Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

• Собственников недвижимости часто волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами за ЖКХ.
• Подобная реализация жилого помещения не противоречит действующему законодательству и вполне осуществима.
• Однако нужно изучить нюансы этой процедуры, чтобы в дальнейшем у сторон сделки не возникло вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

1. Для управляющей компании нет принципиальной разницы, с кого в итоге будет списан долг, накопленный в процессе не оплаты.
2. Его может оплатить новый владелец жилья после вселения.
3. Однако в пользу нового владельца можно привести несколько фактов:
4. Если УК заявит исковое обращение в суд, тогда высока вероятность, что закон будет только на стороне нового собственника.
5. Если покупатель приобретал квартиру с обременением и соответствующим переводом долга на нового хозяина, тогда согласно 391 ГК РФ после того как права собственности будут зарегистрированы, все существующие задолженности перейдут к нему.
6. Важно отметить, что долг будет переведен только в случае, если будет согласна УК и новый собственник помещения.

Переуступка требований должна оформляться в соответствии со статьей 389 ГК РФ. Этот документ представляет собой письменное обязательство, с заверением у нотариуса.

Могут ли собственника выселить за долги по КУ? Читайте в нашей статье.

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно.

Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику.

Поэтому вместе с передачей жилого помещения долг останется за предыдущим владельцем. Поэтому подобная продажа во многих случаях сопровождается проблемами с получением документации для сделки.

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре.

При этом решается вопрос о скидке на жилье и итоговой сумме по продаже недвижимого имущества. Это обезопасит предыдущего владельца от искового заявления в суд, где будет решен вопрос о не оплате долга.

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

• Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт.
• В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.
• Новый владелец получит массу неприятностей, поскольку он будет получать не только новый счет, но и квитанции с коммунальными задолженностями за прошлые месяцы.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

Кто платит?

Если обратиться к статье 210 ГК РФ, можно выяснить, что за новым владельцем не закреплено право платить по долгам за купленную квартиру.

Поэтому любое предъявление требований со стороны УК будут считаться неправомерными в отношении покупателя.

Обязанность по уплате возникнет только на основании статьи 391 ГК РФ, если будет осуществлен перевод задолженностей.

Проверка наличия задолженности

Сумму задолженности можно узнать по квитанциям, присылаемым по адресу проживания владельца или дистанционно.

Получение информации можно осуществить в терминалах и отделениях банка. Для этого применяют один из способов:

1. Обращение в управляющую компанию. Этот способ неудобен тем, что в организацию придется ехать лично;
2. Через терминал оплаты. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью потребуется квитанция для оплаты в пользу поставщика услуг. В поля вводят название услуги и месяц, за который нужно получить информацию;
3. Звонок напрямую к поставщику услуги. Для того чтобы получить информацию нужно сказать адрес и ФИО собственника жилья;
4. В банковском отделении. Получить сведения по долгам можно через кассира-операциониста, работающего в банке и принимающего платежи.

Помимо перечисленных выше способов разработаны мобильные сервисы для определения долгов по реквизитам поставщика услуги.

При необходимости получения справки, подтверждающей отсутствии или наличие долговых обязательств нужно обратиться в следующие организации:

• в бухгалтерию ТСЖ или управляющей компании;
• в ИРЦ, то есть информационно-расчетный центр.

Ее может получить владелец жилья или гражданин с пропиской в этом помещении. Права на нее также имеют органы опеки, судебные органы и законные представители собственника квартиры.

Как узнать, правильно ли вам начисляют коммунальные платежи? Читайте тут.

Условия продажи квартиры с долгами

1. Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными.
2. К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ.
3. Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи.
4. Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

• Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.
• Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.
• Тогда продать его будет уже невозможно.

Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:

1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
3. помещение относится к не приватизированному;
4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
5. нет согласия от иных собственников жилья.

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.

Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.

О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг.

Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна.

1. Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку.
2. Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях.
3. У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

• использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
• оформление потребительского кредита;
• займ у родственников или друзей.

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.

В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

• При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам.
• В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья.
• Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу.
• Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника.

Важно пройти нотариальное заверение документа.

