Как управлять многоквартирным домом книга

Региональное общественное движение «Союз домовых комитетов Республики Башкортостан – БашДомКом» было создано в конце 2011 года, для координации деятельности советов многоквартирных домов в вопросах защиты интересов собственников жилья во взаимоотношениях с органами различных ветвей власти, управляющими и ресурсоснабжающими организациями.

БашДомКом в декабре 2011 года зарегистрирован в управлении Минюста РФ по РБ.

На сегодняшний день «БашДомКом» имеет структурные подразделения и своих представителей во всех городах республики и в сельских муниципальных образованиях, в которых есть многоквартирные дома. Общее количество избранных председателей домкомов  по республике – более 11 тысяч человек.

 Высшим органом движения является конференция, а в период между конференциями руководящим органом является Правление, текущая деятельность осуществляется Исполнительной дирекцией движения.

Участниками движения могут стать собственники жилья, а также граждане, которые разделяют цели и задачи движения, путем присоединения, о котором уведомляется правление движения через муниципальные советы председателей МКД. Организационное взаимодействие в движении определено положением, размещенном на нашем сайте.

В период создания общественного движения «БашДомКом», совместно с Партией «Единая Россия» было организовано и проведено бесплатное обучение избранных председателей советов многоквартирных домов по программе «Правовые, финансовые и экономические основы самостоятельного управления многоквартирным домом». Всего обучение прошли 7095 председателей советов дома. В каждом из районов Уфы в 2012 проведено обучение для председателей Советов МКД. Курс лекций прослушали около 3-х тысяч председателей домовых комитетов и собственников жилья.

28 ноября 2011 года  Госсобрании-Курултае РБ прошла первая республиканская конференция общественного движения «Союз домовых комитетов республики Башкортостан». Вконференции приняло участие 320 избранных делегатов.

  Сегодня правление движения приступило к работе по реализации решений конференции, наметив мероприятия, направленные на активное участие собственников жилья по организации общественного контроля в сфере ЖКХ, формированию цивилизованных договорных отношений между собственниками и управляющими, ресурсоснабжающими организациями, взаимодействию с органами местной исполнительной и представительной власти, государственными контролирующими и надзорными органами.  Основная цель этой работы: создание механизма взаимодействия граждан, имеющих собственное жилье с государственными органами, управляющими и ресурсоснабжающими организациями при решении вопросов содержания домов и предоставления коммунальных услуг.

Предполагается решение следующих задач:

• Улучшение качества обслуживания в жилищной сфере;
• Оптимизация коммунальных платежей;
• Формирование чувства собственности у населения;
• Содействие формированию конкурентоспособного рынка в сфере ЖКХ.

Постоянный контакт с председателями домовых комитетов поддерживается  через консультационную линию, личный прием по обращениям, обратную связь на сайте БашДомКом.рф , в группах социальных сетей.

На консультационную линию «БашДомКом» по вопросам сферы Жилищно-коммунального хозяйства ежедневно обращаются десятки собственников жилья со всей республики.

  Ведется еженедельный прием граждан в Региональной общественной приемной Председателя Партии «Единая Россия» Д.А.Медведевав РБ.

Специалисты общественного движения «БашДомКом» в составе рабочей группы Госсобрания-Курултая республики выступили одним из основных разработчиков типовой формы договора управления многоквартирным домом. Переход на новые договоры уже запланирован в первой половине следующего года.

• С января текущего года в «БашДомКоме» заработала линия бесплатной юридической помощи для председателей Советов МКД.
• Документы:
• Фото из жизни БашДомКом:

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

Источник: http://xn--80abkyjblc9f.xn--p1ai/uchebnyj-tsentr?showall=&catid=0&id=70&start=3

Эффективное управление жилым домом. Субботин В.Н

М.: Эксмо, 2008. — 224 с. (Новейший юридический справочник)  

Книга посвящена очень актуальной теме — управлению многоквартирным домом. Издание подготовлено с учетом практического опыта, накопленного специалистами из разных городов Российской Федерации.

В данном практическом пособии изложен порядок управления жилым многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом, управляющей компанией и непосредственно собственниками помещений дома. Также даны методология и механизм применения каждого способа управления, показана организация процесса управления многоквартирным домом, рассмотрены принципы составления годового плана управления.

