Что выбрать тсж или управляющую компанию

Во всех крупных городах очень актуален вопрос, касающийся обслуживания и управления многоквартирных домов. Какую компанию для этого лучше выбрать – вопрос сложный, поскольку у каждой организации есть свои плюсы и минусы.

Чтобы лучше понимать, какой организации отдать предпочтение, следует понимать принцип работы каждой из них, их функции и задачи.

ТСЖ – товарищество собственников жилья, которое носит некоммерческую форму. В него могут входить собственники квартир многоэтажного дома (и ближайших домов), желающие вести общую хозяйственную деятельность.

УК – управляющая компания создается для получения прибыли, и сотрудничает с коммунальными предприятиями.

Отличия между УК и ТСЖ

Кроме того, что обе организации отличаются своей формой управления, у них еще есть целый ряд отличий:

1. ТСЖ может управлять определенным количеством квартир, УК – курировать неограниченное количество домов, даже в разных районах.
2. В ТСЖ окончательное решение уполномочены принимать сами жильцы на общедомовом собрании, в УК такими решениями ведает руководство.
3. В ТСЖ все ремонтные вопросы решаются своими силами, поскольку нет рабочего инструмента или квалифицированных работников. В УК все сотрудники – квалифицированные специалисты, со всей необходимой технической базой, навыками и материалом.
4. ТСЖ является сторонником экономии и ищет выгодные условия, УК выбирает более удобные варианты независимо от стоимости.
5. В ТСЖ всеми вопросами занимаются сами жильцы, в УК обслуживанием занимается рабочий персонал, жильцы не вникают в рабочие нюансы.

Ук или тсж – что лучше

Как написать претензию в управляющую компанию о возмещении ущерба по затоплению

Каждая из товариществ имеет ряд своих преимуществ и недостатков. Сильными сторонами УК являются следующие моменты:

1. Все ремонтные работы, уборка подъездов и придомовых территорий, вывоз ТБО заранее распланированы и выполняются согласно графику нанятыми подрядчиками.
2. УК, как правило, имеет определенные накопленные денежные средства, которые она может вносить в счет задолженностей жильцов, тем самым обеспечивая бесперебойное предоставление коммунальных услуг всему дому.
3. Представители УК более компетентны в особенностях предоставления услуг, поэтому спорные вопросы с подрядчиками решаются быстрее.
4. В УК все траты фиксированы, поэтому все оплаты выполняются по факту выполнения работ.

К недостаткам УК можно отнести:

1. Решения принимаются руководством УК, мнение жильцов не учитывается.
2. Обслуживание УК стоит дороже, чем ТСЖ.
3. УК не предоставляет финансовую отчетность касательно расходов.

У ТСЖ не меньше преимуществ:

1. Товарищество вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом (сдавать в аренду, размещать рекламную продукцию).
2. Если возникают коммунальные или бытовые вопросы, их решают на общедомовом собрании жильцов. В данном случае не нужно кому-то доказывать, что у вас засорился стояк или в подъезде нужно поменять окно.
3. Каждый житель в доме может в любой момент ознакомиться с финансовыми расходами.
4. ТСЖ старается распоряжаться денежными средствами экономично и не платить за лишние услуги.
5. ТСЖ самостоятельно выбирает подрядчиков. Если не устраивает, как одна организация выполняет свою работу, нанимается другая.

К недостаткам данного товарищества относят:

1. Возглавлять ТСЖ могут все желающие, независимо от компетентности и уровня знаний в жилищном вопросе.
2. У ТСЖ отсутствует личный капитал, поэтому, в случае образования задолженности у одного из жильцов, ее расписывают на всех жителей дома.

Исходя из вышепредставленной информации, каждая организация имеет свои сильные и слабые стороны. Основываясь на статистические данные, всего 25% жителей решаются на создание ТСЖ, остальные же 75% предпочитают УК. Если жители дома не могут прийти к единогласному решению, можно создать ТСЖ и заключить договор с УК.

Оформление договора между ТСЖ и УК

Данный договор обязательно заключается в письменном виде. В Интернете существует много разных готовых вариантов договоров, но лучше обращаться к выбранной УК. Прежде чем подписать документы, необходимо внимательно изучить условия договора. В данной бумаге обязательно должны четко прописываться следующие пункты:

• адрес дома и опись имущества;
• четкий перечень работ, которые должны предоставляться;
• перечень коммунальных услуг, которые УК предоставляет;
• пример расчета коммунальных платежей;
• контроль выполненных обязательств УК.