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:

1. договор на покупку жилья;
2. правоустанавливающий документ.

1. Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры.
2. О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике:

Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

Острые вопросы

При продаже и покупке подобного вида жилья, где присутствуют долговые обязательства, следует выяснить ряд вопросов, которые возникают у сторон сделки.

А это не опасно?

Покупка жилья с долгом по КУ не представляет опасности, однако следует решить вопрос о том, кто будет вносить платеж за услуги перед заключением сделки.

Это обезопасит покупателя от проблем и претензий от управляющей компании.

Обязан ли новый владелец жилья платить по чужим долгам без своего согласия?

Ответ отрицательный, поскольку новый собственник может проявить инициативу и подписать документы по переводу долга на себя, тогда он будет обязан платить за них.

Если эти действия не воспроизводились долги принадлежат предыдущему владельцу помещения.

Срок исковой давности

На долги по КУ установлен срок исковой давности. Он составляет три года.

По истечении этого времени предъявить претензии не сможет ни управляющая компания, ни суд.

Если купили квартиру с долгом по капремонту?

При наличии долга по капремонту его придется оплачивать новому владельцу жилья. Поскольку это правило установлено ч.3 статьи 158 ЖК РФ.

Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с наличием долгов, но иногда люди, которые знают о правильном оформлении, соглашаются на сделку. При этом должны быть соблюдены требования, касающиеся порядка уплаты по обязательствам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/mozhno-li-prodat-s-dolgami.html

Правила продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ.

Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате.

В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.

Варианты продажи жилья с долгами по ЖКУ

Действующее законодательство в 2018 г. не ограничивает граждан в праве распоряжения приватизированным жилым помещением независимо от наличия неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ. Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ обязанность перечисления коммунальных платежей возлагается непосредственно на физическое лицо, не является обременением непосредственно для жилья.

Обязательство по оплате услуг содержания, ремонта жилых помещений возлагаются на следующих граждан (ст. 153 жилищного кодекса):

• Владелец.
• Арендатор.
• Наниматель муниципальной, государственной недвижимости.
• Участник жилищного кооператива.
• Застройщик.

Общепринятыми нормами регламентирован порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, капремонту: денежные средства должны быть внесены пользователем не позднее десяти дней после окончания месяца, в размере, определяемом ст. 156-158 ЖК. За несвоевременную оплату ЖКУ пользователи несут ответственность в виде начисления пеней, штрафов.

Допускается применение санкций к неплательщику: ограничение поставки услуг, наложение запрета на регистрационные действия. При накоплении долгов за коммуналку пользователи жильем по договору социального найма могут быть выселены в принудительном порядке.

Приобретая квартиру у должника, новый собственник должен быть готов к моральному воздействию со стороны компании, направляющей претензии, письма, счета на имя прежнего хозяина.

В крайних случаях возможно участие коллекторов при истребовании долгов, а также передача дела службе приставов после судебного рассмотрения.

При этом новые жильцы будут вынуждены контактировать с кредитором непосредственно, а также со сторонами, представляющими его интересы, защищающими законные права.

Квартира с долгами за коммунальные услуги может быть продана, при этом обязательства по уплате долга переходят к новому владельцу

Допускается отчуждение недвижимости с передачей обязательств покупателю согласно ст. 391 ГК РФ, но в данном случае потребуется согласие обслуживающей компании.

Также стороны могут прийти к договоренности внесения авансового платежа при покупке. Продавец письменно обязуется направить предоплату на погашение долга, а контракт на реализацию заключается с учетом этого платежа.

Тогда продавец исполняет обязательства по коммуналке, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Далее следует выяснить, как можно продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке. В данной ситуации сделка невозможна в связи с тем, что жилец является нанимателем, а не законным владельцем. Среди возможного варианта отчуждения можно воспользоваться следующей схемой:

1. зарегистрировать гражданина на территории муниципального жилья;
2. заключить договоренность с лицом о выплате компенсации за выселение;
3. выписаться с жилья;
4. физлицо самостоятельно инициирует приватизацию помещения.

Запрет на реализацию действует для квартиры под ипотекой, так как недвижимость до полного исполнения кредитных обязательств находится в залоге.