• Книга будет полезна руководителям и юристам управляющих организаций, специалистам органов управления жилищно-коммунального хозяйства, инициативным собственникам помещений, иным лицам, занимающимся управлением многоквартирными домами, студентам экономических и юридических вузов.
• Формат: pdf / zip
• Размер:  6,3 Мб
• Скачать:
• RGhost  
• СОДЕРЖАНИЕ Предисловие 5 К читателям 7 Введение 9

Глава 1. Управление многоквартирным домом: общие понятия 12 1.1. Понятие многоквартирного дома 12

1.2. Общее имущество в многоквартирном доме 18 1.3. Право общей долевой собственности на общее имущество 27 1.4. Понятие управления. Цели и задачи 34

Глава 2. Организация выбора способа управления многоквартирными домами 39 2.1. Общие положения 39

2.2. Выбор способа управления многоквартирным домом собственниками помещений 40 2.3. Выбор способа управления органом местного самоуправления 49 2.4. Передача домов в управление собственникам или уполномоченным ими лицам 62

Глава 3. Способы управления многоквартирным домом. 71 3.1. Непосредственное управление 71

3.1.1. Общая характеристика непосредственного управления 71 3.1.2. Подготовка к непосредственному управлению 73 3.1.3. Реализация непосредственного управления 74 3.1.4. Процесс управления 74 3.1.5. Предоставление жилищных услуг 74 3.1.6. Предоставление коммунальных услуг 80 3.2. Управление жилыми домами товариществом собственников жилья, ЖК, ЖСК 82 3.2.1. Общая характеристика способа 82 3.2.2. Подготовка к управлению многоквартирным домом посредством создания ТСЖ 86 3.2.3. Процесс осуществления управления 89 3.2.4. Предоставление жилищно-коммунальных услуг . . 94 3.3. Управление многоквартирными домами управляющей организацией 97 3.3.1. Общая характеристика способа управления домом 97 3.3.2. Выбор управляющей организации 98 3.3.3. Договор управления 101 3.3.4. Деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом 103 3.4. Сравнительная характеристика способов управления многоквартирным домом 106

Глава 4. Организация процесса управления многоквартирным домом 110 4.1. Годовой план управления многоквартирным домом . … 110

4.2. Предоставление жилищных услуг 130 4.3. Финансирование органами местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного дома 143 4.4. Предоставление коммунальных услуг 157 4.5. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг 165 4.6. Организация информационной работы при управлении многоквартирным домом 170

4.7. Работа с неплательщиками 188

О том, как читать книги в форматах pdf, djvu — см. раздел «Программы; архиваторы; форматы pdf, djvu и др.»

 

.

Источник: https://alleng.org/d/jur-sov/jur-sov163.htm

Как управлять многоквартирным домом

Пенсионер из Нижегородской области написал методическое пособие «Многоквартирный дом и как им управлять». Основой книги стали документы из Библиотечки председателя ТСЖ, опубликованной на «Ростов-Доме». Свой труд Михаил Жеглов прислал на наш сайт —
для первой публикации и первого рецензирования. Пояснив предысторию создания методички, автор обратился с просьбой к ростовским управдомам и председателям товариществ собственников жиля прочитать и беспристрастно оценить его работу.

Впрочем, предоставим слово самому Михаилу Жеглову.

Всю свою трудовую жизнь я проработал на производстве. В последние годы — главным механиком завода по выпуску строительных теплоизолирующих материалов. В это время обязанности были вплотную связаны с содержанием и обслуживанием зданий и сооружений предприятия.

Поэтому мой опыт в такой задаче, как управление многоквартирным домом, а еще знания строительных требований, регламентов, умение читать и применять требования законодательства  позволили мне легко переключиться на понимание задач и путей их решения по управлению многоквартирным домом.

После выхода на пенсию меня пригласили оказывать помощь нашим городским депутатам по вопросам ЖКХ. В основном это решение проблем жителей города, связанных с некачественным выполнением обязательств управляющими компаниями. Такая форма управления МКД, как ТСЖ и ЖСК, в нашем городе присутствует, но в незначительных объемах. В основном она gрименяется домах, построенных за последние 15 лет.

Вопросы, по которым обращаются жители из ТСЖ, возникают оттого, что председатели правлений  не в состоянии самостоятельно разобраться в действующем жилищном законодательстве.

Зачастую собственники в МКД желают сменить форму управления на ТСЖ, но отсутствие в доме человека, понимающего, что и как делать, сдерживает жителей.

Самообразование при таком обилии нормативных и правовых актов, где между собой переплетены юридические и организационные задачи, мало кому доступно.