Подводя итоги вышесказанному, становится понятно, что, независимо от выбранной компании, порядок в доме и на придомовой территории будет поддерживаться при активном участии жильцов. Однозначного ответа на вопрос «Какая компания лучше?» дать невозможно, поскольку при выборе товарищества нужно учитывать состояние домов и строений, а также особенности способов управления.

Источник: http://InetJurist.ru/zhkx/chto-luchshe-vybirat-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Ук или тсж — что эффективнее?

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.

Ук и тсж – в чем разница?

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

Теперь поговорим об эффективности домоуправления.

Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию.

Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет.

Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.).

Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома.

На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК.

Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

• Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
• Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

Источник: http://novostroev.ru/articles/uk-ili-tszh-chto-effektivnee/

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию

Функция обеих форм управления сводится к одному, чтобы жильцы вовремя платили квартплату и коммунальные услуги, а также контроль содержания дома. Но, несмотря на идентичные цели, они различаются между собой.

Владельцы квартир могут создать некоммерческую организацию, независимо от того, в каком городе находится объект – Москве или Перми. Ее целью является общее управление домом. И называться она будет Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Узнать, как создать и какие у нее полномочия можно в 135-й статье Жилищного кодекса России.

ТСЖ обязано следить за состоянием здания и территории, что находится возле дома. Также в его функции входит наем соответствующего персонала для поддержания чистоты и порядка. ТСЖ может заключать договор с подрядчиками, если необходимо сделать ремонт. Еще данная организация осуществляет сбор денежных средств за оплату квартир и производит расчет с коммунальными компаниями.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Юридическое лицо, которое предоставляет жильцам дома платные услуги по обслуживанию сооружения, называется «Управляющая компания» (УК). Она является коммерческой организацией. Существует несколько видов данных учреждений:

• эксплуатационно-управляющие (гибридные) представляют собой организации, которые одновременно отвечают за предоставление некоторых коммунальных услуг жильцам, а также несут ответственность за содержание дома;
• управляющие – это компании, которые заключают договоры с субподрядчиками, осуществляющими уход за домом, и контролируют выполнение своей работы;
• эксплуатационные самостоятельно выполняют услуги по содержанию многоквартирных домов.

Также эти организации, несмотря на одинаковые цели, имеют несколько отличий.

Отличительные черты управляющей компании и ТСЖ

Первым признаком различия является количество объектов, находящихся в их ведомстве. ТСЖ может управлять одним домом, что способствует качественному выполнению своих обязанностей перед жильцами. А Управляющая компания обслуживает несколько многоквартирных домов.

Источник: http://zhkhinfo.ru/novosti/chto-luchshe-vybrat-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Что лучше — ТСЖ или управляющая компания — в 2018 году, УК, разница

многоквартирного дома — обязанность собственников квартир в нем. Такие правила установлены действующим законодательством и Жилищным кодексом.

С одной стороны, это логично, что заботы о собственности переложены с государства на ее владельцев. С другой стороны, опыта управления таким сложным хозяйством, как многоквартирный дом, у большинства граждан нет.

Но для этого необходимо знать, что представляет из себя каждый из предложенных способов. Познакомимся с ним поближе.

Формы содержания имущества многоквартирного дома

Понятие «содержание имущества» включает в себя проведение большого количества работ, связанных с поддержанием дома и прилегающей территории в пригодном для проживания состоянии.

А именно:

• обеспечение нормальной работы систем энергоснабжения и отопления;
• контроль за температурой и влажностью, а также освещением и уборкой общих помещений;
• сбор и вывоз мусора и прочих отходов, включая придомовую территорию;
• ремонт текущий и капитальный;
• сезонные работы;
• благоустройство и озеленение территории.

Обеспечение именно этих процессов и было передано в руки владельцев квартир.

Согласно закону у них есть два пути осуществления:

• заниматься всем самостоятельно через ТСЖ;
• передать все заботы в руки управляющей компании.

Что выбрать?

Выбор одной из форм зависит от того, что для жильцов дома окажется предпочтительней:

• самостоятельно решать все проблемы;
• самоустраниться и поручить организацию обслуживания дома кому-нибудь другому.

• В любом случае придется оплачивать услуги тех, кто будет организовывать все работы, так же, как и коммунальные платежи.
• Решая, что лучше — ТСЖ или управляющая компания, стоит исходить прежде всего из интересов жильцов.
• Тем более, что единственный орган, который вправе принять решение о выборе формы управления домом — это общее собрание владельцев квартир и нежилых помещений в нем.
• Для того, чтобы в законности принятия решения никто не усомнился, потребуется всего на 1 голос больше половины собственников.

Источник: http://77metrov.ru/tszh-ili-upravljajushhaja-kompanija-chto-luchshe.html

Управляющая компания или ТСЖ – что выгоднее собственнику?

