от коллектива активистов действий, которые должны быть реализованы в процессе организации собрания собственников.

1. Необходимо проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.
2. Определяется ответственность каждого члена инициативной группы в вопросах порядка подготовки и проведения собрания.
3. Организовывается встреча с управой района по вопросу получения сведений о владельцах помещений многоэтажки с указанием долей в общедомовой собственности.
4. Подготавливается информационное сообщение

Источник: https://www.gkh.ru/article/102122-poryadok-vybora-upravlyayushchey-kompanii

Компания выбирает способ управления «дочками» или филиалами. Что важно знать юристу о работе с привлеченными управляющими

Практика привлечения управляющих орга­низаций для выполнения функций едино­личного исполнительного органа (директора) широко распространена в России. Данный институт достаточно привлекателен для участ­ников как прозрачный и прочный инструмент управления обществом и его активами.

Кроме того, управляющие являются традиционным инструментом руководства в холдинговых структурах. Но действительно ли все так прос­то? Могут ли управляющие организации со­ставить реальную конкуренцию директорам? Учитывая возрастающую значимость управ­ляющих организаций и на фоне откровенно слабого правового регулирования, мы решили рассмотреть наиболее важные, на наш взгляд.

различия между двумя этими институтами и разобраться в достоинствах и недостатках каж­дого из них.

Иногда инвесторы требуют, чтобы компанией управлял обычный директор

Но каким компа­ниям резонно привлекать такие организации со стороны, а каким стоит ограничиться ди­ректором -довольно индивидуальный вопрос, Обычно к управляющей организации обра­щаются для управления компаниями, прина­длежащими одним собственникам, либо при наличии множества подконтрольных организа­ций, чтобы создать единый центр управления ими.

Для небольших же компаний оптимально просто заключить трудовой договор с директо­ром. Это поможет наладить и более простые ор­ганизационные взаимоотношения директора с учредителями (участниками), да и его деятель­ность контролировать гораздо проще.

Но и у организаций, которые оказывают услуги по управлению, есть свои безусловные плюсы. Во-первых, предполагается, они имеют большой опыт в управлении компаниями и обеспечивают высокий уровень защиты ак­тивов. Во-вторых, они хорошо координируют взаимодействие компаний друг с другом, например, внутри холдинга.

В-третьих, наличие управляющей организации позволяет центра­лизованно проводить утвержденную стратегию развития группы компаний. Поскольку управ­ляющая организация в таком случае становится центром не только принятия, но и реализации решений, принимаемых в рамках всей груп­пы.

Если бы у каждой из компаний был свой собственный директор, то была бы вероятность возникновения разногласий по каким-то воп­росам.

Правда, в практике встречались случаи, когда при привлечении сторонних инвесторов в капитал собственникам холдингов прихо­дилось ликвидировать управляющие орга­низации, которым были переданы функции генеральных директоров материнской компа­нии, Приходящие инвесторы хотели видеть во главе компании конкретных физических лиц, с которых можно спрашивать результат и которых можно мотивировать на достижение результата,

Что же касается недостатков, то самым важным из них является, пожалуй, то, что привлечение управляющей организации лишает акционеров контроля за формирова­нием управленческого аппарата. Генеральный директор управляющей организации непод­отчетен акционерам (участникам) управляе­мого общества.

Поэтому бывает сложно решать какие-то оперативные вопросы, невозможно быстро разобраться и устранить выявленные недостатки.

Специфика передачи полномочий управляющему зависит от вида общества

В основе возникновения отношений между управляющей и управляемой организациями лежит сложный юридический состав (ст. 103 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона «Об акционер­ных обществах», ст. 42 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственно­стью»).

При этом для обществ с ограниченной ответственностью положение о возможности передачи полномочий единоличного исполни­тельного органа управляющему должно быть прямо предусмотрено в уставе.

Для акционер­ного общества такого обязательного требова­ния закон не предусматривает.

Для заключения договора должны быть соблюдены некоторые условия. В обществах с ограниченной ответственностью решение о передаче полномочий управляющей органи­зации принимается общим собранием участ­ников.

Договор в свою очередь подписывается лицом, председательствовавшим на общем собрании (п. 4 ч. 2 ст. 33 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственно­стью»).

Со стороны управляющей организации договор по общему правилу подписывает еди­ноличный исполнительный орган.