На вопросы, которые просили разъяснить обратившиеся, мне необходимо было отвечать в доступном и развернутом виде. Приходилось обращаться к размещенным в Интернете комментариям юристов, публикациям в журналах.  Также для наглядности использовать опубликованные в сетях рисунки. Так у меня скопился материал.

Сама идея создания методического пособия возникла у меня, когда стало ясно, что люди хотят получить методичку, в которой весь материал по управлению ТСЖ сосредоточен в одной книге. Особенно всем были необходимы тексты регионального законодательства.

Текст самих законов очень сложен для понимания «обычных людей», а уж совместить требования закона с определенными действиями вообще многим не под силу. Поэтому вопросы, которые необходимо было отразить, и структура их подачи постепенно приобретали все более четкие очертания.

Однажды, познакомившись с Библиотечкой председателя правления ТСЖ, размещенной на вашем сайте, я понял, какую методичку хотят видеть. Поэтому, опираясь на вашу публикацию, используя накопленный материал, выбрал последовательность изложения.

Мне, как проживающему в Нижегородской области, необходимо было отразить именно его. Думаю, что разъяснять региональное законодательство нужно в каждом субъекте Федерации отдельно.

Поэтому детализацию данной методички необходимо проводить с учетом каждого конкретного региона.

Выражаю вам свою благодарность за то, что помогли своими публикациями, —  думаю, что
в нашем общем деле. Буду ждать ваших замечаний и предложений.

С уважением —
Михаил ЖЕГЛОВ

«Многоквартирный дом и как им управлять». Методическое пособие

P. S. Уважаемые профессионалы ростовского ЖКХ, председатели ТСЖ и ЖСК! Поскольку вас по праву можно считать соавторами этой книги, выскажите свои компетентные мнения о представленной работе в комментариях к данной публикации.

Источник: http://rostov-dom.info/2014/06/kak-upravlyat-mnogokvartirnym-domom/

Учимся управлять многоквартирным домом

Главная » Архив новостей » Учимся управлять многоквартирным домом

У жителей России всегда много вопросов к работе жилищно-коммунальных служб.

На сегодняшний день кардымовцев больше всего волнует порядок начисления платы за жилищные услуги, особенно за общедомовые нужды, счета из Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области, когда в их доме сделают капремонт, и чтобы деньги из района не уходили в область. С такими вопросами мы обратились к директору ООО «Управляющая организация» А.И. Алексеевой.

— Антонина Ивановна, кардымовцев беспокоит плата за капремонт в некоммерческую организацию, находящуюся в Смоленске?

— С октября 2014 года некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» приступила к выполнению своей главной функции – проведению капитального ремонта.

Напомню, что постановлением Администрации Смоленской области от 27 декабря 2013 года утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области.

Программа рассчитана на 30 лет, до 2043 года.

На ее основании распоряжением главы региона области ежегодно утверждается краткосрочный план реализации программы. В краткосрочную программу на 2014-2015 годы были включены 60 многоквартирных домов Смоленской области. Уже проведены ремонты в 11-ти домах, из них один (по адресу ул.

Ленина, 53) расположен в п. Кардымово. По остальным домам работы начнутся в соответствии с утвержденным графиком, ознакомиться с которым может любой желающий на сайте регионального оператора, сайте Администрации Смоленской области в сети Интернет или уточнить в управляющей организации.

Могу сказать, что в краткосрочную программу на 2015-2016 г.г. включено общежитие по ул. Красноармейская, 25 в п. Кардымово, где планируется выполнить капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, крыши, фасада, установка общедомовых приборов учета. Общая стоимость работ составит почти 12 млн. рублей.

Региональной программой утвержден конкретный перечень работ. Это ремонт крыш, фасадов, подвалов, фундаментов, приведение в порядок всех систем инженерного обеспечения дома — водоснабжения, канализации, электросетей, установка общедомовых приборов учета.

Одним из главных критериев, позволяющих определить плановый период проведения капремонта, является техническое состояние домов, учитывая предыдущие ремонты, независимо от даты постройки дома.

Мониторинг осуществляет государственная жилищная инспекция Смоленской области.

— Сейчас жильцов многоквартирных домов интересует, можно ли изменить способ формирования фонда капремонта?

— Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ собственники вправе формировать фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (в так называемый «общий котел») либо на специальном счете. Способ формирования фонда собственники выбирают самостоятельно на общем собрании жильцов, которое может быть созвано по инициативе любого из собственников.

Вот только принять такое решение может лишь общее собрание, в котором примут участие не менее двух третей жителей дома.

