Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

Фото: dnepr25k1.ru

В региональное отделение Общероссийского народного фронта продолжают поступать заявления от жителей многоквартирных домов, которые решили создать Товарищество собственников жилья, провели все необходимые для этого юридические процедуры, однако не могут добиться от управляющей компании технической документации на дом и ключей от технических помещений.

«Весной мы помогли победить недобросовестную управляющую компанию, которая препятствовала жильцам дома на улице Карла Маркса в реализации их права самостоятельно управлять своим домом, — рассказал эксперт регионального штаба Николай Иванов.

— Тогда мы провели заседание, на которое пригласили представителей Жилищной инспекции, УК, а также Администрации города, поскольку управляющая компания, обслуживающая дом, была муниципальной.

Ситуация разрешилась благополучно, и после того, как эта информация разошлась по городу, к нам начали поступать аналогичные заявления и от других многоквартирных домов, которым чинят препятствия их управляющие компании».

Так, жители дома на улице Дзержинского в Вологде также провели общее собрание собственников, на котором приняли решение создать ТСЖ, о чем в установленные законом сроки уведомили свою управляющую компанию. Однако та тянула время, не отдавала документы и не начинала никаких действий по исключению дома из своей лицензии. Жители обратились в ОНФ.

«Мы снова провели заседание рабочей группы, однако представители УК на него не явились. В этот раз управляющая компания была частной, а не муниципальной, поэтому рычагов воздействия на неё было немного.

Мы обратились в Жилищную инспекцию с просьбой инициировать внеплановую проверку УК, а также оценить законность действий ТСЖ „Дзержинского, 15“.

Только что нами получены результаты этой проверки», — рассказал Иванов.

В ходе проверки установлено, что управляющей организацией нарушены лицензионные требования Жилищного Кодекса РФ, а также порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Также в нарушение закона УК не направила в Жилищную инспекцию сведения о прекращении договора управления многоквартирным домом.

«Данное решение мы расцениваем как свою победу. Исполнение предписания находится на контроле Жилищной инспекции. Представители ТСЖ очень рады, что их права восстановлены», — отметил Иванов.

Эксперт Самолёта по вопросам ЖКХ из Череповца Сергей Васюнов считает, что, возможно, радость жителей несколько преждевременна. В последнее время в городе на Шексне, например, явно прослеживается другая тенденция — возвращение домов из ТСЖ «под крыло» управляющих компаний.

«Только за последнее время с такой просьбой к нам в компанию „Олимп“ обратилось пять домов, в которых до этого действовали товарищества собственников недвижимости, — рассказывает Сергей Васюнов.

— Почему? Главная причина в том, что жителям дома очень сложно выбрать хорошего председателя и ответственных членов правления товарищества.

К тому же законодательные новации в ЖК заставляют руководителя ТСЖ быть профессиональным управляющим, а не „общественником“, как раньше. На такую роль согласится не каждый человек, да и не каждый к ней готов».

Впрочем, существуют компромиссные варианты, когда для экономии времени и средств товарищества собственников заключают договоры на обслуживание с управляющими компаниями. Однако, по мнению эксперта, такие альянсы не всегда бывают оптимальны: у группы «Олимп» есть печальный опыт работы с целым рядом ТСЖ — товарищества сумели накопить большую задолженность по оплате за услуги УК.

Подобные нюансы обязательно нужно учитывать собственникам при выборе формы управления домом.

С одной стороны, товарищество может снизить затраты на обслуживание домом, его члены в большей степени заинтересованы в решении проблем дома, поскольку они в нём живут. Возможные дополнительные доходы ТСЖ направляет на нужды дома.

С другой стороны, товариществу сложно найти профессионалов в органы управления. Большинство жителей, как правило, заняты по основному месту работы.

Привлечение стороннего председателя-профессионала сопряжено с серьёзными затратами на оплату его труда, что в купе с затратами на оплату труда других специалистов, занятых в обслуживании дома (если только члены товарищества сами не выполняют функции дворников, уборщиков, сантехников и т.п.

Выберут ли жильцы форму управления домом в виде ТСЖ или УК, они должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают участия в процессе управления.

Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то и организация ТСЖ неизбежно придёт в упадок, и управляющая компания окажется перед соблазном завышения стоимости своих услуг или ухудшения их качества.