Возможные сложности

Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.

Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:

• Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
• Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
• Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
• Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
• Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
• Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.

При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса

Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:

• не каждый нотариус согласится оформить договор;
• потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
• заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
• избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.

Проверка долгов за коммуналку

Перед тем, как купить жилое помещение, необходимо проявить максимальную осмотрительность: проверить возможные обременения, применяемые к недвижимости, а также получить информацию о наличии непогашенной задолженности по коммунальным платежам от продавца, управляющей компании в виде официальных документов.

Сведения о долгах за ЖКУ собственнику недвижимости можно обрести следующими способами:

• при личном визите в обслуживающую компанию или посредством телефонных переговоров с центром начислений, урегулирования долгов;
• в финансово-кредитных учреждениях, осуществляющих проведение платежей в пользу ЖКХ (в том числе через дистанционный банкинг);
• посредством оформления запросов на официальных интернет-порталах, например Гос.услуги;
• терминал по приему платежей отразит величину долга после ввода сведений о плательщике, адресе проживания;
• состояние лицевого счета по жилищно-коммунальным услугам опишет работник почты при осуществлении операций по оплате;
• на официальном сайте расчетного центра, адрес страницы которого указан на платежной квитанции, можно найти актуальные данные по задолженности.

Сделка купли-продажи жилья с долгами

Неотъемлемой частью договора передачи права собственности на квартиру, дом является момент урегулирования погашения задолженности за коммуналку. Собственник обязуется предоставить достоверную, прозрачную информацию о недвижимости, а покупатель письменно подтверждает порядок погашения долгов.

Перед покупкой квартиры следует собрать о ней побольше информации и удостовериться в отсутствии долгов

Информацию о задолженности разрешается прописывать непосредственно в тексте контракта, а также в виде дополнительного соглашения сторон. Участники сделки могут выбрать один из трех возможных вариантов:

• предоставление аванса в счет предстоящей покупки для погашения долгов;
• цессия – передача обязательств новому собственнику при согласии поставщика услуг;
• письменная гарантия продавца о перечислении суммы задолженности и самостоятельной ответственности перед кредитором.

На первом этапе продажи жилого помещения проводится размещение объявлений в публичных источниках: газеты, телевидение, радио, интернет-ресурсы.

Далее потенциальные покупатели осматривают недвижимость, заключают предварительное соглашение в подтверждение намерений. Продавец должен выписаться в кратчайшие сроки из жилья.

После сбора, проверки необходимого комплекта документов, оплаты госпошлины, сторонами заключается письменный договор и осуществляется передача жилья по акту.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

• удостоверения личности покупателя, продавца;
• свидетельство на право собственности по отношению к реализуемому объекту;
• документы на наследника;
• выписка из государственного кадастра недвижимости;
• письменное согласие долевых собственников, бывших супругов на заключение договора;
• одобрение органов опеки при проживании малолетнего ребенка в квартире;
• информационно-техническая документация по дому;
• выписка из домовой книги;
• доверенность на предоставление интересов собственника, если сделка заключается уполномоченным гражданином;
• выписка из ЕГРП;
• информация о задолженности по коммуналке и др.

Для удобства можно использовать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

В определенном пункте продавец обязуется исполнить обязательства перед обслуживающей компанией в полном объеме до момента передачи помещения новому собственнику, о чем будет предоставлено подтверждение в виде платежного документа. Недвижимость согласно условиям договора продается без долгов перед ЖЭКом.

В зависимости от договоренности, обязанность по уплате долга за коммунальные услуги может как перейти новому владельцу квартиры, так и остаться за прежним

Обязательство по погашению долгов

Ответственность за перечисление коммунальных платежей у покупателя наступает только с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено условиями соглашения сторон сделки. Новому собственнику рекомендуется заключить акт фиксирования показаний приборов учета в момент перехода права собственности.

Если по договоренности покупателя и продавца обязательство погашения задолженности за ЖКУ сохраняется у прежнего собственника, то все требования обслуживающей компании, коллекторов, суда, приставов к новому владельцу будут неправомерными.