Те, кто хоть раз пытался собрать его, знают, как это непросто! Кроме того, должен быть определен владелец спецсчета, кредитная организация (банк), в которой будет открыт счет, сроки проведения капремонта дома, перечень работ, размер ежемесячного взноса, который, кстати, должен быть не менее установленного в субъекте РФ.

Также следует учитывать, что решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании его на спецсчете вступает в силу через два года, т.е. денежные средства, накопленные в фонде собственниками данного дома, будут возвращены им на открытый спецсчет через два года.

• — Что грозит собственникам МКД за игнорирование счетов за капремонт?
• — Фонд капитального ремонта многоквартирных домов пока не принимает никаких мер ответственности, дает людям время на размышление и осознание всей серьезности, но за неуплату взносов на капитальный ремонт собственникам МКД грозит начисление процентов и взыскание данной обязанности в судебном порядке.
• ВАШЕ ПРАВО:

Предусмотрены меры поддержки. Всем категориям граждан, пользующимся льготами при оплате жилищных услуг, предоставлена такая же льгота и на капремонт.

Например, самая многочисленная группа льготников — ветераны труда, инвалиды ВОВ, труженики тыла, приравненные к участникам ВОВ, граждане, подвергшиеся воздействию радиации, реабилитированные лица, многодетные семьи и дети-сироты — все они имеют субсидии на оплату жилья.

А теперь и на оплату капремонта. Размер ее в рублях у каждого свой. За оформлением льготы необходимо обратиться в органы соцзащиты.

— Антонина Ивановна, в редакцию поступило письмо от жителей многоквартирного дома по ул. Ленина, которые просят помочь разобраться с оплатой ОДН. Почему при всей ответственности и бережливости жильцов данного дома расходы на общедомовые нужды все равно очень велики?

— Жильцы данного дома уже неоднократно обращались в управляющую организацию, там действительно показатели ОДН имеют непостоянную величину.

Мы совместно с работниками Кардымовских электросетей и ООО «Коммунремстрой» проводили тщательную проверку по указанному адресу.

Видимых нарушений при осмотре обнаружено не было: счетчики работают исправно, пломбы не сорваны, дополнительные ремонтные работы не проводились. Чтобы поймать за руку того, кто специально нарушает, бдительность нужно проявить самим жильцам и сообщить нам.

Еще можно предположить, что виной могут быть и старые внутридомовые электросети, их сильная изношенность, а также «перегруженность» общих сетей современной мощной техникой, которые приводят к таким большим энергопотерям.

Хочу посоветовать жильцам этого дома сначала заменить в своих квартирах электропроводку, после чего собрать общее собрание, на котором принять решение о капитальном ремонте внутридомовых электросетей и подать заявку в Фонд капитального ремонта.

— Почему ОДН сейчас оплачиваются согласно показаниям счетчика, а не по нормативам?

— Дело в том, что управляющая организация на то время заключила договор с энергоснабжающей организацией.

Оплата за ОДН начислялась согласно нормативам на освещение мест общего пользования, утвержденных Департаментом Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике.

Хочу отметить, что при одном выборе способа управления собственники МКД приняли решение об оплате за газ и свет непосредственно в ресурсоснабжающую организацию (РСО) напрямую.

Если жильцы многоквартирного дома общим собранием решат платить за свет и газ через ООО «Управляющая организация», то объем электроэнергии израсходованный по нормативам будет перечисляться в РСО, а сверхнормативное потребление будет взиматься в составе платы «За содержание и ремонт жилого помещения». В любом случае, бесплатного потребления электроэнергии на ОДН быть не может!

В заключении хотелось бы обратиться к собственникам многоквартирных домов — все в ваших руках! И вопросы ЖКХ в том числе. Необходимо всем вместе сообща вести постоянный контроль за порядком в своих домах. Это дело нелегкое, но крайне важное.

Управление многоквартирным домом – дело ответственное. Понятно, что много вопросов по «хозяйственным» делам в доме возникает у собственников. И хорошо, что они возникают, ведь главное – не быть равнодушным и нести ответственность.

Да, именно собственник несет ответственность за свое имущество, а не управляющая организация или ТСЖ. Безусловно, есть и такие собственники, которые придерживаются такой логике: «деньги получил – будь добр, сделай!».

Но я еще раз повторюсь, главный в доме – собственник, и состояние многоквартирного дома напрямую зависит от его активного участия в управлении домом.