Во исполнение реше­ния общего собрания договор с управляющей организацией подписывается председателем совета директоров или иным уполномоченным им лицом.

И вот тут возникает закономерный вопрос; а что если, например, в закрытом ак­ционерном обществе нет совета директоров? В подобных случаях в уставе указывается лицо или орган, который принимает решение по этим вопросам.

Кроме того, сам Федеральный закон «Об акционерных обществах» прямо устанавливает, что в обществе с числом акцио­неров — владельцев голосующих акций менее 50 устав может предусматривать, что функции совета директоров общества осуществляет об­щее собрание акционеров (п. 1 ст. 64).

Директор управляющей организации становится директором компании

Любое хозяйственное общество приобретает гражданские права и несет соответствующие обязанности через свои органы.

Поэтому если акционерное общество или общество с огра­ниченной ответственностью передает полно­мочия своего исполнительного органа управ­ляющей организации, то такое общество будет приобретать соответствующие права и обя­занности через управляющего.

Но управляю­щая организация сама является юридическим лицом, а значит, также участвует в гражданском обороте через свои органы. Поэтому оформле­ние документов при осуществлении полномо­чий единоличного исполнительного органа управляющей организацией зависит оттого, какое лицо действует от имени управляющей организации.

Если действует ее собственный директор, то все документы подписываются им, ставится печать управляющей организации и печать управляемой. При этом подтверж­дением полномочий лица, осуществляющего функции руководителя управляющей органи­зации, являются документ о назначении его на соответствующую должность и устав управляю­щей организации, который определяет состав и компетенцию органов управления.

А вот действие других внутренних документов управляемого общества будет распространяться на нее лишь в случае включения такого условия в договор. Итак, лицом, которое действует от имени управляющей и соответственно управляемой организации без доверенности, является ге­неральный директор управляющей организа­ции.

На практике вопросы, связанные с теку­щей хозяйственной деятельностью, чаще всего решает исполнительный директор, которого назначает управляющая организация. Его полномочия оформляются доверенностью от управляющей организации на управление компанией.

На основании этой довереннос­ти исполнительный директор имеет право осуществлять все те полномочия, которые обычно принадлежат обычному гендиректору: заключать договоры, подписывать документы общества, в том числе бухгалтерские, нало­говые, взаимодействовать с контрагентами и государственными органами.

В случае если исполнительный директор захочет выдать доверенность на совершение каких-то конк­ретных действий другому лицу, то такая дове­ренность должна быть заверена нотариально, поскольку налицо будет передоверие.

Особенности ответственности управляющей организации

Б статье 44 Федерального закона «Об обще­ствах с ограниченной ответственностью» и статье 71 Федерального закона «Об акцио­нерных обществах» достаточно подробно рас­смотрен вопрос об ответственности управляю­щей организации за убытки, причиненные управляемому обществу. Сразу оговоримся, что нам не удалось найти в судебной практике дел, подтверждающих тот факт, что взыскать убытки с управляющей организации проще, нежели с генерального директора, Их сложно взыскать в принципе.

Теоретически с управляющего можно взыскать любые убытки, в том числе и сумму штрафа, уплаченного в рамках налоговой от­ветственности, если управляемая организация сможет доказать, что налоговое правонаруше­ние было совершено в результате действий (бездействия) или решений, принятых уп­равляющей организацией. Проблема заклю­чается в том, что пострадавшие компании сталкиваются со сложностями доказывания своей позиции еще на стадии подготовки дела к суду. Поэтому некоторые эксперты советуют тщательнее документировать все действия уп­равляющего распорядительного характера.

Источник: https://www.vegaslex.ru/analytics/publications/31806/

Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант

Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию.

Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании.

Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.

Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.

Зачем необходимо управление МКД?

Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.

Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:

• обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
• охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация;
• предоставление всех необходимых услуг жильцам дома;
• соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.

Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.

Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.

Какие формы управления предусмотрены законом?

Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.

Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:

• управление осуществляют сами владельцы квартир;
• все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСН) или кооперативу;
• необходимые действия выполняет управляющая компания.

Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.

Преимущества и недостатки каждой из форм управления

Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.

С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.

Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.

Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?

Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.

При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.

Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.

Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать, если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?

Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zhkh/upravlyayushhaya-kompaniya.html