Исключение оставляют долги по капитальному ремонту: обязательство в полном объеме переходит к покупателю согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

При авансовой системе расчетов, основанной на предварительном погашении долгов по коммуналке, владелец получает задаток, осуществляет взаиморасчеты с обслуживающей компанией. После подтверждения погашения задолженности заключается сделка отчуждения помещения. Договор цессии предполагает полное освобождение продавца от обязательств перед ЖКХ, переход долгов к новому собственнику.

Извещение обслуживающей фирмы

Стороны договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг управляющей компанией (УК) обязуются уведомлять контрагента обо всех изменениях по отношению к объекту обслуживания. Поэтому о моменте перехода права на собственность по договору купли-продажи прежний владелец должен уведомить УК.

Извещение направляется в письменном виде поставщику ЖКУ. Далее на основании ст. 452 ГК РФ стороны производят расторжение договоренности при условии полного погашения долга, либо заменяют лицо в обязательствах. Договор цессии между продавцом и покупателем в отношении долгов по коммуналке заключается только после письменного согласия управляющей компании.

Собственник имеет право законными путями продать жилое помещение при наличии задолженности по коммунальным услугам, но при этом сложно найти покупателя и сохранить заявленную цену.

Процедура оформления перехода права на недвижимость становится более сложной, занимает длительный промежуток времени. Продать неприватизированное жилье по закону не получится.

Покупатель в любом случае должен обезопасить себя при заключении сделок приобретения квартиры с долгами письменным подтверждением от продавца об исполнении обязательств.

О продаже квартиры с долгами пойдет речь в видео:



Источник: https://MoyDolg.com/debt/zhkh/prodazha-kvartiry-s-dolgami.html

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

В наше время при оформлении сделки купли-продажи квартиры довольно часто возникает ситуация, при которой хозяин жилья имеет задолженность по коммунальным услугам, таким как электроэнергия, природный газ, горячая и холодная вода, отопление. В этом случае сделка возможна, однако необходимо следовать предписанным требованиям законодательства РФ. Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, читайте в статье.

Можно ли продать квартиру при наличии задолженности по квартплате?

Порядок и юридическая характеристика сделок с обремененной недвижимостью подробно описаны в Гражданском кодексе РФ.

Согласно закону, квартира с задолженностью может быть продана, однако в этом случае требуется письменное согласие покупателя. При грамотном оформлении сделки купли-продажи можно избежать последующих проблем.

Независимо от размера долга, его структуры, наличия других неплатежек у собственника (продавца), необходимо придерживаться следующих правил:

• при заключении сделки по приобретению либо продаже квартиры необходимо присутствие грамотного юриста;
• каждый этап оферты должен оформляться документально;
• на момент непосредственного заключения договора купли-продажи жилья все вопросы по выплате долга должны быть урегулированы и подтверждены на бумаге;
• в обязательном порядке, при передаче денежных средств необходимо привлечь к совершению сделки третью сторону (свидетеля).

Сама по себе недвижимость не может иметь долга перед управляющей компанией. Задолженность за коммунальные платежи назначается непосредственно владельцу жилья, у которого квартира находилась в собственности.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

При наличии у собственника (продавца) квартиры долга по ЖКХ, следует предельно внимательно учесть все моменты юридического оформления сделки. В договор купли — продажи требуется внести соответствующий пункт о том, что недвижимость приобретается с задолженностью и покупатель не несет за это ответственность.

Для того чтобы обезопасить себя, покупателю требуется:

• взять выписку из управляющей компании о сумме задолженности по ЖКХ бывшего владельца квартиры;
• приложить копию лицевого счета к договору купли — продажи;
• оповестить управляющую компанию о смене собственника жилья;
• истребовать от покупателя письменного обязательства о погашении задолженности;
• заверить договор купли — продажи и прилагающие к нему документы у нотариуса.

Кто обязан оплатить задолженность?