ВАШЕ ПРАВО:

Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников многоквартирных домов с численностью квартир более 16. Каждый собственник вправе участвовать в общих собраниях многоквартирного дома – т.е.

принимать активную позицию по управлению своим домом.

Общедомовое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров.

Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо.

Источник: glasz-news.ru

Автор: О. Зелеленецкая

Источник: https://real-gkh.ru/news/uchimsya-upravlyat-mnogokvartirnym-domom/

§20.1. Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст. 161 ЖК РФ).

Управление жилищным фондом, согласно пункту 1.8 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», включает в себя:

• а) организацию эксплуатации;
• б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
• в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Согласно пункту 1.3.

названного выше постановления Госстроя России, граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
2. 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
3. 2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
4. 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством России, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения такого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о способе управления не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

Так называемые управляющие организации приобрели свой статус в начале 90-х гг., когда в Российской Федерации началась реформа структуры управления жилищным фондом. Например, в г.

Ремонтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства и благоустройства, ранее бывшие подразделениями производственных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, преобразованы в самостоятельные унитарные государственные предприятия.

В 2000 году почти завершилась демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации создало возможность развития конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья и в сфере управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда*(116).

Указом Президента России от 29 марта 1996 г.

N 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» предусмотрен поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов.

Приказом Госстроя России от 26 июня 1998 г. N 17-125/1 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» утверждено Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.

В соответствии с этим приказом решение о проведении конкурса принимает собственник жилищного фонда, или администрация города (района), или организация, уполномоченная собственником, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилищный фонд, выставляемый на конкурсное управление (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 267).

Орган местного самоуправления не позднее чем через один год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Источник: http://www.adhdportal.com/book_1165_chapter_122_20.1._Sposoby_upravlenija_mnogokvartirnym_domom.html

Как управлять многоквартирным домом? Создавать или не создавать ТСЖ? | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 18 Фев 2013 — 09:14 пользователем Ольга

 ИП Перминова Ольга 

Вот уже почти 17 лет , как  был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» 15 июня 1996 г (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена  в Жилищном кодексе РФ.  В 2011 году были внесены серьезные изменения в ЖК РФ.

 Что же такое ТСЖ? В чем его плюсы и минусы? У ТСЖ есть как сторонники, так и противники. Одни думают, что это возможность  совместного  управления общим имуществом в многоквартирном доме, другие , что это еще одна форма обмануть жильцов и выудить их кровно заработанные деньги.

 Я хочу попытаться помочь Вам   разобраться что такое  ТСЖ, в чем его суть и  и нужно ли оно, а если нужно , то зачем?Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах.

Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ  – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.  ТСЖ подразумевает применение принципа совместного  управления своим иму ществом — недвижимостью.

   Собственники (Жильцы) дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. В этом случае , созданием ТСЖ предполагается, что  они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления  своим имуществом.

 В одиночку справиться с возникающими проблемами по содержанию и обслуживанию своего имущества – практически задача не реальная, но если вы объединены и ваши интересы представляет   профессионал, шанс решить проблему повышается многократно.  Это не просто слова.

• Приведу примеры  многочисленного отстаивания интересов ТСЖ, в доме в котором есть ТСЖ и которым я управляю : Организация и проведение общего собрания, подготовка сметы расходов и финансовый отчет, Представление интересов в суде и  уменьшение исковых требований, взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, взыскание задолженности с нерадивых собственников, оперативное решение ткущих  запросови разночтений в законодательстве  взаимодействие с представителями власти в районе  и многое, многое другое.
• При это вся деятельность контролируется самими жильцами, их представителями в ревизионной комиссии Права и обязанности ТСЖТСЖ вправе:•    заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
• •    определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;

•    на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;•    выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;•    продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:•    предоставлять в пользование часть общего имущества;•    надстраивать или перестраивать часть общего имущества;•    получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;•    заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.

1. Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества.
2. •    выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
3. Права и обязанности членов ТСЖ

В обязанности товарищества входит:•    заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;•    выполнение обязательств по договорам;•    обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;•    обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;•    принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;•    представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.

Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.

Собственники, не вступившие в ТСЖ, должны заключить с ним договор о передаче полномочий ТСЖ  на поставку коммунальных услуг,  на управление домом  о содержании и ремонте общего имущества  Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности, кроме тех , которые закреплены ЖК РФ и иными законными пктами и постановлениями.Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.Член товарищества имеет право:•    распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;•    в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;•    участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;•    вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;•    избирать и быть избранным в органы управления товарищества.Члены товарищества обязаны:•    принимать участие в общих собраниях

•    выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества;

•    соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;•    своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;•    принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.  В то же время ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а члены  ТСЖ не отвечают   обязательствам ТСЖ.