Людмила МельниковаСамолётЪ

Источник: https://samolet.media/posts/3106

Договор между ТСЖ и управляющей компанией — образец, управлению многоквартирным домом, образец, 2018 года, ЖКХ

Договор между ТСЖ и управляющей компанией предусматривает заключение соглашения между членами ТСЖ и управкомпанией.

В нем обязательно отображаются данные:

• о том, в каком городе находится дом;
• от какого числа заключается договор;
• о председателе ТСЖ.

Кроме того, должно быть полное наименование управляющей компании и данные о директоре.

Сам договор включает в себя следующие обязательные пункты:

• общее положение;
• предмет договора;
• обязанности каждого из участников;
• права участников;
• ответственность;
• порядок расчетов;
• контроль;
• спорные моменты;
• сроки действия, способы и порядки изменения;
• заключительные этапы.

Также обязательно наличие всех данных о реквизитах сторон.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом может осуществляться способом выбора управляющей компании или созданием ТСЖ. Но многие сегодня предпочитают организовывать товарищества собственников жилья.

При этом удобней оплачивать услуги ЖКХ, если дом относится к управляющей компании. Именно поэтому размешено совмещать эти виды управления домом.

ТСЖ – это некоммерческая организация, которая состоит из собственников жилых помещений.

Если дом находится под управлением ТСЖ, то любой владелец квартиры вправе потребовать отчеты, сметы, квитанции о ходе денежных средств. Чего не скажешь об управляющей компании.

• Единственное неудобство заключается в том, что люди не могут повлиять на распределение долгов, образовавшихся из-за нерадивых плательщиков.
• Именно поэтому многие голосуют против организации товарищества.
• Но не так давно стало возможным привлечение управляющей компании к детальности, связанной с товариществом.

Привлечение УК

Если привлечена управляющая компания, то собрание собственников жилья может:

• установить контроль УК и проверить расход финансов;
• внести дополнительные изменения или выбрать другую УК.

Но далеко не всегда сотрудничество такого плана проходит гладко и без эксцессов. Иногда управляющая компания может банально не реагировать на различные требования собственников.

Поэтому при выборе УК следует руководствоваться данными и отзывами о ней.

Если было принято решение привлечь управляющую компании, то необходимо заключить с ней договор:

• подписание осуществляется через председателя;

Источник: http://77metrov.ru/dogovor-mezhdu-tszh-i-upravljajushhej-kompaniej.html

Договор управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей компанией: образец документа

Организация работ по ремонту и обслуживанию общедомового имущества требует опыта работы в жилищной сфере, которым обладает большинство частных УК. Заключение с частной компанией договора на управление домом происходит на условиях, определяемых собранием владельцев квартир, а также с учетом норм законодательства.

Для чего нужен договор между ТСЖ и УК

Правление жилищного товарищества выполняет функции по управлению домом путем организации труда постоянных сотрудников, выполняющих ремонтные работы, а также заключая соглашения с поставщиками ресурсов. Данная деятельность требует наличия солидного управленческого опыта, которым могут не обладать члены правления, выбранные из числа собственников квартир.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор на управление домом между ТСЖ и УК предполагает, что к руководству сторонней компании переходят все полномочия правления ТСЖ по заключению договоров с подрядчиками, сбору средств с жильцов и организации поставок коммунальных ресурсов. Правление товарищества при этом сохраняет функции контроля над деятельностью УК как одна из сторон договора.

Заключение договора между правлением и УК позволяет:

• обеспечить качественное выполнение работ по ремонту и обслуживанию общих помещений;
• предоставлять коммунальные ресурсы ответственным собственникам вне зависимости от количества должников в доме;
• контролировать деятельность руководства УК;
• определять размер вознаграждения руководства УК на собрании собственников.

Если собственники выбирают УК в качестве способа управления домом, то контроль над деятельностью компании затрудняется отсутствием организации жильцов и для изменения условий договора или смены УК потребуется созвать собрание собственников не менее половины квадратных метров многоквартирного дома.

Руководство УК нередко злоупотребляет трудностью изменения способа управления домом, а при заключении договора между УК и ТСЖ члены правления вправе расторгнуть договор с УК в любой момент без созыва собрания собственников, что повышает ответственность руководства компании.

Ресурсоснабжающие организации могут приостановить поставки коммунальных услуг всему многоквартирному дому при наличии значительной суммы задолженности, а руководство крупных УК, в отличие от правления ТСЖ, часто имеет собственные средства для погашения текущих долгов, а также опыт ведения переговоров с поставщиками, что обеспечит бесперебойную подачу коммунальных благ жильцам.