В момент переоформления квартиры в Росреестре, долг за коммунальные платежи нигде не отражается, поэтому при неудовлетворительной подготовке сделки и допущении грубых ошибок в оформлении документов, квартира с существенной задолженностью все же может быть приобретена. После обнаружения такого долга необходимо обратиться в суд с иском в отношении прежнего собственника. В большинстве случаев суд обяжет предыдущего владельца компенсировать средства ЖКХ. Также, о решении суда необходимо уведомить управляющую компанию.

Письменное согласие покупателя жилья

Согласно действующему законодательству, а именно ГК РФ, недвижимость может быть продана только в том случае, если не находится под каким-либо обременением:

• под залогом;
• арестом;
• в долевой собственности двух и более человек;
• с долгом по коммунальным услугам.

Перед продажей владелец обязан разрешить имеющиеся квартирные вопросы и снять обременение в Росреестре. В противном случае, сотрудники госорганов могут отказать в регистрации сделки.

Купить квартиру с долгом по квартплате возможно только в том случае, если покупатель даст письменное согласие на осуществление оферты, тем самым перекладывая на себя обязательство по погашению квитанций ЖКХ.

Договор купли — продажи жилья с долгом по коммунальным услугам: образец 2018.

Список документов

Для составления договора купли — продажи недвижимости с долгом потребуются следующие документы:

• удостоверение личности сторон сделки;
• документы, подтверждающие нахождение квартиры в собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство права собственности);
• предварительный договор купли-продажи;
• тех. паспорт жилья;
• справка из управляющей компании.

При продаже или приобретении квартиры в собственность, все нюансы сделки должны быть зафиксированы документально, чтобы обезопасить сторон от возможных правонарушений. При подписании договора купли-продажи следует обращаться к профессиональным риелторам и юристам.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham.html

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги: особенности продажи квартиры, если есть долги по ЖКХ

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Закон не запрещает продавать приватизированную квартиру с долгами.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

• продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
• приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
• в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

• паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
• свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
• если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
• документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
• план БТИ, акт оценки помещения;
• справка о текущем состоянии л/с из УК;
• реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

• ФИО сторон;
• сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
• информация о документах на право владения квартирой;
• цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Для продавца указывается срок выплаты задолженности при заключении договора купли-продажи.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

• продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
• переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
• из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
• оплачиваются долги;
• подписывается основной договор;
• перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
• ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

• на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
• через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
• в банке, с помощью квитанции;
• через меню банкомата, введя точный адрес;
• в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
• в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Продавец может взять заем в банке для оплаты долга по услугам ЖКХ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму.

Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

• один из собственников не согласен на продажу;
• у иных лиц тоже есть право;
• законное обременение.

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/prodat-s-dolgom-za-komuslugi

Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами

Главная » Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

143 просмотров

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Исключение составляют долги по платежам за капитальный ремонт. Они переходят от владельца к владельцу так как привязаны непосредственно к квартире (п.3, ст.158 ЖК РФ).

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее.

Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Пример: У владельца квартиры есть долг в 10 тысяч рублей за свет и 2 тысячи рублей за капремонт. Он продает свое жилье, не ставя покупателя в известность о наличии задолженности.

Этот долг компания должна самостоятельно взыскивать с предыдущего собственника.

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Пример: Старый и новый владелец могут договориться о том, что новый переоформляет долг за коммунальные услуги на себя, а старый делает соразмерную скидку в стоимости квартиры.

Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а долгов насчитывается на сумму в 50 тысяч рублей, то фактически жилье будет продано за 1,95 миллиона рублей, но взамен новый собственник обязуется перевести задолженность на себя.

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

• Данный факт зафиксирован в договоре.
• Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

1. Обсудить условия переуступки долга.
2. Составить соглашение.
3. Подписать договор купли-продажи.
4. Переоформить право собственности.
5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

• Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
• Документы на жилье.
• Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
• Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять.

В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что.

Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

• Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
• Данные о квартире.
• Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
• Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).

3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
6. Переоформить право собственности.

   При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта сторон.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
• Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть достаточно сложной и неоднозначной, особенно если стороны не могут прийти к устраивающему их решению о том, кто будет погашать задолженность. На бесплатной консультации опытные юристы разберут существующие проблемы и укажут способы решения. Также они могут сопровождать сделку, тем самым сводя к минимуму возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/