 Для создания  в МКД благоприятных и безопасных  условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ТСЖ имеет право: управлять самостоятельно , передать управление Управляющей компании или Индивидуальному Предпринимателю, либо привлечь к управлению физическое лицо, наемного работника Управляющего, в рамках  утвержденной  Общим Собранием членов ТСЖ сметы расходов..Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.Создавать или не создавать ТСЖ , решать Вам, я готова вам помочь. 

• Управление МКД
• ТСЖ
• ЖКХ
• ЖКУ
• УО
• ЖК РФ
• ИП
• Перминова Ольга

Источник: https://myupravdom.ru/articles/kak-upravlyat-mnogokvartionym-domom-sozdavat-ili-ne-sozdavat-tszh

Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ читать онлайн, Гассуль Вениамин Абрамович

Представленная книга написана профессионалом, прошедшим путь от рабочего на стройке до руководителя высокого ранга, специалистом в области управления, кандидатом экономических наук, почетным строителем России.

Прочитав эту книгу, вы получите определенный объем информации о том, как профессионально подойти к решению многих вопросов управления многоквартирным домом.

Если вы работник управляющей компании и уже обладаете определенными знаниями и опытом работы, то полученная информация обогатит вас новыми сведениями, которые практически не встречаются в специальной и справочной литературе и знание которых необходимо для профессионального управления многоквартирными домами. Вся информация основана на действующих нормативных актах и опыте работы управляющих организаций.

Если вы работник ТСЖ, то помимо всего, указанного выше, узнаете, как профессионально должны решаться вопросы, требующие утверждения общим собранием членов ТСЖ.

Если вы только собираетесь работать в системе ЖКХ, то получите некоторый объем знаний, который, безусловно, поможет вам стать профессиональным управленцем в этой системе.

Если вы региональный оператор по капитальному ремонту, то получите много необходимых сведений о новых материалах, их освидетельствовании и сертификации, о конфликтных ситуациях в процессе капитального ремонта и методах их профессионального разрешения, о выборе подрядной организации. Это повысит ваше профессиональное мастерство.

• Если вы просто собственник помещения в многоквартирном доме и интересуетесь вопросом его профессионального управления, то приобретете много полезной, интересной и даже интригующей информации.
• Для вас может стать шокирующим вывод о том, что замена металлических труб на полимерные в системе отопления значительно сокращает срок службы системы и экономически нецелесообразна, а в отдельных случаях просто недопустима.
• Вы узнаете, какими документами должны сопровождаться все материалы для ремонтных работ и какие в этом вопросе могут быть подводные камни.
• Вы узнаете все о капитальном ремонте многоквартирных домов: делении капитального ремонта на комплексный и выборочный, составе работ по капитальному ремонту, планировании и финансировании капитального ремонта, мотивации к качеству работ.
• Вы узнаете о том, что отопительные приборы в квартирах при определенных условиях могут перейти из общего имущества в ваше собственное.
• Вы узнаете о том, как можно избежать переплаты за тепло.
• Вы узнаете, какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены Жилищным кодексом РФ и чем характеризуется каждый из них.
• Полученные знания помогут собственникам квартир дать объективную оценку профессионализму управляющих компаний и ТСЖ в управлении многоквартирным домом.
• Если вы работник районного жилищного агентства или административного учреждения, связанного с ремонтом или управлением многоквартирными домами, то полученная информация может в каких-то вопросах увеличить багаж ваших знаний.
• И, наконец, если вы учащийся среднего или высшего учебного заведения, то станете обладателем отсутствующей в учебниках информации и получите некоторые знания о профессиональном подходе к решению отдельных управленческих задач.
• Таким образом, все, прочитавшие эту книгу, смогут с той или иной степенью охвата проблемы считать, что они получили определенное представление о том, как профессионально управлять многоквартирным домом.

Г. Басс, президент ЗАО «ФИРМА „СЭНС“», почетный строитель России, почетный работник ЖКХ России, доктор делового администрирования (международный диплом)

Потребность в профессиональном управлении многоквартирным домом ни у кого не вызывает сомнения. Именно профессионализм способен обеспечить надлежащее управление всем комплексом многоквартирного дома при одновременном устойчивом экономическом благополучии управляющей организации.