О том, как обманывают жильцов домов управляющие компании, не писал только ленивый

Но на деле на сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом – ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно.

И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы.

И ни один из этих способов управления не будет эффективен, если собственники жилья будут просто оплачивать приходящие счета, не   контролируя при этом работу и не участвуя в принятии решений.

Так какой же вариант управления многоквартирным домом лучше?

Положительные и отрицательные стороны ТСЖ и управляющих компаний были рассмотрены экспертами на примере Санкт-Петербурга во время круглого стола с говорящим названием — «Управляющие компании и ТСЖ — партнеры или враги». В других городах России складывается похожая ситуация.

Сейчас в Северной столице всего лишь 19% жилого фонда «сотрудничают» с ТСЖ или ЖСК, и примерно 80% домов города находятся на обслуживании управляющих компаний.

Как рассказал на встрече Владимир Гайдей, первый заместитель председателя Жилищного комитета, в настоящее время в Санкт-Петербурге до сих пор не создан ни один Совет многоквартирного дома (хотя последние изменения в Жилищном кодексе дают собственникам жилья возможность создать этот новый орган управления многоквартирным домом). Портал bn.ru цитирует сетования чиновника: «Как видите, статистика наглядно демонстрирует, что сейчас происходит в городе. Но хочу сразу отметить, это не свидетельствует о том, что УК лучше ТСЖ. И у того, и у другого способа есть свои достоинства и недостатки. Что же касается непосредственного управления домом, то существующая законодательная база дает лишь минимальное описание данного способа, и полагаться на него, на мой взгляд, сумасшествие. Такая же ситуация складывается и с Советами домов. Пока это по существу лишь определение в законе, и не больше. Нет ни понимания того, какими документами регламентируется их деятельность, ни представления о том, как собственники могут контролировать их».

Если говорить об управляющих компаниях и плюсах их деятельности, то сторонницей этого способа управления Ольгой Савельевой, гендиректором «ЮИТ Сервис», был назван главный аргумент, что в своей работе они считаются с мнением всех собственников квартир.

Как уверяет г-жа Савельева, управляющие компании работают с каждым жильцом непосредственно напрямую и собирают информацию от каждого в отдельности. Хотя в реальности все же мало кто может похвастаться подобным «вниманием».

Также эксперты считают еще одним плюсом УК то, что от их услуг можно очень быстро отказаться в случае, если жителям дома кажется, что услуги исполняются некачественно. А вот процедуру ликвидации старого и формирования нового ТСЖ участники круглого стола считают более длительной по времени.

По его словам, после появления Федерального закона N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» УК обязали предоставлять такие данные. В законодательстве также прописывается необходимость создания новой государственной структуры — Госжилнадзора. Этот орган должен осуществлять контроль за УК в части предоставления собственникам сведений о компаниях, пишет bn.ru.

Нужно помнить, что управляющие компании в первую очередь стремятся извлечь прибыль (в то время как ТСЖ и ЖСК – это некоммерческие организации). Поэтому УК абсолютно не заинтересованы в снижении расходов жильцов на обслуживание дома.

По этой причине на сегодняшний день лучшим способом управления эксперты признают  ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией на обслуживание дома. Как высказался Гайдей, это самый надежный и прозрачный способ управления домом для собственников квартир.

То есть все жители дома должны понимать, куда идут средства, при этом они в любой момент могут попросить отчет у председателя ТСЖ, он будет обязан перед ними отчитаться.

Кроме того, товарищество собственников может распоряжаться всем домовым имуществом, в том числе и подвалами, верхними техническими этажами, а также размещать на фасаде здания рекламные щиты – все это поможет пополнить бюджет ТСЖ.

Минусом этой формы управления может стать тот факт, что часто ТСЖ возглавляют люди, не компетентные для подобной работы. Bn.

ru цитирует Сергея Тихонова, гендиректора УК ООО «РЭС ТСВ»: «Зачастую ТСЖ организуются инициативными группами, которые формируют случайные жильцы. Они просто хотят сесть на теплые места и не заинтересованы в серьезной работе.

Резюмируя все высказывания на круглом столе, большинство экспертов пришло к единому мнению: при любой форме управления многоквартирным домом жильцы должны сами участвовать в «жизни» дома и активно контролировать работу и УК, и ТСЖ. Только в этом случае не будет злоупотреблений в жилищной сфере.

Источник: https://www.km.ru/nedvizhimost/2012/07/30/rynok-nedvizhimosti-v-rossii/upravlyayushchaya-kompaniya-ili-tszh-chto-vygod