Законодательное регулирование

Правила заключения договора с УК на управление домом регулируются следующими нормативными актами:

Постановление № 416 определяет порядок осуществления управления многоквартирным домом. Согласно части «д» п. 4 Постановления, юридическое лицо, созданное для управления многоквартирным домом (ТСЖ) вправе заключить договор на передачу функций управления сторонней организации на условиях, наиболее выгодных для собственников и нанимателей помещений.

Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ гласит, что по условиям договора управления УК по заданию правления ТСЖ обязуется организовывать работы по ремонту и обслуживанию общего имущества жильцов, а также обеспечивать поставки коммунальных ресурсов через соглашения с поставщиками.

Договор с УК заключается по общим правилам гражданско-правовых сделок, описанным в ст. 420-453 ГК РФ.

Правила составления договора

Перечень основных условий договора на управление многоквартирным домом приведен в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Договор между УК и ТСЖ должен содержать следующие разделы:

• представление сторон;
• предмет соглашения;
• состав общедомового имущества, передаваемого в управление;
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчета;
• ответственность сторон;
• правила расторжения договора;
• порядок осуществления контроля над деятельностью УК;
• срок действия договора.

Образец документа: форму договора на управление многоквартирным домом можно скачать здесь.

В представлении сторон приводятся наименования юридических лиц, адрес их расположения и реквизиты, а также ФИО руководителей, подписывающих договор и ответственных за его выполнение. Предметом соглашения является оказание услуг по управлению многоквартирным домом за плату.

При описании состава общедомового имущества нужно указать адреса домов и помещений, управление которыми поручено УК, а также кадастровые номера придомовых участков.

К обязанностям УК относится:

• организация работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
• предоставление жильцам коммунальных услуг;
• организация сбора средств с собственников помещений;
• составление отчетов перед правлением ТСЖ.

При этом руководство УК в целях выполнения условий договора имеет право распоряжаться всеми активами ТСЖ, средствами расчетного счета и резервного фонда, а также получать сведения о финансовой деятельности ТСЖ за прошедший период. Перечень работ и услуг приводится в отдельном пункте договора.

Правление товарищества обязуется предоставить руководству УК все необходимые сведения и ресурсы ТСЖ, необходимые для управления домом, при этом сохраняя право получения сведений о финансовых операциях нового руководства.

Если по окончании срока договора ни одна из сторон не пожелала его расторгнуть, он считается продленным на прежний срок автоматически (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Договор между УК и ТСЖ позволяет передать управление домом опытной компании, сохраняя при этом возможность оперативного контроля со стороны выборных представителей собственников – членов правления ТСЖ. Для экономии средств жильцов в договоре следует подробно прописывать размеры прибыли УК и правила контроля расходов.

(Пока оценок нет) Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/dogovor-upravlenia.html

Вопросы о ТСЖ

Управление многоквартирным домом, осуществляемое ТСЖ, может уступать в качестве услугам профессиональной управляющей организации, однако по стоимости как способ управления ТСЖ предпочтительнее. Казалось бы, это взаимоисключающие обстоятельства. Но, оказывается, достоинства ТСЖ и управляющей организации можно совместить. О том, как это сделать, читайте в нашей статье.

Исходя из смысла ст. 135 ЖК РФ, в которой дано определение ТСЖ, товарищество создается собственниками помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Представляется, что, выбирая ТСЖ в качестве способа управления своим домом, граждане делают этот выбор осознанно, отдавая себе отчет в последствиях такого выбора. Управление многоквартирным домом товариществом, как и другие способы управления, имеет свои безусловные преимущества. Но в то же время такой способ управления не лишен недостатков.

Жилищный кодекс принял указанную особенность во внимание и предоставил ТСЖ право передавать управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организации. Такое право предоставлено пп. 1 п. 1 ст. 137, в соответствии с которым ТСЖ может заключать договор управления многоквартирным домом, и пп. 4 п. 1 ст.

148 ЖК РФ, согласно которому правление ТСЖ обязано управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им. Рассмотрим механизм реализации указанного права.

Объем передаваемых функций

Право ТСЖ передать многоквартирный дом в управление профессиональной управляющей организации может быть реализовано в одной из двух форм:

• ТСЖ передает все функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации;
• ТСЖ передает управляющей организации часть функций, связанных с управлением многоквартирным домом. Оставшаяся часть функций осуществляется при этом самим товариществом.