Профессионализм управления многоквартирным домом, как и профессионализм во всех отраслях экономики, основан прежде всего на владении необходимым комплексом знаний, позволяющих обеспечить эффективное достижение поставленной цели.

Именно такие вопросы рассматриваются в этой книге. При этом акцент сделан на тех из них, которые недостаточно освещены в нормативной и справочной литературе и требуют определенных разъяснений.

Не обойден вниманием имеющийся опыт работы управляющих организаций, ибо знания и опыт неразрывно связаны друг с другом. Знания предостерегают от ошибок и сокращают время накопления опыта, а опыт обогащает знания.

Учитывая, что Жилищный кодекс РФ предъявляет особые требования к организации и управлению товариществом собственников жилья (ТСЖ), в первых двух главах книги особое внимание уделено вопросу профессионального выполнения этих требований.

Здесь можно обратить внимание на предложенные формы плановых и отчетных документов, утверждаемых общим собранием членов ТСЖ.

Эти формы сокращают документооборот и обеспечивают профессиональное планирование доходов и расходов ТСЖ в сочетании с объемами работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

1. Остальные главы рассматривают вопросы, знание которых необходимо всем управляющим организациям при переходе к профессиональному управлению многоквартирными домами.
2. Следует обратить внимание на технические вопросы, которые ранее не находили отражения в справочной литературе и знание которых необходимо профессиональному управляющему многоквартирным домом. К числу таких вопросов относятся:
3. • техническое освидетельствование и сертификация новых материалов;
4. • использование полимерных труб;
5. • место отопительных приборов в системе имущества многоквартирного дома;
6. • методика исключения переплаты за тепло.
7. Рассмотрен вопрос капитального ремонта многоквартирных домов в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений и принятых Правительством РФ решений по финансовой поддержке капитального ремонта из федерального бюджета.
8. Выполнен критический анализ существующего подхода к выбору подрядных организаций и учету мотивации заказчиков к качеству работ по капитальному ремонту.

Заслуживает самого пристального внимания вопрос управления многоквартирным домом на основе стандартов управления, решенный в развитие Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Наличие стандартов управления многоквартирным домом станет, по всей видимости, обязательным условием при лицензировании управляющих организаций.

Впервые рассмотрены конфликтные ситуации при выполнении капитального ремонта многоквартирного дома и предложены рекомендации по их профессиональному предотвращению.

Представленная информация вместе с рекомендациями по ее использованию в практической деятельности может рассматриваться как необходимый объем знаний, которые помогут любой управляющей организации встать на путь профессионального управления многоквартирным домом.

• В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.
• Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом:
• • непосредственное управление собственниками помещений;
• • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;
• • управление управляющей компанией (УК).
• Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, – совет многоквартирного дома.

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Источник: https://knigogid.ru/books/869032-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-v-sisteme-zhkh/toread

Павел Кузнецов — ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Павел Кузнецов

ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

• Дизайн обложки С. Хозин
• © Кузнецов П., текст, фотографии, 2016
• © ООО «Альпина Паблишер», 2016

Все права защищены. Произведение предназначено исключительно для частного использования.

Никакая часть электронного экземпляра данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для публичного или коллективного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.

За нарушение авторских прав законодательством предусмотрена выплата компенсации правообладателя в размере до 5 млн. рублей (ст. 49 ЗОАП), а также уголовная ответственность в виде лишения свободы на срок до 6 лет (ст. 146 УК РФ).

Предисловие Леонида Волкова

В 2009 году я стал депутатом Екатеринбургской городской думы, выиграв выборы в одномандатном округе.

90 % вопросов, которые задавали мне избиратели на встречах во время предвыборной кампании, касались сферы ЖКХ.

«А вы нам почините отопление? А перерасчета добьетесь? А можно сделать так, чтобы управляющая компания перед нами отчитывалась?» – спрашивали бабушки и молодые мамы, отставные военные и предприниматели.

И я каждый раз терпеливо объяснял: «Порядок в сфере ЖКХ начинается с самоорганизации жильцов. По одиночке вы бесправны, а, создав ТСЖ, сможете добиваться справедливости и осуществлять свои права собственников жилья. Да, на это придется тратить какое-то время, но иначе вас и дальше будут обманывать, предоставляя услуги ненадлежащего качества».

Став депутатом, я открыл общественную приемную в округе.

Поток избирателей с жалобами не уменьшался, и вопросы были все те же: ЖКХ, ЖКХ, ЖКХ… Вместе с помощниками мы написали небольшую книжку-методичку с примерами документов и расчетами по созданию ТСЖ, продолжая убеждать жителей округа: быть собственником – это почетная обязанность, управление имуществом требует времени, участия в процедурах.

Почему много лет спустя после начала реформы ЖКХ эта тема продолжает оставаться такой важной? Ответа два: деньги и инициатива. Постоянно растущие коммунальные платежи в масштабах крупного города представляют собой многомиллиардный рынок, лакомый кусок для игроков – добросовестных и недобросовестных.

Увы, практика показывает, что коммунальные платежи крадут легко и зачастую весьма нагло.

Управляющая компания может просто месяцами не перечислять платежи поставщикам коммунальных ресурсов, а у тех руки выкручены: не оставишь же людей без света и тепла, особенно зимой… Мало на каком другом рынке подвизается столько мошенников, жуликов; встречается столько случаев рейдерства и откровенного криминала.

Угрозы, подделка документов, двойные квитанции – все это случается постоянно при попытке собственников квартир провести общее собрание, сменить управляющую компанию, организовать ТСЖ или просто разобраться, какие деньги, кому и за что они платят. Столкновения между активистами домового самоуправления и коррупционерами из управляющих компаний нередко заканчиваются проколотыми шинами автомобилей или сломанными руками, а бывает и чем похуже.

Большие деньги любят тишину: так с ними удобнее проворачивать разные неприглядные операции. Недобросовестные управляющие компании очень заинтересованы в деньгах и очень не заинтересованы в инициативе снизу.

Если жильцы хотят взять власть в свои руки, разобраться в структуре платежей, осветить фонариком темные уголки коммунального хозяйства – воровать становится гораздо труднее. Поэтому мошенники заинтересованы в том, чтобы инициативу победить. Победить страхом.

Поэтому среди многих собственников жилья бытует мнение, что создание ТСЖ, переход к самостоятельному управлению своим имуществом – дело рискованное, трудное, затратное, проблемное. На самом деле это навязанный стереотип и обычный страх перед неизвестностью.

Чтобы победить страх, нужно видеть всю картину. Когда выстроена четкая последовательность шагов, понятны риски и препятствия, легче оценить свои силы и тронуться в путь. Особенно, если ясно понимаешь зачем. Ведь собственники жилья зачастую просто не знают, что они могли бы:

1. • получать на счет дома деньги за размещение на крыше и чердаке коммуникационного оборудования провайдеров и антенн сотовой связи;
2. • сдавать в аренду пустующие подвальные нежилые помещения;
3. • управлять размещением наружной рекламы на их общедомовой собственности – наружных стенах дома;
4. • самостоятельно определять порядок проведения текущего и капитального ремонта, выбирать подрядчиков и материалы;
5. • провести межевание придомовой территории, установить шлагбаум или как-то иначе определить порядок использования своей земли.
6. И так далее и так далее.

Надо только начать разбираться, и окажется, что есть много способов сделать управление многоквартирным домом эффективным: собирать больше денег (и не «дяде», а на общий счет), разумно вкладывать их в развитие инфраструктуры дома, в повышение качества жилья и жизни, а следовательно, в повышение стоимости своего недвижимого имущества. И первый шаг на этом пути – осознать себя полноправным собственником и начать процесс создания ТСЖ.

Вот почему мне так радостно было увидеть книгу Павла Кузнецова.

Он пошел куда дальше, чем мы с помощниками в наших скромных попытках пятилетней давности, написав обстоятельную работу о теории и практике создания ТСЖ – объемное справочное руководство, пошаговое и понятное, с актуальными формами документов, с подробным объяснением всех нюансов и подводных камней. Это нужно сотням тысяч людей, задумывающихся о том, чтобы взять управление многоквартирными домами в свои руки, сделать его прозрачным и эффективным.

С создания ТСЖ, с наведения порядка на лестничной клетке, в своем подъезде, в своем доме и дворе начинается гражданское правосознание и гражданское общество. Рад, что книга Павла Кузнецова будет способствовать этому.

Леонид Волков,менеджер проектов Фонда борьбы с коррупцией,депутат Екатеринбургской городской думы в 2009–2013 гг.

Предисловие Сергея Филимонова

Источник: https://libking.ru/books/ref_guide/651479-pavel-kuznecov-tszh-prakticheskoe-rukovodstvo-po-upravleniyu-mnogokvartirnym-domom.html