При второй форме происходит «разделение компетенции» между ТСЖ и управляющей организацией. Представляется, что данная форма наиболее эффективна.

Часть функций ТСЖ в силах осуществлять самостоятельно, поэтому передача всех функций по управлению другой организации приведет к росту затрат на управление домом.

Более того, в том случае, если ТСЖ отказывается от осуществления всех функций по управлению домом в пользу профессиональной организации, ставится под сомнение необходимость существования самого товарищества. Однако это не означает, что при предпочтении первой формы ТСЖ необходимо ликвидировать.

Выбирая ТСЖ в качестве способа управления многоквартирным домом, собственники помещений выражают доверие тем людям, которых избирают в правление товарищества. Доверие собственников предполагает, что правление будет самостоятельно определять, каким образом должно осуществляться управление домом.

Поэтому не исключено, что все функции по управлению будут переданы профессиональной управляющей организации, если правление ТСЖ посчитает такой способ управления наиболее эффективным.

В этом случае управляющая организация несет полную ответственность перед товариществом, а ТСЖ — перед своими «избирателями», то есть собственниками помещений в доме.

Таким образом, даже при осуществлении всех функций по управлению специализированной организацией, существование ТСЖ в некоторых случаях необходимо для того, чтобы оправдать оказанное жителями дома доверие при выборе товарищества в качестве способа управления многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию правления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из смысла ст. 148 ЖК РФ, от имени ТСЖ такой договор вправе заключить правление товарищества. Это означает, что общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений проводить не нужно.

Единственное, председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно, без одобрения правления, заключить указанный договор. В противном случае такой договор будет считаться заключенным с превышением полномочий.

Все решает договор

Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации и полностью будут зависеть от условий заключенного между ними договора. По договору управления многоквартирным домом управляющей организации могут быть переданы следующие обязанности и полномочия правления ТСЖ:

• предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
• заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;
• обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;
• обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• заключение договоров во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее имущество;
• представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;
• ведение бухгалтерского учета, составление и представление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;
• начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;
• составление годового финансового плана ТСЖ и представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;
• ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
• ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;
• получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходования в соответствии с целевым назначением.

Необходимо отметить, что в случае заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом ТСЖ не должно подписывать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.

При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом.

В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться товариществу управляющей организацией (Письмо Минрегиона РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07). Однако ответственным перед собственниками остается ТСЖ, о чем пойдет речь далее.

Так, договором может быть предусмотрено право управляющей организации самостоятельно обращаться в суд за взысканием задолженности с собственников помещений.

Если договором этот момент не оговорен, представляется, что по задолженности перед управляющей организацией будет отвечать ТСЖ. Разрешение указанной проблемы зависит в том числе и от механизма приема платежей от собственников.

Так, возможен вариант, при котором в силу условий договора начисление и прием платы за услуги осуществляется управляющей организацией. В данном случае для взыскания задолженности управляющая организация обращается в суд с исками к собственникам помещений.

Если прием платежей осуществляется ТСЖ, то управляющей организации целесообразней требовать возмещения задолженности от товарищества.

Что касается взаимоотношений с гражданами-собственниками помещений в многоквартирном доме, то непосредственную ответственность перед ними несет ТСЖ, которое они избрали в качестве способа управления домом. Все претензии граждане вправе предъявлять именно ТСЖ.

Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации для собственников помещений не имеют значения. Если товарищество считает, что управляющая организация ненадлежащим образом исполняет договор управления многоквартирным домом, оно вправе обратиться к профессиональной организации в порядке регресса.

В случае если до передачи функций по управлению многоквартирным домом ТСЖ уже осуществляло свою деятельность, целесообразно передать профессиональной управляющей организации лишь часть функций, осуществление которых для товарищества является наиболее проблематичным.

В этом случае достаточно будет оставить правление ТСЖ, осуществляющее свою деятельность на добровольных началах.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что предусмотренный ЖК РФ институт передачи дома в управление от ТСЖ к управляющей организации является надежным механизмом, обеспечивающим эффективное управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев. Указанный механизм позволяет избежать таких недостатков управления при выборе ТСЖ, как дефицит специальных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, нехватка у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения текущих вопросов.

Г. Ю. Шарикова

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2008 г. http://gkh.avbn.ru/Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати

Источник: http://www.upravdomus.ru/useful_advice/question_tsj/38301021003/